先说三句：① 多伦多和温哥华的空置税都要求”每年申报”——自住也要报，漏报会被市府默认空置、直接开出税单。② 多伦多申报截止每年 4 月 30 日（2025 年度对应 2026 年 4 月 30 日），税率 3%；温哥华申报截止 2026 年 2 月 3 日（2025 年度），税率同样 3%，逾期申报罚 250 加元。③ 税基用的是政府评估值（多伦多用 MPAC 的 CVA），评估值 100 万加元的房子空置一年要交 3 万加元，千万别按市场价瞎算。
每年一到申报季，多伦多和温哥华的华人业主群里都会冒出一堆相同的问题：”我房子自己住，还要申报吗？””去年忘了报，今年补报行不行？””空置税到底按哪个价值算？”这篇文章把两个城市的空置税申报流程拆成 5 步，附上完整时间线、费用表和 6 条红线，照着做一遍，基本不会踩坑。
一张表看懂：多伦多 vs 温哥华空置税
| 项目 | 多伦多空置税（Vacant Home Tax, VHT） | 温哥华空置税（Empty Homes Tax, EHT） |
|---|---|---|
| 税率 | 3%（2024 税务年度起） | 3%（2025 年度） |
| 税基 | MPAC 评估的 Current Value Assessment（CVA） | 物业 2025 年度应税评估值 |
| 申报截止 | 每年 4 月 30 日（2025 年度对应 2026 年 4 月 30 日） | 2026 年 2 月 3 日（2025 年度） |
| 漏报后果 | 被默认空置并征税；违规罚款 250–10,000 加元 | 被默认空置并征税；逾期申报 bylaw 罚款 250 加元 |
| 逾期利息 | 欠税每月计 1.25% 利息 | 按物业税欠款规则计息 |
| 申报入口 | 市府在线申报门户（每年 11 月开放）或打 311 索取纸质表 | vancouver.ca/ehtdeclare 在线申报，或亲临市政厅、邮寄、打 3-1-1 |
谁必须申报：自住、出租都要报
先纠正一个最常见的误解：空置税的”申报”和”交税”是两回事。两个城市都要求所有住宅物业业主每年申报居住状态，哪怕你住在里面、哪怕你确定不用交税，申报表一样要交。
- 多伦多：市内所有住宅物业的业主都要申报。多户住宅、商业、工业物业不在此列；纯空地、公寓储物间、停车位等不含住宅单元的物业不需要申报。
- 温哥华：市内 Class 1（住宅类）物业的业主都要申报，每个物业每年只需提交 1 次申报。
核心逻辑是”默认空置”（deemed vacant）：过了截止日没申报，市府就当你的房子是空的，直接按 3% 开税单。一个全年自住、只因忘记申报的业主，完全可能收到几万加元的税单——这不是危言耸听，是两城法规里白纸黑字的规则。
第 1 步：找齐申报材料
申报本身很快，但找材料最花时间。建议提前一周准备：
- 多伦多：准备好 21 位的评估卷号（assessment roll number）和客户号（customer number），都在你的地税单（property tax bill）或物业税账户对账单上。
- 温哥华：准备好地税单正面的 folio number（地块号）和 access code（申报密码）。
如果你是联名业主或代他人申报，温哥华允许你授权他人代为提交；多伦多纸质申报表必须完整填写，不完整表格不予受理，且要注意加拿大邮政的投递时间——看的是市府收到日期，不是你寄出日期。
第 2 步：进入官方申报入口
- 多伦多：市府在线申报门户每年 11 月开放，次年 4 月 30 日关闭。习惯纸质的可打 311 索取表格，填好寄回，务必在截止日前送达。
- 温哥华：四种方式任选——在线 vancouver.ca/ehtdeclare；亲临市政厅 Revenue Services；邮寄；打 3-1-1 电话申报。在线申报可要求把确认函发到邮箱。
两个入口都是市府官网域名，不要通过搜索引擎广告里的第三方”代办”网站提交，既可能收费，也可能泄露你的税单信息。
