先说三句
1. 首付低于房价 20%，加拿大法律要求你买房贷保险（Mortgage Loan Insurance）：保费是贷款额的 4.00%、3.10% 或 2.80%，分三档，首付越多费率越低。
2. 这笔保费保的是银行，不是你；但保费通常加进房贷本金，你分期付它，还要为它付利息。
3. 在安省、魁省、萨省等地，保费还要加收省税（安省 8%），这笔税不能加进房贷，交房那天必须现金交。
这笔钱到底在保谁：先把概念掰正
首付不足 20% 的购房者在加拿大几乎一定会遇到房贷保险（Mortgage Loan Insurance，又叫房贷违约保险 Mortgage Default Insurance）。很多人第一次看到保费账单会本能地想：”我交的保险，是不是我断供了它替我还？”——答案是恰恰相反。
这份保险的全称里，”违约”（default）指的是借款人违约，受益人是放款银行（lender）。你断供，银行拿保险赔付；你则该被追讨的还是被追讨。一言以蔽之：你付钱，银行受保。
那为什么要交？因为法律不允许银行在没有保险的情况下，给首付不足 20% 的借款人放贷。交这笔钱换来的，是你用 5% 首付也能买房、并且依然能拿到有竞争力的利率。保费贵，但它本质是”提前上车”的门票。
- 谁提供保险：CMHC（加拿大按揭和住房公司，加拿大官方联邦机构）、Sagen（原 Genworth）、Canada Guaranty 三家。
- 谁选保险公司：银行，不是你。三家的费率几乎相同，选谁对你的成本几乎没有影响，你的精力应该放在比较各家银行的房贷利率和条款上。
- 何时必须买：首付低于房价 20%，且房价在 150 万加元及以下（2024 年 12 月 15 日起，可保房价上限从 100 万提高到 150 万）。房价超过 150 万就没有房贷保险可选，意味着这类房子必须至少 20% 首付。
- 联邦最低首付：房价 50 万以内部分至少 5%，50 万以上至 150 万的部分至少 10%。
4 档费率表：首付越多，费率越低
保费的计算基准是贷款额（房价减首付），不是房价；费率看的是你的贷款成数（LTV = 贷款额 ÷ 房价）。以下为 CMHC 官网公布的标准费率（25 年期摊还），三家保险公司的标准费率基本一致：
| 首付比例 | 贷款成数（LTV） | 保费费率 | 30 年期摊还加成 |
|---|---|---|---|
| 5% – 9.99% | 90.01% – 95% | 4.00% | 4.20% |
| 10% – 14.99% | 85.01% – 90% | 3.10% | 3.30% |
| 15% – 19.99% | 80.01% – 85% | 2.80% | 3.00% |
| 20% 及以上 | 80% 及以下 | 无需保险 | — |
关于这张表，有几句话必须讲清楚：
- 费率跳档是断崖式的，不是连续的。首付 9.99% 和 10% 的费率差了整整 0.9 个百分点。差几千块首付就能跨过一档的人，凑够它通常比多付保费划算得多。
- 30 年期摊还多 0.20%：每档费率都加 0.20%，且 30 年期只对首次购房者（任何符合条件的受保购房）或购买新建房的人开放。
- 保险公司说 0.6%–4.5%：CMHC 官方给出的保费区间是 0.6% 到 4.5%，低费率档（首付 20% 以上）通常只出现在 porting（保险转移）或非自住等特殊场景；普通自住首付不足 20% 的买家，就是上面三档。
- 信用分要求：一般要求至少一位借款人（或担保人）信用分达到 680 以上，具体以银行审批为准。
算账时刻：三组实例帮你看清差价
光看费率没感觉，直接算钱。下面三组都按 25 年期摊还、标准费率计算：
实例一：60 万的房子，5% 首付
- 首付：60 万 × 5% = 3 万加元
- 贷款额：57 万加元
- 保费：57 万 × 4.00% = 22,800 加元
实例二：60 万的房子，10% 首付
- 首付：6 万加元
- 贷款额：54 万加元
- 保费：54 万 × 3.10% = 16,740 加元
只比实例一多交 3 万首付，保费一项就省了约 6,060 加元——这还没算加进本金后多年的利息。首付在档线附近的买家，这笔账最值得算。
实例三：70 万的房子，15% 首付
- 首付：10.5 万加元
- 贷款额：59.5 万加元
- 保费：59.5 万 × 2.80% = 16,660 加元
再多凑到 20%（14 万首付），保费直接归零：省下的不只是 16,660 元本金，还有它未来几十年产生的全部利息。
保险费怎么交：加进房贷还是现金付？
CMHC 允许两种付法，绝大多数买家选第一种：
- 加进房贷本金（最常见）：交房时一分钱不用多掏，保费直接叠进贷款总额。代价是你要对这笔保费也付利息——以 5% 利率、25 年期粗算，22,800 元的保费全周期利息成本接近 1.7 万加元。
- 交房时一次性现金付清：省掉全部利息，但你要多准备一笔现金，适合手头宽裕的买家。
无论哪种，保费都是税前金额计算；下面这笔税是另外的。
省税 PST：安省这 8% 必须现金交
这是最容易被低估的一笔钱。在安大略省、魁北克省、萨斯喀彻温省（以及曼尼托巴省），房贷保险保费要加收省销售税（PST）。安省税率是 8%。
