先说三句：
- 加拿大联邦空置税（UHT，Underused Housing Tax）税率是房产价值的 1%/年。在 12 月 31 日持有加拿大住宅房产的非居民、非加拿大籍业主等”受影响业主”，原本每年 4 月 30 日前必须交 UHT-2900 申报表——哪怕一分钱税都不欠也得报。
- 最新口径（2026 年 3 月 26 日获御准的 Bill C-15）：2025 及以后年度已取消申报义务，无需申报、无罚款。但 2022、2023、2024 三个年度的申报义务和罚则依然有效。
- 未按时申报的最低罚款为个人 $1,000、公司 $2,000（CRA 官网口径），按《空置税法》第 47 条还可能叠加”税款 5% + 每月 3%”累计并计利息，拖久了总账单轻松超过 $5,000。
1. UHT 空置税是什么
UHT 全称 Underused Housing Tax，是加拿大联邦政府在 2022 年 4 月 1 日起施行的全国性空置房产税。它不针对自住，而是针对被外国人/非居民拥有、又空置或未被充分使用的加拿大住宅房产。立法初衷是压制海外投机、缓解住房短缺。
- 税种：联邦税，由 CRA（加拿大税务局）负责征管；
- 对象：全国各省各地区的住宅类房产（residential property）；
- 计税：对符合征税条件的房产，按房产价值 1%/年 征收；
- 申报表：UHT-2900（Underused Housing Tax Return and Election Form）。
需要区分：UHT 是联邦税，不要跟多伦多等城市的地方空置税（Vacant Home Tax，税率可达房产评估值的 3%）混为一谈。两者可能同时适用，互不替代。
2. 2026 年最新变化：2025 年起不用申报了
这是本篇文章最重要的更新。2026 年 3 月 26 日，Bill C-15（落实 2025 年 11 月 4 日联邦预算的法案）获得御准，修订了《空置税法》（UHTA）：
- 2025 及以后年度：受影响业主不再需要申报，也不再需要缴税；
- 在法案获御准前已经为 2025 年度交了 UHT 表格的，CRA 会发信通知注销申报；
- 《空置税法》及配套法规将于 2035 年 1 月 1 日 正式废止（技术性收尾）。
这不等于”UHT 从此与你无关”：2022、2023、2024 三个年度的申报义务、缴税义务、罚则全部保留。如果你是受影响业主，这三年的表没交齐，现在就是欠 CRA 罚款的状态。
3. 2022–2024 年义务还在：每年 4 月 30 日截止
每个年度的 UHT 申报截止日是次年 4 月 30 日。如果截止日正好落在周末或 CRA 认可的公众假期，以下一个工作日收件/邮戳为准。
| 年度 | 申报截止日 | 当前状态（核验于 2026年10月2日） |
|---|---|---|
| 2022 年度 | 2023 年 4 月 30 日 | 已过期，未报即罚 |
| 2023 年度 | 2024 年 4 月 30 日 | 已过期，未报即罚 |
| 2024 年度 | 2025 年 4 月 30 日 | 已过期，未报即罚 |
| 2025 年度及以后 | — | 无需申报（Bill C-15 获御准后） |
也就是说：今天（2026 年 10 月 2 日）这个时间点，你唯一还能做的补救是尽快补报 2022–2024 年度的表格并缴清税款罚款，越晚越贵。
4. 谁必须申报：两类业主
UHT 把业主分成两类，这是决定要不要报的关键：
豁免业主（Excluded Owner）：不用报
- 加拿大公民（Canadian citizen）和永久居民（permanent resident）个人；
- 由加拿大公民/PR 持有 90% 以上股份的加拿大公司；
- 注册慈善机构、市政府、印第安事务相关主体等。
注意：公民/PR 个人持有的房产一般就是豁免业主，不用交 UHT 表。
受影响业主（Affected Owner）：必须报
- 非居民个人、外国公司；
- 加拿大公司但股份不主要由公民/PR 持有；
- 合伙企业、信托（trustee）中的相关主体。
最大红线：受影响业主只要在某年 12 月 31 日拥有住宅房产，即使有豁免、即使应纳税是 0，也必须交表。CRA 官网明确写了：有豁免 ≠ 不用报，迟交照样罚。
5. 税怎么算：每年 1%
应纳税房产的 UHT 税额 = 房产计税价值 × 1%。计税价值取以下两者较高者：
- 房产的应税评估值（taxable value，即政府评估价）；
- 最近一次成交价（most recent sale price）。
另外一个选项：在次年 1 月 1 日至 4 月 30 日之间申报时做”公允市价选择”（election），用房产的公平市场价值（FMV，fair market value）计税，前提是 CRA 要求时能提供书面评估报告（appraisal）。如果房产有多个业主，各自按持有份额分别缴税。
举例：一套多伦多公寓评估值 $120 万、最近成交价 $130 万，没有任何豁免且空置，2024 年度应缴 UHT = $130 万 × 1% = $13,000。
6. 费用、时间线、关键数字一览
| 项目 | 数字 |
|---|---|
| 税率 | 房产价值的 1%/年 |
| 申报截止日 | 次年 4 月 30 日 |
| 申报表 | UHT-2900 |
| 最低罚款（个人） | $1,000（CRA 官网口径） |
| 最低罚款（公司等非个人） | $2,000（CRA 官网口径） |
| 额外累计罚款（UHTA 第 47 条） | 税款的 5% + 每多拖一个月再加 3%，取与最低罚款较高者 |
| 利息 | CRA 规定利率，从截止日起算 |
| 申报收件地 | 按业主地址分寄温尼伯税务中心或萨德伯里税务中心 |
