先说三句：首付不足 20% 的买房贷款，在加拿大必须买房贷违约保险（CMHC 保险）；保费按贷款额比例一次性计算、通常加进贷款里按月偿还；以 5% 首付买 60 万加元房子为例，4% 保费约 22,800 加元，加进 25 年贷款后，按当前约 4.5% 的利率测算，每月多还约 127 加元，十年下来大约多支出 15,200 加元（另加安省 8% 的 PST 省税，交割时一次性缴纳，不加入贷款）。
陈先生一家 2025 年登陆多伦多，攒了 3 万加元首付，看中一套 60 万的镇屋。经纪人算完首付、土地转让税、律师费之后，又加了一句：”还有一项 CMHC 保险费，大概两万二，通常直接加到你贷款里。”陈先生愣了：这保险保的是谁？为什么两万多不算在首付里？十年后到底多还了多少钱？
这篇文章就把这笔”看不见的第二笔贷款”算清楚：费率表怎么定、加进贷款后每月多还多少、十年到底多出多少钱，以及新移民最容易踩的几个坑。
1. CMHC 保险到底保谁：先把概念摆正
CMHC 是 Canada Mortgage and Housing Corporation（加拿大按揭与住房公司）的缩写，是联邦政府的住房机构。房贷违约保险（Mortgage Loan Insurance / Mortgage Default Insurance）的逻辑是这样的：
- 只要你的首付不足房价的 20%，联邦法律要求贷款必须购买违约保险，保险由 CMHC、Sagen（原 Genworth）或 Canada Guaranty 三家机构之一承保，费率三家基本一致，由贷款银行决定用哪家。
- 这份保险保的是银行，不是你：如果你断供，保险公司赔银行的损失。但保费由你出。
- 有了这份保险，银行才敢把高成数贷款（high-ratio mortgage）放给你——对买家来说，它是用”多付保费”换”提前上车”的门票。
记住这个不对称：钱你出，保障归银行。所以算账时，它本质上就是贷款成本的一部分。
2. 保费怎么算：2026 年官方费率表
保费不是按房价算，而是按贷款成数（Loan-to-Value, LTV）算——首付比例越低，费率越高。以下为 CMHC 官网公布的自住房贷款保费表（核验于 2026年10月13日）：
| 贷款成数 LTV | 首付比例 | 保费率（按贷款额） |
|---|---|---|
| 90.01%–95% | 5%–10% | 4.00% |
| 85.01%–90% | 10%–15% | 3.10% |
| 80.01%–85% | 15%–20% | 2.80% |
| 75.01%–80% | 20%–25% | 2.40%（仅特定情形） |
| 65.01%–75% | 25%–35% | 1.70%（仅特定情形） |
| 65% 及以下 | 35% 以上 | 0.60%（仅特定情形） |
注意几个细节：
- 首付 20% 及以上属于常规贷款（conventional mortgage），不需要买保险，保费为 0。20% 是分水岭。
- 表中 2.40% / 1.70% / 0.60% 这几档一般只适用于可转移保险、非自住等特定情形——普通自住买家首付超过 20% 就直接免保险了。
- 用非传统首付（non-traditional down payment，如全部来自借贷）做到 90.01%–95% LTV 的，费率是 4.50%，比正常 4.00% 再高一档。
- 摊销期超过 25 年（如首购族可选的 30 年摊销）要加收 0.20% 的附加费。
- 房价超过 150 万加元的房子不能买违约保险——也就是说 150 万以上的房子必须至少 20% 首付。（该上限 2024 年 12 月 15 日起从 100 万上调至 150 万。）
3. 保费”加进贷款”是什么意思
保费是一次性费用，但绝大多数买家不会在交割时掏现金付它，而是把它加到贷款本金里，跟着 25 年（或 30 年）摊销一起按月还。这就是标题说的”加进贷款”。
举例：60 万房子，5% 首付 3 万，基础贷款 57 万。保费 = 57 万 × 4.00% = 22,800 加元。加进贷款后，你实际借的是 592,800 加元，而不是 57 万。
例外：保费上的省销售税（PST）不能加进贷款。安省、魁省、萨省对保费征收 PST——安省是 8%，交割时一次性用现金缴纳。上面的例子里，安省买家交割时要额外准备 22,800 × 8% = 1,824 加元现金。这笔钱很多人第一次听说，交割前务必留足。
4. 核心测算：5% 首付买 60 万房子，十年多还多少