- 实例一的 22,800 元保费，在安省要再加 22,800 × 8% = 1,824 加元的税。
- 这笔税不能加进房贷：交房日（closing day）必须现金支付，计入你的交房成本（closing costs）预算。
不在这些省买房的读者，保费不收 PST，但各省规定以官网为准，交房前务必跟律师或贷款经纪确认。
谁来选保险公司：你付钱，但银行挑
很多买家直到签字才知道：保单上的保险公司是银行选的，CMHC、Sagen、Canada Guaranty 三家都有可能。你没得选，也不需要选——三家标准费率几乎一致，换哪家你的保费都一样。
真正值得你花精力的，是比较不同银行/贷款机构的房贷利率、条款和提前还款条件。同样 25 年期，利率差 0.25 个百分点，几十年下来的利息差远比保险公司的选择大得多。找个靠谱的房贷经纪（mortgage broker）一次比多家，比你自己研究保险公司管用。
费用 / 时间线 / 关键数字一览
- 费率：4.00%（首付 5%–9.99%）、3.10%（10%–14.99%）、2.80%（15%–19.99%），按贷款额计算；30 年期每档 +0.20%。
- 可保房价上限：150 万加元（2024 年 12 月 15 日起）。
- 联邦最低首付：50 万以内部分 5%，50 万以上至 150 万部分 10%。
- 安省 PST：保费的 8%，交房日现金支付，不可加进房贷。
- 信用分：一般要求至少一位借款人 680 分以上。
- 时间线：保费在房贷获批时由银行计算确认，交房日随房贷一起生效；加进本金的保费从你第一期还款就开始计息。
- 一个参考量级：60 万房子 5% 首付，保费约 2.28 万加元——这是很多首付买家在预算里漏掉的最大单项。
常见坑 5 条
- 把保费当成”保护自己的保险”：它保的是银行。你断供，保险赔银行，银行照样可以向你追讨欠款。别指望它替你兜底。
- 预算里漏掉 PST：安省买家算交房成本时只算了土地转让税和律师费，忘了保费 8% 的税，交房前几天才发现现金不够。
- 卡在档线下几千块：首付 9.5% 和 10%，保费差近一个百分点。凑得到就凑，别让几千块现金缺口变成几千块保费。
- 以为保费可以”退”：房贷保险是一次性保费，没有”提前还完退一部分”的说法；换房、转按揭（refinance）时保险一般不可转移，要重新评估。
- 只看费率不看”加进本金”的利息：22,800 元保费看着还好，但它是按房贷利率计息的。粗算全周期，多付的利息可能接近保费的一半以上——手头有现金时，一次性付清值得认真考虑。
新手 checklist
- ☐ 确认首付比例，算出自己的 LTV 档位和对应费率（4.00% / 3.10% / 2.80%）
- ☐ 检查首付是否接近下一档线，评估”再凑一点”是否划算
- ☐ 问银行：保费是加进本金还是现金付？两种方式的全周期成本各是多少
- ☐ 安省/魁省/萨省买家：把保费 × 8%（安省）的 PST 计入交房现金预算
- ☐ 确认房价 ≤ 150 万加元，且至少一位借款人信用分达标（一般 680+）
- ☐ 找房贷经纪比较至少 3 家机构的利率和条款，别只盯着保险公司
- ☐ 交房前向律师要一份完整的 closing costs 明细，逐项核对
常见问题 FAQ
Q1：首付 20% 还需要买房贷保险吗？
A：不需要。20% 是分界线，首付达到或超过 20% 就属于低成数房贷（low-ratio），法律不强制保险。部分银行可能对特定产品要求保险，但那是商业条款，不是法律要求。
Q2：保费能不能分期按月交，而不是一次加进本金？
A：标准做法是交房时一次性处理（加进本金或现金付清），之后随房贷分期偿还。少数机构提供按月支付保费的选项，但总成本通常更高，具体以你的贷款机构条款为准。
Q3：我是首次购房者，听说 30 年期摊还，有什么额外费用？
A：有。首次购房者（或购买新建房）可选 30 年期摊还降低月供，但每档保费费率加 0.20%（如 5% 首付档从 4.00% 变成 4.20%），且多 5 年利息。月供压力和总成本之间要自己权衡。
Q4：几年后房子涨了、贷款比例降到 80% 以下，能取消保险退钱吗？
A：不能。房贷保险保费是一次性收取、不退的；现有按揭的保险也不会因为房价上涨而取消。只有在转按揭或换房重新申请时，才按新情况重新评估是否需要保险。
Q5：保费到底什么时候从我的账上扣？
A：交房日（closing day）。加进本金的话，你不会看到一笔单独扣款，而是贷款总额变大了；现金付的话，律师会在交房资金结算时一并收取。安省的 8% PST 无论如何都是交房日现金交。
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官方来源：CMHC 官网（cmhc-schl.gc.ca Mortgage Loan Insurance 页面）、Canada.ca 官网。核验于 2026年10月4日。
关键政策以 CMHC / Canada.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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