第 3 步：如实填报居住状态
申报的核心就是回答一个问题：这套房子在过去一年里，有没有人把它当主要居所住满至少 6 个月？
- 自己当主要居所住满 6 个月（累计即可，不必连续）→ 不交税。
- 租客当主要居所住满 6 个月 → 不交税。注意温哥华的租约门槛：租期必须每次至少连续 30 天、全年累计居住至少 180 天。Airbnb 式短租（不足 30 天）不算数；把房子租给空置着的公司也不算。
- 空置超过 6 个月且无豁免 → 交税。
多伦多对”空置”的定义是：业主或获准居住人未将其作为主要居所，或在上一个日历年内累计空置 6 个月以上。
第 4 步：豁免情形一次说清
空置不一定等于交税，两城都有一批法定豁免，但都要提供证明文件，口头解释不算数。多伦多常见的豁免包括：
- 注册业主去世；
- 主要居住人入住护理机构；
- 房屋正在装修或维修；
- 法定产权发生转移；
- 因全职工作需要居住在外；
- 法院命令；
- 新建库存房；
- 因医疗原因的第二居所。
温哥华的豁免清单以市府官网为准，例如业主入住护理机构（Owner in Care）等情形。注意：豁免不是”填了就有”，市府有权审计，材料造假会被单独处罚。
第 5 步：提交并留存凭证
提交后做三件事：① 截图或保存申报确认页/确认邮件；② 把申报时用的租约、水电账单、驾照地址变更等证明文件单独建一个文件夹；③ 在日历上标好下一年的申报截止日。
为什么强调留存？多伦多市府有权审计空置税申报，业主须保留相关记录 3 年。温哥华同样有审计和申诉（Notice of Complaint）程序。真被抽查时，拿得出材料和拿不出材料，结果完全不同。
费用、时间线与关键数字（单列）
多伦多（Vacant Home Tax）
- 税率：评估值（CVA）的 3%，2024 税务年度起执行，2025 年度维持 3%。
- 算笔账：评估值 80 万 → 24,000 加元；100 万 → 30,000 加元；120 万 → 36,000 加元；150 万 → 45,000 加元。
- 申报截止：每年 4 月 30 日（2025 年度对应 2026 年 4 月 30 日），申报门户每年 11 月开放。
- 税单与付款：税单一般在 3–4 月寄出，付款截止日以税单为准（通常为 5 月 1 日）。
- 逾期利息：欠税从违约首日起按每月 1.25% 计息，直到缴清。
- 违规罚款：未申报、虚假陈述、销毁账册等，罚款 250–10,000 加元（虚假申报最高 10,000 加元，独立于税款之外）。
温哥华（Empty Homes Tax）
- 税率：2025 年度为评估值的 3%。
- 算笔账：评估值 180 万的公寓若被认定空置，税单约 54,000 加元，纯因漏报触发。
- 申报截止：2026 年 2 月 3 日（2025 年度）；无罚金补报的最终期限为 2027 年 7 月 3 日。
- 逾期申报：bylaw 罚款 250 加元，14 天内缴纳罚单可减半，60 天不缴转催收并可能影响信用。
- 税款缴纳：2025 年度空置税缴纳截止 2026 年 4 月 16 日；往年欠税会计入地税账单。
数字来源：多伦多市府空置税官网、温哥华市府空置税官网及市府新闻稿，核验于 2026年10月19日。
逾期后果：不止是罚钱
漏报的代价分三层，一层比一层贵：
- 被默认空置：两城通用规则。没申报 = 当你是空的，税单自动开出。温哥华还会先寄一份 250 加元的 bylaw 罚单。
- 利息滚雪球：多伦多欠税每月 1.25% 复利式累积，拖一年多交约 16% 的利息成本。
- 举证责任倒置：想推翻”默认空置”，要你自己证明房子住过人。温哥华允许补交 late declaration 或提交 Notice of Complaint，但你得拿出水电账单、租约、驾照地址等证据；多伦多同样可通过申诉程序纠正，但流程更耗时。
补救窗口是真实存在的：温哥华 2025 年度的补报无罚金最终期限到 2027 年 7 月 3 日；多伦多漏报后也可联系市府更正（可能产生罚款）。总之，发现漏报第一时间处理，拖得越久越贵。
