先说三句：第一，住宅长租免税、短租应税只看租期，连续出租 1 个月及以上免 HST/GST，不足 1 个月属应税短租。 第二，短租年应税销售额超过 3 万加币必须注册 GST/HST 账户，安省按 13% 代收。第三，长租改短租再卖房可能触发用途变更视同出售，补税可达数万加币。
王女士五年前在多伦多买了套一居室 condo，一直租给一个安省留学生，月租 2200 加币，稳稳当当收了五年。去年她在朋友怂恿下把房子放到 Airbnb 上做短租，淡季时也能每天净赚一百多加币，心里美滋滋。可今年报税时会计师一句“你的短租收入可能要收 HST”，把她问懵了：长租五年都没交过税，为什么短租就要交？Airbnb 不是已经代扣代缴了吗？
在加拿大，房东收租到底要不要交 HST/GST（货物服务税/统一销售税），答案只有一句话：看租期长短，不看你是不是“房东”。长租免税、短租应税，这是《货物服务税法》（Excise Tax Act）Schedule V 写死的规则。下面这篇把免税与应税的界线、税率、注册门槛和最容易踩的“用途变更”大坑一次讲透。
先给结论
1. 住宅连续出租一个月及以上（one month or more of continuous occupancy），属于免税供应（exempt supply），不用收、不用报 HST/GST——这是 CRA 官方口径。
2. 连续出租不到一个月（如 Airbnb、日租、周租），属于短租住宿（short-term accommodation），是应税供应，年应税销售额超过 3 万加币必须注册 GST/HST 账户并代收代缴。
3. 把长租房改成短租再卖房，可能触发“用途变更”视同出售规则，一下子欠下按整套房公允市价计算的 HST/GST，2024 年就有判例罚了纳税人 8 万加币。
一、长租为什么免税：Schedule V 的住宅豁免
加拿大税法把“住宅的长期出租”列为免税供应（Schedule V, Part I）。关键条件是住宅（residential premises）连续出租一个月或以上（来源：CRA 分享经济税务指引，Canada.ca）。只要租约是按月签、租客连续住满一个月起，就不用在租金上加收 HST/GST，你也不需要为这部分收入注册 GST/HST 账户。
- 适用：整租公寓、house、condo、地下室套房的月租、年租；
- 租客用途：必须是住宅用途自住；如果租给公司当办公室或仓库，属于商业用途，不适用此豁免；
- 免税的代价：免税供应不能申报进项税抵免（Input Tax Credit, ITC），装修、维修里付的 HST 不能抵扣，只能计入成本。
二、短租为什么应税：不到一个月的住宿就是“商业”
CRA 把短租归为 short-term accommodation：连续入住不到一个月（less than one month of continuous occupancy）的住宿供应（来源：Canada.ca 分享经济税务指引）。Airbnb、日租房、民宿、带服务的短租公寓都在此列。
| 对比项 | 长租（免税） | 短租 Airbnb（应税） |
|---|---|---|
| 租期标准 | 连续 1 个月及以上 | 连续不足 1 个月 |
| HST/GST | 不收 | 按所在省税率代收 |
| 能否抵 ITC | 不能 | 能（装修、清洁用品等） |
| 卖房时 | 一般免税 | 可能被视为酒店式物业而应税 |
注意：税法里还有一条更严格的“酒店式物业”定义——如果一套房 90% 以上的出租都是不足 60 天的短租，它会被视为 hotel/motel 类物业（Excise Tax Act 第 123(1) 条 “residential complex” 定义的排除条款），连卖房时的住宅免税都保不住。
三、各省税率与 3 万加币注册门槛
短租应税，按房源所在省的税率向房客代收：
- 安大略省 HST 13%、新不伦瑞克/新斯科舍/纽芬兰与拉布拉多/爱德华王子岛 HST 15%；
- BC、阿尔伯塔、曼尼托巴、萨省、魁北克等其余省份 GST 5%（魁北克另有 QST，税率以 Revenu Québec 官网为准）；
- 代收的税要定期申报上缴 CRA（或魁省税局），申报周期按年销售额划分，以 CRA 通知为准。
注册门槛：过去四个连续季度全球应税销售额超过 3 万加币，必须注册 GST/HST 账户（small supplier 门槛，来源：CRA）。没超过也可以自愿注册——注册后就能抵 ITC，对装修投入大的短租房东反而划算。注意清洁费、额外房客费、押金没收部分都算应税收入，申报时别漏。
四、Airbnb 到底代不代收 HST？
这是误解重灾区。Airbnb 会代收代缴的是它自己平台服务费上的税，以及部分城市的地方住宿税（如多伦多的 Municipal Accommodation Tax，税率以市府官网为准），但房东房费部分的 HST/GST，一般仍由房东自己负责注册、代收和申报。平台政策会变，开户前务必以 Airbnb 官网和 CRA 指引交叉核实，不要默认“平台都处理了”。
五、容易被忽略的细节：合租、转租与“一个月”怎么算
“连续一个月”听起来简单，实操里有几个 CRA 口径下的细节值得单独说：
- 按“连续入住”算，不是按合同：同一房客续租、按月自动延续的，都算连续；中途换房客重新起算；
- 分租房间：把 house 里单个房间按月租给不同房客，只要每个房间都是住宅用途、连续出租一个月以上，同样适用免税；但如果按天/按周轮换租客，就落入短租应税；
- 二房东转租：转租人收的转租租金，同样看租期适用免税或应税规则，转租不改变税法判断标准；
- 29 天 vs 31 天：卡在分界线附近的租约最危险，CRA 看的是实际连续入住天数。想做“免税长租”，租约就老老实实签一个月起，别玩 28 天续签的小聪明，被认定为实质短租得不偿失。
