首次买房激励关停：替代它的 4 个省府补贴全解

先说三句：第一，联邦”首次买房激励”（FTHBI）已于 2024 年 3 月正式关停，不再接受任何新申请——现在还有人跟你提”政府出 5% 首付”，那是过时信息；第二，关停不等于没补贴了，真正的替代方案是 FHSA + HBP + 购房税收抵免 + 省府退税的”组合拳”，用足最高可省数万加元；第三，省府级补贴差异最大：安省土地转让税退税最高 4,000 加元（多伦多市内再加 4,475 加元），BC 省转让税豁免最高 8,000 加元——先看你在哪个省买房，再算这笔账。

2024 年 3 月 21 日午夜（美东时间），加拿大按揭与住房公司（CMHC）关闭了首次买房激励（First-Time Home Buyer Incentive，FTHBI）的新申请通道，3 月 31 日之后不再批准任何新案。这个 2019 年推出的”政府帮你出首付”计划，因为申请量远低预期、收入与房价门槛卡得太死，悄然退场。但对 2026 年准备买第一套房的人来说，真正的问题只有一个：关停之后，还有什么能替代它？答案是——有，而且算下来可能更划算。本文把联邦和省府两级、现行有效的替代方案一次讲透，额度、资格、申请流程全部列清，关键数字均经官方口径核实（核验于 2026 年 10 月 19 日）。

一、FTHBI 到底是什么？为什么关停

先把关停的这个东西说清楚，免得被过时信息误导。FTHBI 是联邦政府 2019 年推出的”共享产权”（shared-equity）计划：政府直接出购房款的 5%（二手房）或 10%（新建房）帮你凑首付，代价是政府持有你房子同等比例的产权——房子涨了，政府按比例分成；房子跌了，政府共担损失。25 年内或房子出售时（以先到为准），按当时市场价全额偿还。

关停的直接原因是申请量（uptake）太低：收入上限和房价上限把大多伦多、温哥华地区的买家挡在门外，而房价低的地区买家又不太需要政府这笔钱。CMHC 在 2024 年 3 月 21 日午夜（美东时间）关闭申请通道，3 月 31 日之后不再批准任何新案。有两点必须明确：第一，已经参加的人不受影响，原协议继续有效，可以随时全额提前偿还（需要独立第三方评估，且 CMHC 明确不接受部分还款）；第二，FTHBI 本质上是”借首付、分享涨幅”，而替代它的 FHSA + HBP 是”帮你免税存下更多首付”，长期看后者往往更划算——因为你不用把房子未来的增值分给政府。

二、关停之后：联邦 4 大替代工具总览

没有哪一个单一计划能”替代” FTHBI，现实中的替代方案是一套组合拳。下表先看全貌，后面逐个拆解：

聪明买家的叠加顺序是：第 1 步，用 FHSA 免税存首付；第 2 步，不够的部分用 HBP 从 RRSP 补（CRA 明确允许同一套房同时用 FHSA 取款和 HBP 取款）；第 3 步，交割时让律师申请省府土地转让税退税 / 豁免；第 4 步，买房次年报税时 claim HBTC；第 5 步，如果买的是新房，再看 GST/HST 退税资格。这五个动作互相不冲突，全部吃满就是一套房子的”政策红利最大化”。

三、FHSA：免税存首付的利器（每年 8,000，上限 40,000）

首次购房储蓄账户（First Home Savings Account，FHSA）是 2023 年推出的联邦计划，由 CRA 管理，被称为”结合了 RRSP 和 TFSA 优点”的账户：供款可以抵税，账户内增值免税，用于购买合格首套房的取款也免税。对首付还在 accumulation 阶段的人来说，这是目前最划算的储蓄工具。

• 额度：每年最高供款 8,000 加元，终身上限 40,000 加元。当年没用完的额度可以结转（最多结转一年额度），所以开户越早、累计的供款空间越大。
• 资格：年满 18 岁、加拿大税务居民、符合”首购”定义（过去 4 年内没有住过自己或配偶拥有的自住房）。
• 账户期限：最长可开 15 年，或到 71 岁（以先到为准）。如果最后没买房，资金可以免税转入 RRSP 或 RRIF，不占用新的供款额度——等于多了一个 RRSP 供款通道。
• 开户：各大银行和券商都提供 FHSA 开户，流程和开 TFSA 差不多。
• 叠加：CRA 明确允许同一套合格住房同时使用 FHSA 合格取款和 HBP 取款，两者不互斥。

