先说三句：第一，加拿大没有遗产税，但亲人去世时房产会被”视同出售”（deemed disposition），你继承时的成本基础（ACB）是去世当天的公允市值（FMV），不是亲人当年的买价。第二，你是海外非居民，出售这套遗产房后必须在 10 天内向 CRA 申报并申请清税证明（T2062，Certificate of Compliance），否则买方必须从房款中预扣 25% 交给 CRA。第三，卖房后还要单独报一份 Section 116 税表，多退少补，预扣的 25% 不是最终税。
遗产不是免税：先搞懂加拿大的”视同出售”规则
很多海外继承人第一反应是”加拿大没有遗产税，卖房应该没税”。前半句对，后半句错。加拿大税法没有 inheritance tax，但有两条对你直接相关的规则：
- 去世时的视同出售（deemed disposition）：亲人去世当天，税法视为他/她以公允市值（Fair Market Value，FMV）”卖出”了名下房产。房产增值部分产生的资本利得（capital gain）要计入去世当年最终报税（final return）。这笔税由遗产（estate）承担，不是你承担，但它决定了你的成本基础。
- 你的成本基础 = 去世当天 FMV：你继承房产的调整后成本基础（Adjusted Cost Base，ACB）是亲人去世当天的公允市值。如果你之后以更高价格卖出，增值部分才是你的应税资本利得。
举例：父母 2005 年 40 万加元买下多伦多一套独立屋，2024 年去世时市值 120 万。去世当年的视同出售利得是 80 万（由遗产报税处理）；你 2026 年以 130 万卖出，你的应税利得是 130 万 − 120 万 = 10 万，而不是 130 万 − 40 万 = 90 万。成本基础差 80 万，税差巨大。
要点一：先确认税务居民身份，再谈申报
整套 Section 116 规则只适用于非居民（non-resident）。判断你是税务居民还是非居民，看的是与加拿大的居住联系（residential ties），不是国籍，也不是你拿没拿枫叶卡：
- 如果你长期住在海外、在加拿大没有住所、配偶子女都在海外，大概率是非居民；
- 如果你在加拿大保留了住房、银行账户、医保卡等重要联系，即使人不在，也可能被认定为事实居民（factual resident），适用居民的报税规则而非 Section 116；
- 不确定身份时，先做一次税务居民身份判定（以 CRA 官网 NR74 表格或专业意见为准），身份定错会导致整套申报用错表格。
本篇讲的是非居民继承人卖房的路径。如果你是税务居民，卖房走的是普通资本利得申报（附表 3 / Schedule 3），不需要 T2062。
要点二：卖房后 10 天内，向 CRA 申请清税证明（T2062）
这是整个流程里最容易被错过的硬性时限。根据《所得税法》第 116 条（Section 116），非居民出售加拿大应税房产，必须向 CRA 申报此次出售（disposition），并申请合规证明（Certificate of Compliance），俗称清税证明。操作分三步：
- 第 1 步：填表。普通住宅用 T2062（《非居民出售应税加拿大房产合规证明申请》）；可折旧房产（如带租金收入的出租楼）用 T2062A；合伙权益用 T2062B。大部分遗产房用 T2062。
- 第 2 步：附上材料和税款。买卖合同、成本基础证明（去世时的估值报告、遗嘱认证文件）、装修支出凭证、预估税款。T2062 要求附上按预估资本利得计算的税款，通常为预估利得的 25%。
- 第 3 步：在期限内寄出。必须在出售后 10 天内送达 CRA（部分解读为出售前或出售后 10 天内，稳妥做法是交房前就寄出）。逾期罚金为每天 25 加元，最低 100 加元，单份证明最高 2,500 加元。
CRA 审核通过后签发清税证明。拿到它，买方律师才能把预扣金额从”25% 总房款”降到”25% 预估利得”甚至 0。
要点三：买方必须预扣 25% 房款——不清税就现金流被锁死
