先说三句：首付不足 20% 买房，按揭保险（Mortgage Default Insurance）是法律强制要求，保的是银行不是你，保费由你出；保费分 4 档——首付 15%–19.99% 费率 2.80%、10%–14.99% 费率 3.10%、5%–9.99% 费率 4.00%，首付 20% 及以上免保费；保费按贷款额的百分比计算，大多数人选择把保费计入贷款总额分期偿还，不用交现金。
什么是 CMHC 按揭保险：保的是银行，不是你
CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation，加拿大按揭与住房公司）按揭保险，正式名称是 Mortgage Default Insurance（贷款违约保险）。它的作用是：当借款人断供、银行收房拍卖仍不够覆盖贷款时，保险公司赔付银行的差额。
注意两点关键事实：第一，这是加拿大法律强制要求的——首付不足房价 20%（即贷款价值比 LTV 超过 80%），贷款机构必须要求借款人购买；第二，保单保护的是贷款机构，投保费用却由购房人承担。理解了这两点，后面所有的保费计算逻辑就都顺了。
承保机构有三家：CMHC、Sagen（原 Genworth Canada）、Canada Guaranty。三家对同一笔贷款的保费率标准基本一致，具体由你的贷款机构在审批时确定。本文以 CMHC 公布的标准费率表为准。
4 档保费对照表：首付越多，费率越低
保费率看的是贷款价值比（Loan-to-Value Ratio，LTV），也就是贷款额占房价的比例。首付越低、LTV 越高，费率越高。标准摊还期（25 年及以内）的费率表如下：
| 首付比例 | 贷款价值比 LTV | 保费率（占贷款额） |
|---|---|---|
| 15% – 19.99% | 80.01% – 85% | 2.80% |
| 10% – 14.99% | 85.01% – 90% | 3.10% |
| 5% – 9.99% | 90.01% – 95% | 4.00% |
| 20% 及以上 | 80% 及以下 | 免保费（常规贷款） |
记住边界含义：LTV 恰好 80%（首付正好 20%）不需要保险；LTV 80.01% 就要按 2.80% 那一档交。最低首付 5% 是投保贷款的下限，对应最高一档 4.00% 费率。
保费怎么算：按贷款额，不是按房价
常见误区是拿房价乘以费率——错了。保费基数是贷款额（房价减去首付），公式只有一行：
保费 = 贷款额 × 对应档位费率
举例：60 万加元的房子，首付 10%（6 万），贷款额 54 万，LTV 90%，对应 3.10% 档，保费 = 540,000 × 3.10% = 16,740 加元。如果首付只有 5%（3 万），贷款额 57 万，LTV 95%，对应 4.00% 档，保费 = 570,000 × 4.00% = 22,800 加元。
看清这个公式就能理解：首付从 5% 提高到 10%，省的不只是多付的 3 万首付，保费本身还少了约 6,060 加元——档位下降带来的费率差是实实在在的现金。
4 档保费实例：同一套房，首付差多少
以一套 60 万加元的房子、25 年摊还期为例，把 4 档算给你看：
| 首付 | 贷款额 | 保费率 | 保费金额 | 计入贷款后总额 |
|---|---|---|---|---|
| 5%（3 万） | 57 万 | 4.00% | 22,800 | 592,800 |
| 10%（6 万） | 54 万 | 3.10% | 16,740 | 556,740 |
| 15%（9 万） | 51 万 | 2.80% | 14,280 | 524,280 |
| 20%（12 万） | 48 万 | 免 | 0 | 480,000 |
从 5% 跨到 10%，保费省 6,060 加元；从 10% 跨到 15%，再省 2,460 加元。当你手头现金接近下一档门槛时，多凑几千块跨过档位线，通常比直接按低档交保费划算——当然前提是不动用应急资金。
保费可以计入贷款总额：大多数人的做法
这是 angle 里最关键的一条规则：CMHC 保费不需要在交房时一次性付现金。默认做法是把保费加到贷款本金里（capitalize），然后在整个摊还期内随月供一起偿还。
接着上面的例子：首付 10%、贷款额 54 万、保费 16,740，加到本金后你的实际贷款额变成 556,740 加元，月供按这个数计算。好处是交房时不用额外掏 1.6 万现金；代价是你要在整个摊还期为这 16,740 加元支付利息。
要不要一次性付清？看现金流。如果你交房时现金充裕、应急资金充足，一次性付清能省下几十年的利息；如果现金紧张（首付+土地转让税+律师费已经掏空钱包），计入贷款是更现实的选择。贷款机构默认按”计入贷款”处理，想一次性付要主动提出。
保费的税：4 个省要交销售税
保费本身可以计入贷款，但保费上的省销售税（PST）不行。在安大略省（8%）、魁北克省（9%）、曼尼托巴省（7%）、萨斯喀彻温省（6%），保费要加收省销售税，而且这笔税必须在交房时用现金支付，不能滚进贷款。
算一笔：在安省买 60 万的房子、首付 10%，保费 16,740 加元，PST = 16,740 × 8% = 1,339.2 加元，交房当天要准备好这笔现金。其他省份目前不收这笔税。做交房资金预算时别漏了这一项。
30 年摊还的 0.2% 附加费
标准投保贷款最长摊还期是 25 年。2024 年 12 月新政后，首次购房者和新建住宅买家可以申请 30 年摊还期的投保贷款——但费率表上要加 0.2 个百分点的附加费：
- 首付 15%–19.99%：2.80% → 3.00%
- 首付 10%–14.99%：3.10% → 3.30%