先把假设条件摆清楚（测算假设，利率以签约时为准）：
- 房价：600,000 加元；首付 5%（30,000 加元）；基础贷款 570,000 加元
- CMHC 保费率：4.00%，保费 22,800 加元；加进贷款后总贷款 592,800 加元
- 利率：4.50%（5 年期固定，2026 年市场参考水平，实际以签约为准）
- 摊销期：25 年；还款频率：按月
| 项目 | 不加保费（57 万贷款） | 保费加进贷款（592,800 贷款） |
|---|---|---|
| 每月还款额 | 约 3,168 加元 | 约 3,295 加元 |
| 每月差额 | 约 127 加元 | |
| 10 年（120 期）累计多还 | 约 15,240 加元 | |
| 25 年全程累计多还 | 约 38,100 加元 | |
看懂这个数字：保费本金 22,800 加元，加进贷款后 25 年总共让你多还约 38,100 加元——其中约 15,300 加元是这 22,800 本金在 25 年里产生的利息。十年这个节点多还约 15,240 加元（127 × 120）。
如果利率是 4.0%，每月差额约 120 加元，十年多还约 14,400 加元；利率 5.0%，每月差额约 133 加元，十年多还约 15,960 加元。利率越高，保费加进贷款后的利息代价越大。
5. 不同房价档的速查表
同样假设（5% 首付、4.00% 保费率、4.50% 利率、25 年摊销），不同房价的保费与十年多还金额：
| 房价 | 首付 5% | 保费（4.00%） | 每月多还 | 十年多还 | 安省 PST（8%，交割现金） |
|---|---|---|---|---|---|
| 500,000 | 25,000 | 19,000 | 约 106 加元 | 约 12,700 加元 | 1,520 加元 |
| 600,000 | 30,000 | 22,800 | 约 127 加元 | 约 15,240 加元 | 1,824 加元 |
| 800,000 | 40,000 | 30,400 | 约 169 加元 | 约 20,300 加元 | 2,432 加元 |
| 1,000,000 | 50,000 | 38,000 | 约 211 加元 | 约 25,350 加元 | 3,040 加元 |
注意：50 万–100 万的房子，首付最低要求不是一刀切的 5%——50 万以下部分最低 5%，50 万以上部分最低 10%。上表为简化测算用 5% 统一口径，实际签约时银行会按分段规则计算，保费数字以贷款银行的确认为准。
6. 首付多凑一点，保费能省多少
费率是按 LTV 档跳的，所以”跨过档线”的性价比极高。以 60 万房子为例：
| 首付比例 | 首付金额 | 保费率 | 保费 | 比 5% 档省下 |
|---|---|---|---|---|
| 5% | 30,000 | 4.00% | 22,800 | — |
| 10% | 60,000 | 3.10% | 16,740 | 6,060 加元 |
| 15% | 90,000 | 2.80% | 14,280 | 8,520 加元 |
| 20% | 120,000 | 0（免保险） | 0 | 22,800 加元 |
从 5% 凑到 10%，多掏 3 万首付，保费直接省 6,060 加元——还没算这 6,060 加元在 25 年里省下的利息（约 4,000+ 加元）。如果你离下一档只差几千加元，想办法跨过去通常是全场最划算的一笔”投资”。
7. 费用 / 时间线 / 关键数字单列
费用单列（60 万房子、5% 首付、安省买家示例）：
- CMHC 保费：22,800 加元（加进贷款，按月偿还）
- 保费 PST（安省 8%）：1,824 加元（交割时现金一次性缴纳，不可贷款）
- 保费 25 年利息成本：约 15,300 加元（按 4.50% 利率测算）
- 十年节点多还总额：约 15,240 加元（含本金与利息）
时间线：
- 交割日：保费计入贷款本金生效；PST 现金缴纳
- 第 1–5 年：每月多还约 127 加元，主要在还保费本金部分的利息
- 第 10 年：累计多还约 15,240 加元——这就是标题问题的答案
- 第 25 年：贷款结清，保费及其全部利息还完，累计多还约 38,100 加元
关键数字：4.00%（5% 首付档保费率）、22,800 加元（60 万房保费）、127 加元/月、15,240 加元（十年多还）、8%（安省 PST 税率）、150 万加元（可保险房价上限）。