6 条红线：这些坑每年都有人踩
- “我不住就不申报”——正好反了。不申报≠不交税，不申报=被当成空置直接征税。申报是义务，不是可选项。
- 按市场价估税额——税基是政府评估值（多伦多的 CVA / 温哥华的应税评估值），通常低于市场价。用挂牌价自己吓自己，或低估税额，都是错的，看地税单上的数字。
- 靠短租凑居住天数——温哥华明确规定每次租期不足 30 天的短租不计入，Airbnb 房东别指望用零散订单”填满”180 天。
- 虚假申报赌不被查——多伦多虚假申报最高罚 10,000 加元且独立于税款；两城市府都有审计权，多伦多要求记录保留 3 年，市府还会交叉比对水电等数据。
- 纸质申报卡在邮路上——多伦多纸质表看的是市府收到日。截止日临近就别寄纸质了，走在线申报，提交成功立刻有确认。
- 把两个税搞混、漏掉省税——温哥华的市空置税（EHT）和 BC 省的投机空置税（Speculation and Vacancy Tax）是两个独立的税！温哥华市内的房子可能两个都要申报：市税 3%，省税对加拿大公民/PR 是 0.5%、外国业主 2%。只报一个，另一个照样罚。
新手 checklist：申报季照着打勾
- ☐ 找出今年的地税单，抄下申报需要的号码（多伦多：21 位 roll number + customer number；温哥华：folio number + access code）
- ☐ 确认房子过去一年的居住状态：自住 / 长租（租约是否每次≥30 天）/ 空置 / 有豁免情形
- ☐ 有豁免情形的，提前准备好证明文件（死亡证明、护理机构证明、装修合同、租约等）
- ☐ 进官网申报（多伦多 4 月 30 日前，温哥华 2026 年 2 月 3 日前），不要拖到最后一周
- ☐ 保存申报确认截图/邮件，证明文件单独存档至少 3 年
- ☐ 温哥华业主额外检查：BC 省投机空置税是否也需要申报
- ☐ 在日历上标好下一年度的申报截止日，设提前两周提醒
常见问题 FAQ
Q1：房子是自住的，还需要每年申报吗？
A：需要。两城都要求所有住宅业主每年申报居住状态，自住只是”不用交税”，不是”不用申报”。漏报一样会被默认空置。
Q2：去年忘记申报了，现在补报还来得及吗？
A：来得及，但可能有代价。温哥华接受逾期申报，附 250 加元 bylaw 罚款，2025 年度的无罚金补报最终期限到 2027 年 7 月 3 日；多伦多可联系市府更正申报，但可能面临 250–10,000 加元的违规罚款。越早处理越便宜。
Q3：多伦多空置税、温哥华空置税、BC 省投机空置税是同一个吗？
A：不是，是三个独立的税。多伦多 VHT 是多伦多市的，温哥华 EHT 是温哥华市的，BC 投机空置税是省级的、在指定地区征收。温哥华市内的房子可能同时涉及市税和省税，要分别申报。
Q4：房子租出去了，还需要申报吗？短租 Airbnb 算吗？
A：租出去也要申报，申报时选”已出租”状态即可免税。温哥华要求租期每次至少连续 30 天、全年累计 180 天，Airbnb 式短租不计入；多伦多要求租客将其作为主要居所累计满 6 个月。
Q5：虚报居住状态会有什么后果？
A：多伦多对虚假申报可处最高 10,000 加元罚款（税款之外另计）；温哥华对违规行为开 bylaw 罚单。两城市府都有审计权，多伦多要求业主保留 3 年记录，市府会交叉核验，赌”查不到”的成本远高于老实申报。
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官方来源：City of Toronto Vacant Home Tax 官网、City of Vancouver Empty Homes Tax 官网、BC 省 Speculation and Vacancy Tax 官网。核验于 2026年10月19日。
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