先说三句：
- 安省对非税务居民买家的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST）是 25%，全省征收，2022 年 10 月 25 日起执行；在多伦多市买房还要再叠加市级 NRST 10%。
- BC 省对外国买家征收附加转让税 20%，只在大温哥华、首府（维多利亚）、菲沙河谷、中奥卡纳根、纳奈莫 5 个地区征收，适用时必须额外算进首付预算。
- 联邦《非加拿大人购买住宅物业禁令法》目前有效至 2027 年 1 月 1 日——禁令管”能不能买”，省税管”交多少”，两套规则要分开看，动笔签约前务必找持牌律师确认。
一、安省 NRST 25%：谁在交、交多少
安省的海外买家税正式名称是非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，简称 NRST）。它是对常规土地转让税（Land Transfer Tax，LTT）之外的附加税，交割（closing）时由你的房地产律师一并代收代缴。
税率变迁：2017 年 4 月 21 日首次推出时为 15%，仅在大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）征收；2022 年 3 月 30 日上调至 20% 并扩大到全省；2022 年 10 月 25 日再上调至 25%，沿用至今，适用于安省任何地方的住宅物业。
谁要交：
- 外国公民（foreign national）：签约时既不是加拿大公民、也不是永久居民（PR）、不是受保护人士（protected person）的买家；
- 外国公司（foreign corporation）及应税信托（taxable trustee）名下购房；
- 联名购买时，按外国买家所占份额比例计税——比如夫妻一方是 PR、一方是外籍且共同自住，NRST 只对外籍一方的份额征收。
二、多伦多还有市级 NRST 10%：叠加别漏算
从 2025 年 1 月 1 日起，多伦多市对外国买家加征市级非居民投机税 10%，与省级的 25% 叠加。这意味着在多伦多买一套 100 万加元的房子，外国买家光 NRST 就要交 35 万加元，再加上省、市两级常规土地转让税，交割当天的税单非常可观。看房时只看房价不看税单，是最常见的预算翻车原因。
三、BC 附加转让税 20%：只在 5 个地区征收
BC 省的海外买家税叫附加转让税（Additional Property Transfer Tax），税率 20%，按外国买家所占份额的公平市场价值计算，在常规转让税之外加收。它只在以下 5 个指定地区征收：
- 大温哥华地区（Metro Vancouver Regional District）；
- 首府地区（Capital Regional District，含维多利亚）；
- 菲沙河谷地区（Fraser Valley Regional District）；
- 中奥卡纳根地区（Regional District of Central Okanagan，含基隆拿）；
- 纳奈莫地区（Regional District of Nanaimo）。
在这 5 个地区之外买房（比如 BC 内陆小镇），外国买家只需交常规转让税，不加 20%。但注意，BC 还有独立的投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax），2026 纳税年度起外国业主税率为评估价值的 3%（本国公民/PR 为 1%），这是持有环节每年都要面对的另一笔账。
四、联邦外国买家禁令：先搞清”能不能买”
很多人把联邦禁令和省税混为一谈，其实是两套规则：联邦禁令管”能不能买”，省税管”交多少”。
《禁止非加拿大人购买住宅物业法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）自 2023 年 1 月 1 日生效，目前已延期至 2027 年 1 月 1 日。在人口普查大都会区（CMA）及人口普查聚集区（CA）——包括整个大多伦多地区——非加拿大人原则上不得购买 3 个单元及以下的住宅物业。
主要例外：永久居民、受保护人士（难民）不受禁令限制；部分临时居民在符合条件时可豁免（具体条件以官网为准）。即使你落在例外情形里可以买，省税照样要交——禁令给你开门，NRST/附加税在门口收钱。
五、税率怎么叠加：算两笔真实账
案例 A：外国买家在多伦多买 100 万加元公寓（自住）
- 省级 NRST：1,000,000 × 25% = 250,000 加元；
- 市级 NRST：1,000,000 × 10% = 100,000 加元；
- 常规土地转让税（省+市两级）：约 32,200 加元；
- 交割当天税费合计约 382,200 加元，接近房价的四成。
案例 B：外国买家在温哥华买 150 万加元独立屋
- 附加转让税：1,500,000 × 20% = 300,000 加元；
- 常规转让税（1%/2%/3% 累进）：约 28,000 加元；
- 交割当天税费合计约 328,000 加元。
两个案例都说明一件事：外国买家在安省和 BC 买房，税费预算至少要按房价的 25%–40% 另行准备，贷款机构不会把这部分税借给你。
六、安省 NRST 的豁免与退税：这几类人有机会
安省 NRST 有前置豁免和事后退税（rebate）两条路：
- 配偶豁免：外国公民与加拿大公民/PR 的配偶（或同居伴侣）共同购买并作为主要住所，可申请豁免；
- 难民/受保护人士购买自住房可豁免；
- 安省省提名（OINP）提名人在获批后购房符合条件可豁免；
- 退税（事后）：购房时交了 NRST、之后拿到 PR 的买家，若在购房后 4 年内成为永久居民且该物业一直是主要住所，可申请退还 NRST；全日制留学生连续全职学习满 2 年且自住、或持工签在安省全职工作满 1 年的外国买家，也可能符合退税条件。申请必须在规定时限内提出，逾期不候。