举例：一对夫妻各自开满 FHSA，每人存满 40,000 加元，两人就是 80,000 加元免税首付资金，还不算供款抵税省下的税款。这是 FTHBI 时代没有的工具，也是 2026 年首购族最应该优先用满的。

四、HBP：从 RRSP 里免税”借钱”买房（每人最高 60,000）

购房者计划（Home Buyers’ Plan，HBP）允许你从自己的 RRSP 里免税取出一笔钱用于购买首套房，再在 15 年内分期还回去。2024 年联邦预算把每人取款上限从 35,000 加元提高到了 60,000 加元，夫妻两人就是 120,000 加元。

• 90 天规则：取出的资金必须已在 RRSP 里存放至少 90 天，临时突击存入再取会被 CRA 否决。
• 还款：从取款后第二年开始，每年还 1/15，15 年还清。当年该还而没还的部分，会被计入当年应税收入——等于”借款”变成了”提款”要交税。
• 本质提醒：HBP 是”借”不是”送”，钱最终要回到 RRSP。它的价值在于让你提前动用退休储蓄凑首付、避免按揭保险或降低贷款额，而不是白拿一笔钱。
• 与 FHSA 的关系：建议先用满 FHSA（不用还），再用 HBP 补缺口（要还）。两者可以叠加，但别把 HBP 当成 FHSA 用——还款纪律是关键。

五、购房抵税：HBTC 抵免与新房 GST/HST 退税

首次购房税收抵免（HBTC / Home Buyers’ Amount）：联邦给首购族的一笔非退还税收抵免（non-refundable tax credit），额度是 10,000 加元乘以当年最低联邦税率。按 2026 年最低联邦税率计算约 1,400 加元（往年税率为 15% 时对应 1,500 加元，具体以 CRA 公布的当年税率为准）。这笔钱不是交割时到账，而是在买房次年报税时 claim，直接减少应缴税款。很多人买完房忘记报，等于白白丢掉一千多加元。

新房 GST/HST 退税（首次购房者）：如果你买的是新建或大幅翻修的自住房，联邦层面的 GST/HST 退税最高可达 50,000 加元（房价 100 万加元以下全额，100 万–150 万之间按比例递减），安省还有省级 HST 部分。注意三点：只适用于新房，二手房没有；有申请表格和截止期限（通过 CRA 申报，常用表格为 RC7000 系列，具体以官网为准）；协议日期、建造日期、自住用途都会影响资格，务必提前和律师确认。

30 年摊还期：自 2024 年 12 月起，首购族在满足按揭保险条件（首付低于 20%、需要按揭保险）时，可以选择 30 年摊还期（之前上限是 25 年）。月供更低、更容易通过压力测试，但总利息更高——这是”资格工具”不是”补贴”，适合用来放大购买力，不适合用来省钱。

六、省府补贴一：安省退税（最高 4,000 加元）+ 多伦多市政退税（最高 4,475 加元）

省级：土地转让税退税最高 4,000 加元

这是安省首购族最实在的一笔”交割时立减”。安省对首次购房者提供省级土地转让税（Land Transfer Tax）退税，最高 4,000 加元——房价约 368,000 加元以下的房子，省级土地转让税全免；更贵的房子统一减 4,000 加元。

• 资格（缺一不可）：年满 18 岁；加拿大公民或永久居民；从未在世界任何地方拥有过住房或住房权益（含海外房产）；配偶在婚姻存续期间也从未拥有过住房；购房后 9 个月内搬入自住。
• 申请流程：正常情况由你的房产律师在交割（closing）时直接抵扣——税单上直接减掉退税额，你不用先垫付。如果交割时没申请，过户后 18 个月内仍可补申请，需提供注册文件、付款证明、买卖协议和费用调整表（statement of adjustments），逾期作废。
• 算一笔账：60 万加元的 condo，省级土地转让税约 8,475 加元，退税后实付约 4,475 加元，省下一半；150 万的房子，省税 26,475 加元减 4,000，实付 22,475 加元。

注意：安省土地转让税税率是累进的（首 5.5 万按 0.5%，5.5 万–25 万按 1%，25 万–40 万按 1.5%，40 万–200 万按 2%，200 万以上按 2.5%），退税 4,000 加元是”封顶”不是”比例”，房价越高、退税占比越低。