| 2025 年起 | 无需申报（Bill C-15） |
关于罚款的说明：一些 2023–2024 年的老资料写的是个人 $5,000、公司 $10,000，那是早期草案口径，现行 CRA 官网口径是 $1,000/$2,000 起。但别因此松一口气——基础罚款只是起点，叠加税款比例的累计罚款和利息后，总账单超过 $5,000 是常态。
7. 9 种常见豁免情形
受影响业主若符合以下豁免，税额可以降到 0（但 2022–2024 年度仍然要交表）：
- 主要住所豁免：本人或配偶/伴侣的主要住所；
- 合资格入住：该年度内累计被租住或入住 ≥180 天，且租客为非关联第三方；
- 度假房产：本人或配偶/伴侣该年度使用 ≥28 天的休闲度假物业；
- 不适合全年居住：房产结构上不适合全年作为住所；
- 季节性不可达：公共通道冬季不维护，季节性无法到达；
- 在建/装修：该年度处于建造或大装修导致无法居住的状态；
- 收购当年：该年度内新购入的房产；
- 业主去世或残疾：该年度发生业主死亡、配偶死亡或业主重病/残疾；
- 灾害/危险状况：房产因灾害或危险状况无法居住。
豁免细节以 CRA 官网 UHT 页面为准，申报时要附对应证明材料。
8. 申报流程：UHT-2900 五步
第 1 步：确认身份。先判断自己是豁免业主还是受影响业主。公民/PR 个人基本不用报。
第 2 步：确认房产。列出在该年度 12 月 31 日拥有的全部加拿大住宅房产，每套单独填一张 UHT-2900。
第 3 步：准备材料。产权证明、评估值或成交价文件、公允市价评估报告（如选 FMV 计税）、豁免证明（租约、水电账单、居住记录等）。
第 4 步：填写并寄出。按 CRA 官网指引填写 UHT-2900，邮寄至对应税务中心（温尼伯或萨德伯里，取决于业主地址）。公司申报人还需先在商业编号下加开 UHT 项目账户（BN-RU）。
第 5 步：缴税并留档。有税款的在 4 月 30 日前缴清；所有材料至少保留 6 年备查。
9. 常见坑与红线
- 坑 1：”我有豁免所以不用报”。错。2022–2024 年度有豁免的受影响业主一样要交表，迟交照罚。
- 坑 2：”12 月 31 日才算”。没错，但这是陷阱：判断时点就是 12 月 31 日，当天持有就触发申报义务，当年卖掉的才不算。
- 坑 3：12 月 31 日之后才补报，豁免可能被”没收”。按 UHTA 第 47(2) 条，如果拖到 12 月 31 日之后才交表，CRA 计算罚款时可能不认可豁免，按”视为应税”来算——罚款直接起飞。
- 坑 4：把 UHT 和地方空置税搞混。联邦 UHT（1%）和多伦多 Vacant Home Tax（最高 3%）是两套系统，都要各自申报缴纳。
- 坑 5：用老口径算罚款。$5,000/$10,000 是过时数字，现行最低罚是 $1,000/$2,000，但累计罚款上不封顶，拖得越久越贵。
- 红线：2025 年起虽然不用报了，但 2022–2024 年的旧账不会自动清零。CRA 有权追讨，欠表一天就是一天的利息和罚款。
10. 新手 checklist
- ☐ 确认自己是否为受影响业主（非居民/外国公司/不合规持股公司等）；
- ☐ 列出 2022、2023、2024 年每年 12 月 31 日名下的加拿大住宅房产；
- ☐ 核对这三年是否都按时交了 UHT-2900；
- ☐ 缺表的，立即准备材料补报，并准备好缴纳税款+罚款+利息；
- ☐ 2025 年度起无需再申报（Bill C-15 获御准后）；
- ☐ 把租约、水电账单、居住记录等豁免证明归档保存至少 6 年；
- ☐ 金额大或情况复杂（如信托、多人共有）的，找持牌会计师/税务律师复核。
11. 常见问题 FAQ
Q1：我是加拿大 PR，在多伦多有套投资房空置着，要交 UHT 表吗？
A：不用。作为 PR 个人，你属于豁免业主（excluded owner），UHT 申报义务不适用于你。但注意多伦多市的地方空置税（Vacant Home Tax）仍可能适用，要按市政府要求申报。
Q2：2025 年的 UHT 表我已经交了，会怎样？
A：CRA 会发信通知注销你的 2025 年度申报，按 Bill C-15 修订后的法律，2025 年起不再需要申报和缴税。
Q3：2022 年的表一直没交，现在补报罚款怎么算？
A：最低罚款个人 $1,000、公司 $2,000 起，按 UHTA 第 47 条还要叠加”税款 5% + 每月 3%”并计利息，实际金额以 CRA 核定为准，越早补报越便宜。
Q4：用哪个价值计税对我最有利？
A：税法默认取评估值和最近成交价较高者；如果你能拿到低于两者的公允市价评估报告，可以在 1 月 1 日–4 月 30 日申报期内做 FMV 选择。具体以 CRA 官网和你的评估报告为准。
Q5：UHT 取消后，海外买家还有别的税要注意吗？
A：有。联邦海外买家禁令已延期到 2027 年 1 月 1 日；安省海外买家税 25%、BC 省 20%；多伦多还有双重土地转让税。详见文末相关阅读。
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官方来源：CRA 官网 Underused Housing Tax 专页、Canada.ca “When to file the return and pay the tax” 页面、Underused Housing Tax Act。核验于 2026年10月2日。
关键政策以 CRA / Canada.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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