六、最大暗坑：长租改短租再卖房，触发“视同出售”
税法第 206(2) 条的 change-in-use（用途变更）规则：房子从免税的长租用途转为应税的短租用途时，税法视同你在变更那一刻按公允市价（fair market value）“重新买回”了这套房，要对整套房的市价自计并上缴 HST/GST。
真实判例：1351231 Ontario Inc. v. The King（2024 TCC 37）——一套 condo 长租多年后改做 Airbnb，出售时被 CRA 追缴约 8 万加币 HST。长租改短租不是“换个租法”那么简单，而是整套房税务身份的切换，动手前务必咨询税务师做规划。
七、申报实操：从注册到报税的 5 步
确定自己的短租属于应税供应后，合规流程并不复杂，关键是别拖：
- 判断是否超门槛：把过去四个连续季度的短租房费、清洁费、额外房客费加总，超过 3 万加币就必须注册；接近门槛的建议提前注册，注册后才能合法抵 ITC；
- 注册 GST/HST 账户：通过 CRA My Business Account 在线申请，或填 RC1 表格，拿到 9 位数的 GST/HST 号码（Business Number + RT0001），魁省房源还需向 Revenu Québec 注册 QST；
- 房源标价含税：在 Airbnb 房源描述或入住须知里写明“房价已含 HST”或“另加 HST”，避免房客对账单金额有争议，也方便自己对账；
- 按周期申报上缴：CRA 会根据你的年应税销售额指定申报周期（年报/季报/月报），用 NETFILE 或 My Business Account 报 GST/HST return，把代收的税减去可抵的 ITC 后上缴；
- 留好 6 年凭证：CRA 要求账簿凭证至少保存 6 年，平台 payout 明细、清洁费发票、装修收据都要和申报数对得上，这是审计时最先被查的。
一个小提醒：很多华人房东用个人名义做短租，收入先在个人税表 T1 上按租金收入或生意收入申报（T776 表），GST/HST 则是另一套独立申报，两套别搞混——所得税归所得税，流转税归流转税。
八、算一笔账：短租 HST 对收益的真实影响
回到王女士的例子：她的 condo 在安省做短租，假设一年房费收入 4.8 万加币、清洁费收入 6000 加币，应税总额 5.4 万，已超 3 万门槛，必须注册。她要向房客代收 13% 的 HST（约 7020 加币）并上缴 CRA；但她当年花 1.5 万加币换了家具家电、付了 4000 加币清洁用品，里面含的 HST 约 2470 加币可以作为 ITC 抵掉，实际净上缴约 4550 加币。注册合规后，装修投入的税能抵回来——这就是“应税反而能抵税”的逻辑，长租免税看似省心，却一分 ITC 都抵不了。（示例数字为测算说明，实际以 CRA 申报为准。）
九、关键数字一览
免税/应税分界线：连续入住 1 个月（CRA 口径）；酒店式物业判定线：90% 以上出租不足 60 天；强制注册门槛：年应税销售额 3 万加币；安省短租 HST 13%；判例罚单量级：约 8 万加币。以上数字核实日期 2026-10-01，来源 CRA / Canada.ca / 税务法院判例，政策细节以官网为准。
十、常见坑
- “长租一直免税，短租肯定也免”——错，界线只看租期，短租是应税商业供应；
- “没超 3 万就不用管”——注册是强制线，但清洁费、押金等漏报仍会被 CRA 按少缴税追罚；
- “Airbnb 代收了，我不用申报”——平台一般只处理自身服务费和地方住宿税，房费 HST 房东自理，以官网为准；
- 长短租混用一套房——自住+短租、长租+短租混用，进项税要按比例分摊，账算不清最容易被审计；
- 长租改短租不做税务规划——触发视同出售，卖房时补税金额可能超过几年短租利润；
- 免税长租却去抵 ITC——免税供应不能抵进项税，抵了会被 CRA 追回加罚息。
十一、新手 checklist
- ☐ 确认每套房源的出租模式：连续租期是否达到 1 个月；
- ☐ 短租房：统计过去四个季度应税销售额，判断是否超过 3 万加币注册线；
- ☐ 按房源所在省设定正确的代收税率（安省 13% 等），房价展示注明含税/未税；
- ☐ 清洁费、额外房客费、押金没收一并计入应税收入申报；
- ☐ 保留完整发票（装修、家具、清洁用品），应税短租可凭此抵 ITC；
- ☐ 长租转短租前，先咨询税务师评估 change-in-use 的视同出售影响；
- ☐ 查清所在城市的短租牌照与地方住宿税要求（如多伦多 MAT），以市府官网为准。
常见问题
Q：Airbnb 会帮我代收 HST 吗？A：文中指出平台一般只处理自身服务费和地方住宿税，房费 HST 通常由房东自己注册、代收和申报，以官网为准。
Q：清洁费和押金也要算税吗？A：清洁费、额外房客费、押金没收部分都算应税收入，申报时不要漏报。
Q：没超过 3 万门槛就不用管吗？A：超过 3 万必须注册；未超可自愿注册，注册后短租相关进项税可抵 ITC。
Q：长租免税能抵装修的 HST 吗？A：不能，免税供应不能申报进项税抵免，抵了会被 CRA 追回加罚息。
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官方来源：CRA 官网、Canada.ca、魁北克税务局（Revenu Québec）官网。核验于 2026年10月1日。
关键政策以 CRA / Canada.ca / 各省官网为准，税率与门槛可能调整，本文数字核实于 2026-10-01。本文仅供信息参考，不构成税务/投资建议，具体情形请咨询持牌税务师或会计师。
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