注意：豁免和退税的举证责任在买家，交割时律师会要求你提供身份与居住证明文件，文件不齐就先按 25% 交、事后再退。
七、BC 的豁免与退税：门槛更窄
BC 附加转让税的豁免情形比安省更少：
- BC 省提名确认提名人：过户登记时已是获确认的 BC PNP 提名人、且物业用作主要住所、以个人名义购买，可豁免。注意：普通工签本身不构成豁免；
- 事后退税：若买家在过户登记后 1 年内获得加拿大永久居民身份或公民身份，且该物业作为主要住所居住满至少 1 年，可申请退还附加税；
- 若登记时符合豁免条件却未申报，可在 18 个月内申请退税。
BC 的退税窗口（1 年拿身份 + 住满 1 年）比安省（4 年）紧得多，买房前就要把移民时间线和购房时间线对齐算好。
八、费用 / 时间线 / 关键数字一览
- 安省 NRST：25%，全省，交割时一次缴清，计税基数为买家份额对应的房价；
- 多伦多市级 NRST：10%，2025 年 1 月 1 日起，与省级叠加；
- BC 附加转让税：20%，仅 5 个指定地区，交割时一次缴清；
- 联邦禁令：有效至 2027 年 1 月 1 日（以官网最新公告为准）；
- 退税时限：安省拿 PR 后 4 年内可申请；BC 拿身份后窗口为 1 年 + 自住 1 年；
- 常规转让税别忘：安省 LTT 累进（多伦多市另收市级 LTT），BC 常规 PTT 为 1%/2%/3% 累进，300 万以上住宅部分另加 2%——这些是所有买家都要交的，外国买家是”常规税 + 海外买家税”双份。
九、常见坑与红线
- 以为有工签就免税：安省工签豁免/退税有严格附加条件，BC 普通工签根本不豁免附加税（只有 BC PNP 确认提名人才行）。拿工签买房前先问律师你到底算哪一类。
- 漏算多伦多市级 10%：只记得省 25%、忘了市 10%，交割前一周才发现预算差 10 万，这是多伦多外国买家最高频的翻车。
- 把联邦禁令当成”交了税就能买”：禁令是资格问题，税是钱的问题。落在禁令范围内又没有例外情形，交再多税也签不了约，定金可能打水漂。
- 错过退税申请时限：安省 4 年、BC 1 年的窗口都是硬性的，拿到 PR 后拖着不办等于把几十万白送出去。建议拿 PR 当天就把退税材料列进待办。
- 用外国公司名义买房”避税”：外国公司同样是 NRST/附加税的征收对象，架构复杂了还可能触发额外的申报义务，省不下税反而多花律师费。
- 联名购房不做份额规划：一方 PR、一方外籍联名买，税只对外籍方的份额征收。份额怎么定、谁做主借款人，直接影响几十万的税单，签约前就要和律师、贷款经纪一起定好。
十、新手 checklist：签约前逐项打勾
- ☐ 确认签约日自己的身份状态（公民 / PR / 工签 / 学签 / 访客），对照 NRST 与附加税的征收对象；
- ☐ 查联邦禁令：物业是否在 CMA/CA 内、自己是否落在例外情形；
- ☐ 按”常规转让税 + 海外买家税”两笔分别算出精确税单，多伦多记得加市级 10%；
- ☐ 评估自己是否符合豁免（配偶 / OINP / BC PNP / 难民），准备身份与自住证明文件；
- ☐ 若计划”先交税、拿 PR 后退税”，把退税时限（安省 4 年 / BC 1 年+自住 1 年）写进日历提醒；
- ☐ 找安省或 BC 持牌房地产律师做签约前审查，不要只听中介口头承诺；
- ☐ 确认贷款预批额度覆盖”首付 + 全部税费”，税费部分银行不借。
常见问题 FAQ
Q1：我是留学生，在安省买房真的要交 25% 的 NRST 吗？
A：是的，留学生在签约时属于外国公民，默认要交 25%。但如果你连续全日制学习满 2 年且该物业一直是你的主要住所，之后可能符合退税条件；拿到 PR 后 4 年内也可申请退税。具体以安省官网最新退税规则为准，签约前请律师确认。
Q2：在 BC 买房后拿到 PR，能把 20% 的附加税退回来吗？
A：有可能，但条件紧：在过户登记后 1 年内获得 PR 或公民身份，且该物业作为你的主要住所居住满至少 1 年，才能申请退还附加税。错过任一条件就退不了。
Q3：在多伦多，外国人买一套 80 万的公寓，税到底要交多少？
A：省级 NRST 20 万 + 市级 NRST 8 万 + 省市两级常规土地转让税约 2.4 万，合计约 30.4 万加元，约占房价的 38%。这就是为什么预算必须把税单单独列出来算。
Q4：联邦禁令 2027 年 1 月 1 日到期后，外国人买房就不用交这些税了吗？
A：不是一回事。禁令到期只解决”能不能买”的问题，安省 25% NRST 和 BC 20% 附加税是省税，不受联邦禁令到期影响，照样征收。禁令是否会再延期，以联邦官网公告为准。
Q5：用海外公司名义在温哥华买房，能避开 20% 附加税吗？
A：不能。外国公司是附加税的明确征收对象之一，公司架构避不开这 20%，还可能带来额外的税务申报和合规成本。
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官方来源：Ontario.ca（Non-Resident Speculation Tax 页面）、BC Gov 官网（Property Transfer Tax – Additional Tax for Foreign Entities）、Canada.ca（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）。核验于 2026年10月2日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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