这是 Section 116 最”狠”的一条：如果卖方是非居民且没有清税证明，买方必须从房款中预扣 25% 上缴 CRA（可折旧房产是 50%）。注意是总房款的 25%，不是利润的 25%。
| 情形 | 预扣基数 | 100 万房款被扣多少 |
|---|---|---|
| 无清税证明（普通住宅） | 总房款的 25% | 25 万加元 |
| 无清税证明（可折旧出租物业） | 总房款的 50% | 50 万加元 |
| 有清税证明 | 预估资本利得的 25% | 利得 10 万则扣 2.5 万 |
| 清税证明确认无应纳税额 | 0 | 0 |
而且这笔预扣的责任在买方身上：如果买方没扣，CRA 会直接向买方追税。所以买方律师一定会扣，你躲不掉。实务中 130 万的房子被扣 32.5 万现金流，对急着用钱的继承人是重创——提前办 T2062 是省钱最多的一个动作。
要点四：卖房后还要单独报一份 Section 116 税表
清税证明和预扣都不是”结税”，只是预缴。出售完成后，非居民还要申报：
- 个人用 T1（Section 116） 报税表申报此次出售的净资本利得；
- 公司用 T2 申报；
- 在税表里可以扣除卖房费用（律师费、经纪佣金等）——注意这些费用在 T2062 阶段不能扣，只能在最终报税时扣回来；
- CRA 汇算后多退少补：预扣多了退税，少了补税。
另外别忘了：如果你在出售前把遗产房出租过，租金收入走的是另一套规则（Section 212 预扣 25% 或 Section 216 按净收入申报），卖房时的 Section 116 申报是独立的，两套不要混。
完整时间线：从继承到拿到退税
- 亲人去世后：拿到遗嘱认证（probate）、明确你是合法继承人；请评估师出具去世当天的 FMV 估值报告——这是你未来卖房的成本基础依据，务必现在就做，几年后再补估值又贵又难。
- 决定出售前 1–2 个月：确认自己的税务居民身份；找熟悉跨境税务的会计师测算预估利得和税款。
- 签约 / 交房前后：在出售后 10 天内（建议交房前）向 CRA 寄出 T2062 + 预估税款，申请清税证明。
- 交房日：凭清税证明，买方只预扣小额（或不预扣）；没有证明则被扣 25% 总房款。
- 出售次年报税季：报 T1（Section 116），扣除卖房费用，CRA 汇算多退少补。
- 拿到 Notice of Assessment：流程结束。如有退税，CRA 会寄支票或打到指定账户。
遗产执行人的角色：卖房申报是谁的责任
实务中常有一个误会：继承人以为”执行人（executor）会搞定一切税务”。分工其实是这样的：去世当年的视同出售利得、遗产整体税务结清，是执行人的责任，执行人要在分配遗产前拿到 CRA 的遗产清税证明（TX19）；而你继承之后再卖房，是独立于遗产的一次新出售，T2062 申请、买方预扣、Section 116 报税，责任人是你这个非居民继承人，不是执行人。
两种情形要分清：如果房子是在遗产名下、由执行人直接卖掉分钱，那么申报主体是遗产（estate），用另一套表格；如果房子已经过户到你名下再由你卖出，才走本文的 T2062 路径。过户发生在哪个环节，直接决定了谁签字、谁被预扣——签约前和律师、会计师确认一次，别等到交房才发现主体错了。
费用与关键数字一览
- 资本利得税率（非居民卖房）：按资本利得的 25% 缴税（以 CRA 官网为准，附 T2062 申请时一并预缴）。
- 买方预扣：无清税证明 25% 总房款；可折旧房产 50%；有清税证明降为预估利得的 25% 或 0。
- T2062 申报期限：出售后 10 天内；逾期罚金每天 25 加元，最低 100、最高 2,500 加元/份。
- 成本基础：亲人去世当天 FMV（凭估值报告）。
- 常见第三方费用：FMV 估值报告约数百加元；跨境会计师 T2062 + Section 116 申报服务费以报价为准；遗嘱认证法院费用各省不同。
- CRA 处理时间：清税证明审核以官网为准，实务中需数周到数月——这就是为什么要提前申请。
5 个常见坑与红线