市级（多伦多市内）：市政退税最高 4,475 加元，可叠加

在多伦多市内买房要交两份土地转让税：省税 + 市政土地转让税（MLTT），两套税率表完全相同，等于双倍。如果你在多伦多市内买首套房，除了省级的 4,000 加元退税，还可以申请多伦多市政的首次购房退税，最高 4,475 加元，两者叠加最高约 8,475 加元。

• 资格要点：与省级类似，另有多伦多自己的居住要求——须在过户后 9 个月内搬入自住。市外（如密西沙加、万锦）买房只交省税、只拿省级退税，没有市政这一份。
• 申请流程：同样由律师在交割时一并处理，两份退税在同一张交割单上抵扣。
• 算一笔账：75 万加元的房子在多伦多市内，省税 + 市税合计约 18,950 加元，两份退税共减 8,475 加元，实付约 10,475 加元——市内买房这笔退税几乎是必拿的，别漏。

七、省府补贴二：BC 省首次购房转让税豁免（最高 8,000 加元）

BC 省的叫法是”豁免”（exemption）不是”退税”，2026 年现行门槛如下（2024 年 4 月上调后沿用至今）：

• 房价 50 万加元及以下：全额豁免，一分钱转让税不用交。
• 50 万–83.5 万加元：定额豁免 8,000 加元。注意：豁免的是”首 50 万房款对应的税”（即最高 8,000 加元），不是全单免除。例如 70 万的房子，转让税原本 12,000 加元，豁免 8,000 后实付 4,000 加元；75 万的房子税 13,000 加元，实付约 5,000 加元。
• 83.5 万–86 万加元：豁免按比例递减。
• 86 万加元及以上：无豁免。

• 资格（比安省更严）：加拿大公民或永久居民；过户登记前已在 BC 连续居住满 12 个月，或过去 6 个税务年度中有 2 年申报过 BC 省税；从未在世界任何地方拥有过自住房权益（比联邦 FHSA 的定义更严）；此前从未享受过该豁免；过户后 92 天内搬入并至少住满 1 年——提前搬走可能被追讨已豁免的税款。
• 新建房豁免（不限首购）：符合条件的新建房 75 万以下全免、75 万–110 万递减，任何买家都可用，可作为首购豁免的替代选项。
• 临界点提醒：83.5 万和 86 万是两个”悬崖”——83.5 万的房子省 8,000 加元，86 万的房子省 0，议价时差几千加元房价可能差出上万加元税。

八、省府补贴三：魁省、爱德华王子岛及其他省份

加拿大各省的首购补贴差异极大，没有全国统一版本。买房前先查你所在省的现行政策（以下为 2026 年公开口径，细则以各省官网为准）：

• 魁北克省：省级税收抵免最高约 1,400 加元；蒙特利尔市对新建房买家另有购房补助，最高可达 15,000 加元（有房价与自住条件，以市府官网为准）。
• 爱德华王子岛：20 万加元以下的合格住房免交不动产转让税；另有首付援助计划，提供最高 17,500 加元的贷款。
• 阿尔伯塔省 / 萨斯喀彻温省：根本没有土地转让税，只收少量登记费——”免税”本身就是补贴。两省另有埃德蒙顿、卡尔加里等市级可负担住房项目，提供首付援助或地价减免。
• 新斯科舍省：通过参与的信用合作社提供免息首付援助贷款，最高为房价的 5%；合格新房另有最高 3,000 加元的 HST 退税。
• 曼尼托巴省：经济适用房项目提供首付援助、无土地转让税，并有最高 2,500 加元的补助金。
• 纽芬兰与拉布拉多省：报销 50% 的交割律师费，并提供最高为房价 5% 的可偿还贷款。

一句话总结：安省和 BC 省的补贴最”厚”（数千加元级退税 / 豁免），草原省份靠”无转让税”取胜，大西洋省份偏向小额补助 + 首付贷款。跨省买房的人，别把安省的经验直接套用到 BC——两省的”首购”定义、居住要求、申请节点完全不同。

九、关键数字一览：费用、时间线、额度

典型时间线：尽早开 FHSA（每年攒 8,000 额度）→ RRSP 资金提前 90 天到位（如用 HBP）→ 找贷款经纪做预批 → 下 offer、交割（律师同步申请省退税 / 豁免）→ 买房次年报税 claim HBTC → HBP 还款从取款后第二年开始、持续 15 年。整个周期里，”开户早”是唯一无法补救的变量——拖一年就少 8,000 加元的 FHSA 额度。

