小陈买楼花：$130,000 的税里，能退多少？
小陈在多伦多东区读书工作五年，2026 年初咬牙签了人生第一套楼花：万锦一套两房公寓，$800,000。签约前售楼小姐轻描淡写地说了一句：”GST/HST 里有一部分可以申请退回来，最高能退好几万，你到时候让会计师弄一下。”
小陈当时没在意。直到交房前，会计师扫了一眼他的合同，直接问他：”你这套房，联邦那部分 GST 退税你还拿得到吗？$450,000 以上的房，经典退税一分没有——不过你是首购，现在 2026 年的新政策，反而能拿一笔更大的。”
一句话，小陈多听了一耳朵，少则保住几千，多则省下几万。这篇文章，就是讲清楚加拿大人买新建房时那笔”可以退的税”：GST/HST New Housing Rebate（新房退税），到底怎么算、谁能拿、怎么拿。
先给结论：三句话讲清楚
结论一：经典退税的联邦部分，房价 $350,000 以下最多退 36% 的 GST，上限 $6,300；$350,000–$450,000 之间递减；$450,000 及以上，一分没有。
结论二：在安大略省等 HST 省份，还有一笔省税部分的退税，按 75% 计算，最高 $24,000，不随房价递减——这才是大多数人实际拿到的大头。
结论三：2026 年 3 月 12 日 Bill C-4（Making Life More Affordable for Canadians Act）生效后，首次购房者另享一笔全新的 GST 退税：房价 $100 万以下可退 100% 的联邦 GST，最高 $50,000；$100 万–$150 万之间按比例递减。你必须核对自己的签约日期和首购身份，决定适用哪一笔。
上面三句话，就是新房退税的全部骨架。下面一节一节展开。
什么是 New Housing Rebate（新房退税）？
在加拿大，买新建住宅要交 GST（联邦 5%）或 HST（GST + 省税，例如安省 13%），税通常含在 builder 的报价里。这笔税不是买家全额自担——联邦政府给符合条件的买家一笔退税，叫 GST/HST New Housing Rebate。它的官方名称里的关键词是 new housing：只针对新建房或大翻新房，二手房转售（resale）没有。
这笔退税由两部分组成，要分别计算、再相加：
| 组成部分 | 适用税种 | 退税比例 | 上限 | 房价限制 |
|---|---|---|---|---|
| 联邦部分（GST） | 联邦 5% GST | 36% | $6,300 | $450,000 以下，$350,000–$450,000 递减 |
| 省税部分（安省） | 安省 8% 省税部分 | 75% | $24,000 | 不随房价递减（以官网为准） |
核实日期：2026 年 10 月 1 日。以下数字以 CRA / Canada.ca 官网为准。
经典退税：申请条件逐条拆
条件一：房子必须是”新的”
以下情况符合”新建”定义：
- 直接从 builder 购买的新建住宅（独立屋、镇屋、公寓、活动房屋都算）；
- 自己建房或请人建在自己土地上（owner-built）；
- 购买新建合作社（co-op）股份；
- 大翻新（substantial renovation）：翻新程度达到 CRA 定义的”实质性翻新”，一般要求 90% 以上的室内可居住空间被拆除或重建，翻完基本相当于新房。
条件二：必须是自住房（primary place of residence）
房子必须是买家本人或近亲属（close relative）的主要住所。买来纯投资出租、买来度假偶尔住，都不符合这笔退税的条件（投资出租另有 GST/HST New Residential Rental Property Rebate，属于另一套规则，不要混用）。
条件三：买家身份
- 必须是个人（individual），公司或企业名义购买不符合；
- 房子位于加拿大境内；
- 买房时确实支付了 GST/HST。
条件四：经典退税不限首购，但新政限首购
经典的 New Housing Rebate 不要求你是首次购房者——换房、升级的人也能拿。但 Bill C-4 的新 GST 退税（最高 $50,000）只给首次购房者：定义为当前日历年及之前四个日历年内，本人或配偶/同居伴侣未拥有并自住过住宅的人。举例：2026 年买房，最后一次拥有并自住住宅的年份是 2021 年或更早，才算首购（具体以 CRA 定义为准）。
退税金额怎么算？三组数字讲透
第一组：经典联邦部分
- 房价 ≤ $350,000：退税 = 已付 GST × 36%，上限 $6,300。例如 $350,000 房子的 GST 是 $17,500，退 $6,300。
- $350,000 ＜ 房价 ＜ $450,000：按公式递减——退税 = $6,300 × ($450,000 − 房价) ÷ $100,000。例如房价 $400,000：$6,300 × 50% = $3,150。
- 房价 ≥ $450,000：联邦部分为零。
这就是为什么像小陈那样买 $800,000 楼花的人，在经典规则下联邦部分拿不到一分钱——门槛早在 1990 年代就定下，从未随房价指数化，CRA 数据显示受益人数逐年下降。
第二组：安省省税部分
- 退税 = 已付省税部分 × 75%，上限 $24,000；
- 不随房价递减。所以 $800,000 的房子，省税部分 $64,000 × 75% = $48,000，但上限卡在 $24,000。
注意：这组数字是安省的标准规则。其他省的省税部分规则各不相同（新斯科舍、魁北克等有各自安排，BC 等省无对应部分），以官网为准。
第三组：2026 年新政（Bill C-4，首购者 GST 退税）
- 房价 ≤ $1,000,000：退 100% 的联邦 GST，最高 $50,000；
- $1,000,000–$1,500,000：按比例递减，公式约为 $50,000 × ($1,500,000 − 房价) ÷ $500,000；例如 $1,100,000 的房子约退 $40,000；
- ≥ $1,500,000：无退税；