- 把两种”清税证明”搞混。T2062 的 Certificate of Compliance 是针对”非居民卖房”这一次出售的；遗产执行人（executor）在分配遗产前向 CRA 申请的是另一种清税证明（TX19，针对遗产整体税务结清）。两张证明目的不同、表格不同，缺一不可，别拿一张当两张用。
- 成本基础用亲人当年的买价。这是最贵的一个错误：用 40 万买价代替 120 万去世时 FMV，多报 80 万利得。务必拿到去世当天的估值报告。
- 错过 10 天申报期。很多继承人在海外，交房后才听说 T2062，罚金按天累计。把”出售后 10 天内寄 T2062″写进卖房 checklist 第一行。
- 没办清税证明就交房。买方律师依法预扣 25% 总房款，钱被锁在 CRA 几个月甚至一年，等退税等到心碎。提前申请是唯一解。
- 出售前没做税务居民身份判定。如果你实际仍是加拿大税务居民却按非居民走了 Section 116，或反过来，整套表格用错，CRA 会要求重报并计利息。身份先定，再选表。
新手 checklist
- ☐ 确认自己的加拿大税务居民身份（非居民才走 Section 116）
- ☐ 取得去世当天房产 FMV 估值报告（未来卖房的成本基础）
- ☐ 整理遗嘱认证文件、房产买卖合同、装修支出凭证
- ☐ 找跨境会计师测算预估资本利得和 25% 预缴税款
- ☐ 出售后 10 天内（建议交房前）寄出 T2062 + 税款
- ☐ 拿到清税证明后交给买方律师，避免 25% 总房款预扣
- ☐ 出售次年申报 T1（Section 116），扣除卖房费用
- ☐ 收到 CRA 评税通知（Notice of Assessment）后核对退税/补税
常见问题 FAQ
Q1：亲人在加拿大，我是海外继承人，卖房一定要办 T2062 吗？
A：是的。只要你是加拿大非居民、出售的是加拿大应税房产，Section 116 的申报义务就触发，不因”房子是继承来的”而豁免。不办的直接后果是买方预扣 25% 总房款，外加每天 25 加元的逾期罚金。
Q2：清税证明申请要多久？赶不上交房怎么办？
A：CRA 审核时间以官网为准，实务中需要数周到数月。赶不上交房时，买方仍会按 25% 预扣，但这笔钱不是没了——你在次年 Section 116 报税汇算后可以申请退还。提前申请是避免现金流被锁的唯一办法。
Q3：买方预扣的 25% 能退回来吗？
A：能。预扣只是预缴，不是最终税。你在 T1（Section 116）税表里申报实际净利得、扣除卖房费用后，CRA 按实际应纳税额汇算，多扣的部分退税。保留好所有费用凭证是退税多少的关键。
Q4：继承的房子我先出租几年再卖，规则一样吗？
A：卖房时的 Section 116 申报义务一样（T2062 + 10 天期限 + 买方预扣）。不同的是出租期间：租金收入要按 Section 212 预扣 25% 或选 Section 216 按净收入申报；而且出租过的房子可能涉及折旧追回（recapture），要用 T2062A，买方预扣比例升到 50%。出租过的遗产房务必让会计师提前介入。
Q5：我住在海外但还被认定为加拿大税务居民，Section 116 适用吗？
A：不适用。Section 116 只针对非居民。税务居民卖房按居民规则申报资本利得（附表 3），没有 T2062 和买方预扣这一套。所以第一步永远是先判定税务居民身份，身份错了后面全错。
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官方来源：CRA 官网（Form T2062 及填写指南）、Canada.ca（Non-residents and income tax / Section 116 相关页面）。核验于 2026年10月18日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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