- 首付 5%–9.99%：4.00% → 4.20%
30 年摊还降低月供、改善负债比，但总利息和保费都更高。选 25 年还是 30 年，本质是在”月供压力”和”总成本”之间做取舍，签约前让贷款经纪把两种方案的总成本都算出来对比。
2024 年 12 月新政：投保房价上限提到 150 万
2024 年 12 月起，CMHC 投保贷款适用的房价上限从 100 万提高到 150 万加元。配合最低首付规则（50 万以下部分 5%、50 万以上至 150 万部分 10%），多伦多、温哥华这类高房价市场的买家也能用较低首付进场了。
举例：120 万的房子，最低首付 = 50 万×5% + 70 万×10% = 2.5 万 + 7 万 = 9.5 万加元（约 7.9%），LTV 约 92%，对应 4.00% 档。注意房价 150 万及以上仍要求至少 20% 首付、走常规贷款通道。
费用 / 时间线 / 关键数字单列
- 保费率（25 年摊还）：首付 5%–9.99% → 4.00%；10%–14.99% → 3.10%；15%–19.99% → 2.80%；20%+ → 免。
- 30 年摊还附加：各档 +0.20%（仅首次购房者 / 新建住宅）。
- 保费基数：贷款额（不是房价）。60 万房、首付 10% 的保费为 16,740 加元。
- 保费支付：默认计入贷款本金分期还；也可交房时一次性现金付清。
- 保费销售税：安省 8%、魁省 9%、曼省 7%、萨省 6%，交房现金支付，不可计入贷款。
- 投保房价上限：150 万加元（2024 年 12 月起）；150 万及以上需 20% 首付。
- 时间线：保费在贷款获批时确定金额，交房日（closing day）生效并计入贷款；一次性付清同样在交房日结算。
4 个坑 / 红线
- 红线：保费保的是银行，断供了房子照样被收走。有人以为”买了保险就安全了”——错。保险赔付对象是贷款机构，你断供后银行依然可以走法拍程序，信用记录照样受损。
- 坑：拿房价乘以费率估算保费。基数是贷款额。用房价算会高估保费，可能让你误判自己”交不起保费”而错过档位。
- 坑：忘了 4 个省的保费销售税要准备现金。在安省、魁省、曼省、萨省买房，交房预算里必须单独留出保费×税率的现金，这笔钱进不了贷款。
- 坑：首付卡在档位线下一点点。比如首付 9.5%、LTV 90.5%，就按 4.00% 那档交。差几千块跨过 10% 线，保费能省几千加元——签约前务必精确计算 LTV 落在哪一档。
- 红线：赠与首付和借贷首付的保费待遇不同。首付来源是借款（borrowed down payment）时保费率更高；亲属赠与（gifted down payment）通常按标准费率。资金来源证明要提前准备，别等到审批才发现被加价。
- 坑：30 年摊还只看月供降了，忽略总成本。0.2% 的保费附加加上多 5 年的利息，总成本可能多出数万。让经纪同时算 25 年和 30 年两种方案再签字。
新手 checklist
- ☐ 算出你的 LTV（贷款额 ÷ 房价），确认落在 4 档中的哪一档
- ☐ 用”贷款额 × 费率”算出保费金额，再算”计入贷款后”的实际贷款额
- ☐ 检查首付是否接近下一档门槛（10%、15%），评估跨档省下的保费
- ☐ 决定保费”计入贷款”还是一次性现金付清，并告知贷款机构
- ☐ 如在安省/魁省/曼省/萨省，单独预算保费销售税的现金
- ☐ 准备首付来源证明（工资单/赠与信），避免被认定为借贷首付加价
- ☐ 如考虑 30 年摊还，确认自己符合首次购房者/新建住宅条件，并对比总成本
- ☐ 拿到贷款机构的正式保费数字后，与本文费率表交叉核对
常见问题 FAQ
Q1：首付 20% 是不是就不用交 CMHC 保费了？
A：是的。LTV 不超过 80%（首付 20% 及以上）属于常规贷款（conventional mortgage），法律不强制要求按揭保险，保费为 0。注意是”首付≥20%”这个硬门槛，19.9% 也要按 2.80% 那档交。
Q2：保费计入贷款后，月供会增加多少？
A：以 60 万房子、首付 10% 为例，保费 16,740 计入贷款后贷款额从 54 万变为 556,740。按 5% 利率、25 年摊还估算，月供增加约 95–100 加元。具体数字以贷款机构的摊还表为准。
Q3：保费可以退吗？比如我提前还清贷款。
A：CMHC 保费一般不退。换房做”porting”（保费转移）时部分情况下可按剩余期限折算，具体看承保机构政策和贷款机构操作，签约前问清楚。
Q4：三家保险公司（CMHC、Sagen、Canada Guaranty）费率一样吗？
A：标准费率表基本一致，你的贷款机构会指定其中一家承保，保费金额由机构在审批时确认。购房人通常不需要、也不能自选承保方来”比价”。
Q5：首付是父母赠与的，保费怎么算？
A：亲属赠与的首付（gifted down payment）通常按标准费率表计算，需要提供赠与信证明资金无需偿还。如果是借来的首付（borrowed down payment），保费率会上浮，务必提前向贷款经纪说明资金来源。
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官方来源：CMHC official website (cmhc-schl.gc.ca), Canada.ca, Financial Consumer Agency of Canada (FCAC)。核验于 2026年10月22日。
关键政策以 CMHC / Canada.ca / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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