先说三句：加拿大没有遗产税，你从国内继承父母房产本身不用交加拿大税；但你的计税成本（ACB）会被锁定为继承时的公允市价（fair market value），此后涨多少、卖出时就按资本利得缴税；2026 年资本利得纳入率（inclusion rate）仍是 50%（此前拟提至 66.67% 的方案已于 2025 年 3 月 21 日取消）。
王阿姨 2023 年登陆多伦多，去年父亲在国内去世，留下一套上海的老房子。房子顺利过户到她名下，一分钱加拿大税没交，她以为事情就结束了——直到会计师问她：”这套房子的 ACB 你有书面记录吗？T1135 你报了吗？”今天这篇，就把继承、持有、出售三个税务时点一次讲透。
时点一：继承发生——加拿大对继承人收税吗？
结论先行：不收。加拿大没有遗产税（estate tax / inheritance tax），继承人接收遗产（包括海外房产）时，不需要为”继承”这个动作本身向 CRA（Canada Revenue Agency，加拿大税务局）缴一分钱税，也不需要在 T1 个人报税表上把”继承了房子”申报为收入。
但有两个经常被忽略的配套义务：
- 取得成本要留证据：税法上你的 ACB（adjusted cost base，调整后成本基数）= 继承发生时房产的公允市价（FMV）。建议保留当时的评估报告、中介估价或同小区成交记录，将来卖出时这是你最重要的抵税凭据。
- 被继承人那一侧有”视同处置”：如果父母生前是加拿大税务居民，他们去世时名下资产会被视为按 FMV 出售（deemed disposition），增值部分计入其最终报税（final return）。这笔税由遗产（estate）承担，不由你承担，但它决定了你 ACB 的起点。
如果父母是中国税务居民、房子在中国呢？
那更简单：父母的税务事宜在中国处理，加拿大 CRA 不向你收继承税。你唯一要做的，是把”继承时 FMV”这个数字钉死——因为从这一刻起，加拿大只认这个起点。
时点二：持有期间——租金、空置、T1135 三件事
房子到手后、卖出前，持有期间有三笔账：
- 出租就有租金税：只要房子在出租，无论房子在中国还是加拿大，租金收入都要在加拿大 T1 上申报（全球收入征税）。相关的物业费、中介费、维修费可以抵扣，但房贷利息和房产税不能计入 ACB，只能当年抵租金收入。
- 空置也不等于零申报：房子空着没收入，不用交租金税，但持有本身不产生税务事件——真正的税都攒在”出售”那一刻。
- T1135 海外资产申报表：这是华人最容易踩的坑，下一节单讲。
T1135：10 万加元门槛怎么算
只要你在一年中任何时点，持有的特定外国资产（specified foreign property）总成本超过 10 万加元，就必须随 T1 附上 T1135 表。继承来的国内房产按继承时的成本（即 FMV）计入。
- 一套继承时值 300 万人民币（约 55 万加元）的房子，单独就触发了 T1135。
- 漏报的代价：CRA 对 T1135 漏报/迟报的罚款是每月 25 加元，最高 2,500 加元；若属故意 omission，罚款可达 24,000 加元。
- T1135 是信息申报，本身不产生税，但它是 CRA 未来核查你出售申报的”前科档案”——报了，将来卖房时 ACB 有据可查。
时点三：出售——资本利得税一步步算
这是三个时点里唯一真正交大税的环节。公式只有四步：
- 资本利得 = 出售价 − ACB（继承时 FMV）− 出售费用（中介佣金、律师费等）
- 应税资本利得 = 资本利得 × 50%（纳入率 inclusion rate）
- 把应税部分叠加到你当年其他收入之上，按你的边际税率（marginal tax rate）缴税
- 在 T1 的 Schedule 3 上申报出售（2016 年起即使全额免税也必须申报）
算例：继承时 FMV 折合 55 万加元，5 年后以 80 万加元卖出，出售费用 3 万加元。资本利得 = 80 − 55 − 3 = 22 万加元；应税部分 = 11 万加元；若你当年综合边际税率约 43%，税款约 4.7 万加元。实际税率取决于你所在省份和当年总收入。
2026 年纳入率还是 50%：不必交”恐慌税”
2024 年联邦预算曾提议把个人每年超过 25 万加元的资本利得纳入率从 50% 提高到 66.67%，一度让很多房主恐慌性提前卖房。但该方案先被推迟，最终于 2025 年 3 月 21 日被正式取消。2026 税务年度，所有个人资本利得的纳入率都是 50%，不分金额大小。规划卖房时按 50% 计算即可，不要为已经取消的政策多交”恐慌税”。
自住房免税（principal residence exemption）在这里基本用不上
加拿大的自住房免税（PRE）可以全额免掉自住房增值部分的税，但它要求你（或家庭成员）每年都实际居住（ordinarily inhabited）。继承来的国内房子：