8. 常见坑 / 红线（6 条）
坑 1：以为保费是”首付的一部分”。保费不算首付、不计入你的权益（equity）。57 万贷款 + 2.28 万保费，你欠银行 59.28 万，但房子权益还是只按 3 万首付算。卖房时保费不退。
坑 2：忘了 PST 那笔现金。安省 8% 的 PST 不能贷款、必须交割时现金付。22,800 的保费对应 1,824 现金，交割资金算少了会临时抓瞎。
坑 3：非传统首付被收 4.50%。首付全部来自借贷、赠与证明不合规等情形，同样 95% LTV 费率是 4.50% 而不是 4.00%，60 万房子保费变成 25,650 加元。首付来源文件提前准备好。
坑 4：30 年摊销多 0.20% 附加费。首购族用 30 年摊销降月供时，保费率要 +0.20%（5% 首付档变成 4.20%）。月供降了，保费涨了，两边一起算再做决定。
坑 5：提前还款保费不退。保费是一次性趸缴费用，加进贷款后提前还清贷款，已付的保费不会按比例退还（转按揭 portable 情形可申请 premium credit 抵扣新贷款保费，另当别论）。
坑 6：把”保险”当成自己的保障。再强调一次：这份保险保的是银行。你断供，保险公司赔银行，然后保险公司可以向你追偿。它不保护你的信用记录，不保护你的首付。
9. 新手 checklist：交割前逐项打勾
- 确认自己的 LTV 落在哪个费率档（95% / 90% / 85%）
- 问银行：保费是加进贷款，还是交割时现金付（两种都允许）
- 安省/魁省/萨省买家：把保费 × 8%（安省）的 PST 现金留出来
- 评估离下一档差多少首付，算一下跨档能省多少保费+利息
- 首付来源文件备齐（避免被认定为非传统首付多收 0.50%）
- 确认用的是哪家保险公司（CMHC / Sagen / Canada Guaranty），费率一致即可
- 30 年摊销方案：把 +0.20% 附加费算进总成本再比较
- 让银行出一份”含保费 vs 不含保费”的月供对照表，白纸黑字留档
10. 常见问题 FAQ
Q1：保费可以不加进贷款、交割时一次性付清吗？
A：可以。保费默认加进贷款，但你有权选择交割时用现金一次性付清，这样就不用为保费付 25 年利息。缺点是交割现金压力变大。两种方式总成本差的就是保费本金的全部利息（60 万房例子里约 15,300 加元）。
Q2：几年后房子涨了、LTV 降到 80% 以下，能退保费吗？
A：不能按比例退。保费是贷款发放时一次性确定的趸缴费用。但你转按揭（refinance / switch）到新银行时，如果新贷款仍需保险，可凭 portability 申请 premium credit，用已付保费按时间比例抵扣新保费（6 个月内 100%、12 个月内 50%、24 个月内 25%）。
Q3：新移民没有信用记录，能买到 CMHC 保险吗？
A：可以。CMHC 有 Newcomers 专项，接受境外信用报告、原籍国银行资信证明等替代材料。费率表与普通买家一致。关键是至少一方借款人要有可验证的信用资质文件，提前 2–3 个月准备。
Q4：保费影响我的贷款额度（压力测试）吗？
A：影响。保费加进贷款后，你的实际贷款额变大了（57 万变成 59.28 万），月供随之增加，GDS/TDS 负债比都会上升。做预批（pre-approval）时银行已经把保费算进去了，所以预批额度和你”以为的”可能不一样，签约前务必确认银行用的是含保费的数字。
Q5：三家保险公司（CMHC / Sagen / Canada Guaranty）选哪家更便宜？
A：标准自住房贷款三家费率基本一致，由贷款银行指定，你一般没有选择权。差别主要在一些特殊产品（如多单元房、建筑贷）上。对普通首购族来说，不用纠结选哪家，把精力放在”首付跨档”上更实在。
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官方来源：CMHC 官网（Premium Information for Homeowner and Small Rental Loans）、Canada.ca（Mortgage loan insurance）。核验于 2026年10月13日。
关键政策以 CMHC / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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