十、6 个常见坑（红线别踩）

1. 还在找”政府出 5% 首付”的渠道：FTHBI 已于 2024 年 3 月关停，任何声称能帮你申请 FTHBI 的中介或广告都是过时信息，谨防以此为名的收费”代办”骗局。
2. 以为退税会自动到账：安省 / 多伦多的土地转让税退税不会自动发放，必须由律师在交割时申请；交割时漏掉还有 18 个月补救期，过期作废。
3. BC 买房后提前搬走：BC 豁免要求过户后住满 1 年，因工作调动等原因提前搬离可能被追讨全部豁免税款，签约前想清楚居住计划。
4. 忽略”海外房产”条款：安省和 BC 的”从未拥有住房”都包括海外房产——国内有套房但从没住过，同样不符合省级退税 / 豁免资格。联邦 FHSA 的”首购”定义与此不同，别混用。
5. HBP 忘记还款：每年该还的 1/15 没还，CRA 会直接计入你当年应税收入，等于把免税借款变成了 taxable 提款，还附带利息损失。
6. FHSA 开户太晚：额度按年累积、不追溯。25 岁开户和 30 岁开户，终身供款空间可能差出 40,000 加元。哪怕今年只能存 1,000 加元，先开户占住额度。

十一、新手 Checklist（照着做）

• ☐ 确认自己符合哪一套”首购”定义（联邦 FHSA / 省级退税的定义不一样，分开核对）
• ☐ 尽早开设 FHSA，每年存满 8,000 加元（量力而行，先开户）
• ☐ 如计划用 HBP，RRSP 资金提前 90 天到位
• ☐ 找贷款经纪做预批，了解 30 年摊还期对月供和总利息的影响
• ☐ 下 offer 前问房产律师：本省退税 / 豁免的资格、申请节点、所需文件
• ☐ 交割时跟律师逐项确认：土地转让税退税 / 豁免已申请、金额正确
• ☐ 买房次年报税时记得 claim 首次购房税收抵免（HBTC）
• ☐ 新房买家：确认 GST/HST 退税资格、申报表格与截止期
• ☐ 所有交割文件、退税申请回执保留至少 7 年

十二、常见问题 FAQ

Q1：FTHBI 关停了，我之前参加的协议还有效吗？要马上还钱吗？
A：有效，不用马上还。已获批的协议按原条款继续：25 年内或房子出售时（以先到为准）按当时市价全额偿还。你也可以随时全额提前偿还（需要独立第三方评估，CMHC 不接受部分还款）。关停只针对新申请。

Q2：FHSA 和 HBP 真的能同时用在同一套房上吗？
A：可以。CRA 明确允许同一套合格住房同时使用 FHSA 合格取款和 HBP 取款。实务建议是先用满 FHSA（不用还），再用 HBP 补缺口（15 年内要还回去）。

Q3：安省的 4,000 加元退税和多伦多的 4,475 加元退税能叠加吗？
A：能，只要房子在多伦多市内且你符合两套资格。两份退税由律师在交割时一并抵扣，最高合计约 8,475 加元。市外买房只有省级 4,000 加元这一份。

Q4：我在国内有过一套房，还算”首次购房者”吗？
A：分两套标准。安省 / BC 省级退税、豁免的”从未拥有”包括海外房产——有过就不算。而联邦 FHSA 的”首购”看的是过去 4 年是否住过自己或配偶拥有的自住房。两套定义不一样，申请前务必按各自官网口径核对，拿不准问律师。

Q5：在 BC 买 90 万加元的房子，还能享受转让税豁免吗？
A：不能。BC 首次购房豁免在房价 86 万加元及以上为零，83.5 万–86 万之间按比例递减。90 万的房子一分都免不了，但可以看看”新建房豁免”（75 万–110 万递减，不限首购）是否适用。

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官方来源：Canada.ca（首次购房者税务与福利页面）、CMHC 官网（First-Time Home Buyer Incentive 项目页）、Ontario.ca（土地转让税退税页面）、BC 省府官网（Property Transfer Tax – First Time Home Buyers’ Program 页面）。核验于 2026年10月19日。

关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律 / 移民 / 医疗 / 投资建议。

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