- 你人住在加拿大，国内房子空置或出租——不符合 PRE，一分免税都没有；
- 一个家庭每年只能指定一套自住房，你在加拿大的自住房已经占了这个名额；
- 部分年份自住、部分年份出租的，可以按年份比例免税，但需要逐年指定，操作复杂，务必找会计师。
结论：对大多数继承国内房产的税务居民来说，卖出时的资本利得税是躲不掉的，规划重点应放在”做实 ACB”和”选对出售年份”上。
出售年份的选择：叠加效应的学问
应税资本利得是叠加在你当年其他收入之上的，可能把你推高一两个税阶。两个实用策略：
- 选低收入年份卖：比如退休第一年、休产假/间隔年，边际税率低，同样的利得少交几万加元税；
- 分年收款用 reserve：如果买家分期付款，税法允许用资本利得准备金（capital gains reserve）把利得分摊到最多 5 年确认，每年至少确认 20%，平滑税阶。
费用 / 时间线 / 关键数字一览
| 项目 | 数字 / 时限 |
|---|---|
| 资本利得纳入率（2026） | 50%，全部金额适用 |
| T1135 申报门槛 | 特定外国资产成本任一时点超过 10 万加元 |
| T1135 漏报罚款 | 每月 25 加元，最高 2,500 加元；故意可达 24,000 加元 |
| 出售申报 | 出售当年 T1 的 Schedule 3，次年 4 月 30 日前（自雇 6 月 15 日） |
| 资本利得分期确认 | 最长 5 年，每年至少确认 20% |
| 继承环节加拿大税 | 0（无遗产税） |
4 个常见坑与红线
- 红线：用父母当年的买入价当 ACB。这是错得最贵的一种。你的 ACB 是继承时的 FMV，不是父母 20 年前的买入价。用错了等于把几十年的增值全算到自己头上。
- 坑：装修费都想抵税。只有资本性改良（如加建、换屋顶）能调增 ACB；日常维修只能抵当年租金收入。收据要分开留。
- 坑：T1135 用”现价”填。T1135 填的是成本（继承时 FMV），不是年末市价。填错口径等于主动给 CRA 递矛盾证据。
- 红线：卖房不报 Schedule 3。2016 年起出售房产必须申报，即使你认为全额免税。不报，CRA 有权直接否决你的免税主张。
新手 checklist
- ☐ 拿到继承时的 FMV 书面证据（评估报告/中介估价/成交记录），存档
- ☐ 确认父母是否为加拿大税务居民（决定是否有 deemed disposition 要处理）
- ☐ 继承当年起，每年检查是否触发 T1135（10 万加元门槛）
- ☐ 出租期间：租金收入进 T1，费用收据分类保存（资本改良 vs 日常维修）
- ☐ 计划出售前 1–2 年找会计师测算税阶，选低收入年份
- ☐ 出售当年在 Schedule 3 申报，留存全部出售费用凭证
常见问题 FAQ
Q1：继承时真的不用向 CRA 交任何税吗？
A：是的。加拿大没有遗产税，继承动作本身对继承人零税。但注意这是”继承人”视角——如果被继承人是加拿大税务居民，其遗产要在最终报税时做视同处置，那笔税由遗产承担。
Q2：房子一直空着没卖，T1135 每年都要报吗？
A：是的。只要任一时点特定外国资产成本超过 10 万加元，每年随 T1 附 T1135，直到你不再持有。这跟房价涨跌无关，看的是成本口径。
Q3：我在国内卖房交了中国的税，加拿大还要再交一遍吗？
A：资本利得要全球申报，但中加有税收协定，在中国已缴的税款一般可在加拿大申报外国税收抵免（foreign tax credit），避免双重征税，具体抵免额度以 CRA 核算为准。
Q4：可以把国内继承的房子指定为自住房免税吗？
A：理论上一个家庭每年可指定一套自住房，但你人住在加拿大、国内房子并未实际居住，不符合”ordinarily inhabited”要求，实务中基本无法主张。不要为此冒险。
Q5：继承后马上卖掉，和持有 10 年再卖，税有区别吗？
A：税额公式一样（卖价 − 继承时 FMV），区别在于：一是持有越久增值可能越大、税基越大；二是出售年份的边际税率不同。没有”持有满 X 年免税”的说法。
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官方来源：CRA 官网 T1135 表格说明页、Canada.ca 资本利得（Capital gains）税务指引、CRA 官网自住房免税（Principal residence exemption）说明。核验于 2026年10月9日。
关键政策以 CRA / Canada.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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