- 适用条件：首次购房者；购房协议（agreement of purchase and sale）签约日期在 2025 年 3 月 20 日或之后、2031 年之前；必须是新建房且自住；二手房不适用。
回到小陈的例子：他 $800,000 的楼花、首购身份、2026 年初签约——三项全中。他能拿到：联邦新政 $800,000 × 5% = $40,000（全额 GST 退回）+ 安省省税部分 $24,000 = 约 $64,000。而如果他是在 2025 年 3 月 20 日之前签的约，就只能拿经典规则的 $24,000。签约日期这一个细节，差了 $40,000。
另外注意：2026 年 4 月 1 日起，安省还有一项针对所有买家（含非首购、含长期出租投资房）的临时全额 HST 减免政策，协议签约窗口为 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，细节与上限以官网为准，签约前务必核对。
各省的省税部分：为什么安省买家最”划算”
联邦部分全国统一，但省税部分各省差别很大，这是很多跨省买家容易忽略的一点。安省的省税部分是 HST 里 8% 的省税按 75% 退、最高 $24,000，而且不随房价递减——所以安省一套 $80 万的新房，省税部分能足额拿到 $24,000。相比之下，BC 省等只有 GST 的省份，买家只能拿联邦部分；而联邦部分在房价超过 $450,000 后归零，意味着在大温、大多这样房价高企的地区，经典规则下的退税几乎只剩”省税部分”这一笔。
新斯科舍省有自己的一套省退税安排，魁北克则由 Revenu Québec 管理各自的规则。结论很简单：搬到哪个省买房，先查该省的省税部分规则，联邦的 $6,300 公式只是起点。各省规则可能随预算案调整，签约前以各省官网最新口径为准。
申请流程：两种走法
走法一：builder 代办（最常见）
如果你从 builder 买来自住，builder 通常在交房时直接把退税金额从房价里抵扣，你实际支付的是”扣完退税的净价”。你要做的是签一份转让文件（常用表格 GST190），把退税权益转让给 builder，由 builder 向 CRA 申报。你自己不用再单独申请，但要确认合同里写明了这一项。
走法二：自己向 CRA 申请
以下情况需要你自己动手：
- builder 没有在交房时抵扣退税；
- 你是自建房（owner-built），用表格 GST191 及工作表 GST191-WS；
- 你是投资房买家，走的是出租房退税（rental rebate）通道。
时限：必须在交房（closing）或入住后 2 年内提交申请，逾期作废。所有申请相关凭证（购房合同、交房文件、发票）至少保存 6 年，CRA 有权抽查。
关键数字 / 时间线 / 费用（单列速查）
- 经典联邦退税：已付 GST × 36%，上限 $6,300；$350,000 以下全额，$350,000–$450,000 递减，$450,000 以上为零。
- 安省省税部分：已付省税 × 75%，上限 $24,000，不随房价递减。
- 2026 新政（首购 GST 退税）：房价 ≤ $100 万退 100% 联邦 GST（上限 $50,000）；$100 万–$150 万递减；≥ $150 万为零。签约日期须在 2025-03-20 至 2031 年之间。
- 申请时限：交房/入住后 2 年内。
- 凭证保存：至少 6 年。
- 费用：CRA 申请本身不收费；若请会计师代办，费用以市场价为准。
- 表格：从 builder 购买用 GST190（转让给 builder）；自建房用 GST191 / GST191-WS。
核实日期：2026 年 10 月 1 日。数字以 CRA / Canada.ca 官网为准。
常见坑：6 条，条条都是钱
- 坑一：房价超过 $450,000，就以为”没退税了”。经典联邦部分确实没了，但安省省税部分的 $24,000 照样有；首购者还可能有新政的 $50,000。别把三笔钱混成一笔。
- 坑二：投资房用了自住退税的表格。出租房不能申请 New Housing Rebate，要走 New Residential Rental Property Rebate。报错类别可能被 CRA 追回并罚款。
- 坑三：签约日期卡错新政窗口。Bill C-4 新政要求协议签约在 2025 年 3 月 20 日或之后。早签一天，$50,000 的资格就没了。签约前把日期写进核对清单。
- 坑四：首购身份算错。新政看的是”你或配偶/同居伴侣在当前年及前四年有没有拥有并自住过住宅”，不是”你这辈子有没有买过房”。曾持有纯投资房但从未自住过，可能仍算首购——但务必以 CRA 定义和专业意见为准。
- 坑五：builder 没抵扣，自己也忘了申请。2 年时限一过，钱就没了。交房后第一件事：确认退税是 builder 抵扣了，还是需要自己交表。
- 坑六：翻新房以为自动符合。只有达到”实质性翻新”（约 90% 室内重建）才算。普通装修、加建，不符合。
新手 checklist
- ☐ 确认房子是新建/大翻新（90%+），不是二手转售
- ☐ 确认是本人或近亲属的主要住所
- ☐ 记下购房协议签约日期，核对是否落在 2025-03-20 之后（新政窗口）
- ☐ 核对首购身份（本人及配偶/伴侣近五年住房史）
- ☐ 用房价套三组公式，算出自己大概能退多少
- ☐ 交房时确认：builder 是否已抵扣退税、是否签了 GST190
- ☐ 如需自办：在交房/入住后 2 年内向 CRA 提交申请
- ☐ 所有合同、发票、交房文件保存至少 6 年
- ☐ 复杂情况（联名购买、婚姻变化、自建房）先咨询会计师或税务律师
关键政策以 CRA / Canada.ca / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。退税数字核实日期：2026 年 10 月 1 日。
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