租约到期房东不续签：安省自动续租规则与租客3个权利

先说三句：安省租约到期后，你什么都不用签、什么都不用做，租约会自动转成月租，房东无权仅凭”不续签”赶你走；房东想让你搬，只能走法定程序（如自住 N12），且必须给你 60 天以上通知和相应补偿；收到任何”限期搬走”口头或书面要求，先核对法定表格和期限，绝不因为一句话就搬家。

本文仅为信息整理，不构成法律意见。具体个案请咨询安省持牌 paralegal 或律师，或向 Landlord and Tenant Board（LTB）查询官方说明。

1. 租约到期到底发生什么：自动转月租

安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006，简称 RTA）规定，固定期限租约到期并不等于租约”结束”。如果双方没有签新约、也没有任何一方依法给出终止通知，租约会自动延续为按月租约（month-to-month）。

这一点在 LTB 官方手册里写得非常明确：原租约到期后租客继续住下，即按月交租则转为月租租客，原租约的所有条款继续适用，只有房东每年依法涨租的额度可以调整。换句话说，”到期”只是一个时间点，不是搬家令。

值得一提的是，安省 2025 年曾在 Bill 60 草案中提议取消自动转月租，但该提议已于 2025 年 10 月被政府撤回。截至 2026 年 10 月，自动转月租规则保持不变。

2. 房东能不能强制你签新约

不能。房东可以要求新入住的租客签租约，但租约到期后转为月租的租客，房东不得强迫其签新约，更不能以”不签新约”为由驱逐。

现实中常见的变相施压包括：”不签新约就涨租””不签就别想继续住”。这两类说法都不符合 RTA：涨租必须遵守法定涨租指引（rent increase guideline）和 90 天书面通知（Form N1），与”签不签新约”无关；继续居住权也不以签新约为条件。

如果你愿意，也可以主动和房东再签一年固定租约——但这是你的选择，不是义务。签新固定租约的代价是期间内你想搬家也要遵守固定租期的终止规则，灵活性不如月租。

3. 房东让你搬家的合法路径只有几条

租客有居住保障（security of tenure）：房东不能无理由终止租约。合法路径主要有：

• 租客自己搬：用 Form N9 给房东至少 60 天书面通知，终止日须为租期的最后一天。
• 双方协商一致：签 Form N11（协议终止租约），须双方自愿签字。
• 房东自住或家人自住：Form N12（下文详述）。
• 大修/拆除/改建：Form N13，须满足法定条件并给相应补偿。
• 租客严重违约：如长期欠租（N4）、妨害他人居住或损坏房屋（N5）等，房东须走 LTB 程序申请驱逐令。

除了这些法定理由，房东没有任何”到期不续租=必须搬走”的权力。任何不在上述清单里的”赶人”理由，都可以先打一个问号。

4. N12 自住通知：租客必须懂的 5 个要点

租约到期前后，租客最常收到的就是 N12（房东自住通知）。记住 5 个要点：

1. 通知期至少 60 天，终止日必须落在固定租期最后一天或月租期的最后一天。
2. 补偿通常为 1 个月租金（或提供可比房源），须在终止日前支付或抵扣——未按时给补偿，通知无效。2026 年 9 月 21 日起的新规下，房东若给出至少 120 天通知可免除这笔补偿（仅限房东本人自住情形），但仍须满足诚信自住要求。
3. N12 不是驱逐令。你没有义务仅凭一张通知就搬走；到期不搬，房东必须向 LTB 申请（L2）并在听证会上证明自住意图真实，LTB 下达驱逐令你才须搬。
4. 自住人范围有限：房东本人、配偶、子女、父母或其照护者；公司房东（numbered corporation）不能发 N12。
5. 60 天入住规则：自住人一般须在通知所载日期起 60 天内实际入住并住满至少 12 个月，否则推定为恶意（bad faith）。

5. 权利一：继续居住的权利

这是安省租客最核心的权利。只要你按时交租、遵守租约，房东不能单方面宣布租约”到期作废”。自动转月租后，你的权利义务与原租约一致：房东仍须维修房屋、不得随意进入、不得停水停电施压。

实践中，房东可能用”新租客已经找好””房子要卖”等说法催你。记住：房子出售本身不终止租约，新买家承接原租约；买家自住也要走 N12 程序并给你法定通知期。

6. 权利二：把争议带到 LTB 听证的权利

收到 N12/N13 或任何终止通知后，你有权不搬、等待 LTB 听证，在听证会上质疑通知的合法性与房东的诚信。对租客而言，为自己辩护不需要向 LTB 交申请费。

由于 LTB 案件积压，从房东申请到排期听证可能需要数月，这段时间你仍是合法租客，继续交租、正常居住即可。不要因为”怕麻烦”在收到通知当天就签字搬走——你的听证权利正是用来过滤不实通知的。

注意：LTB 在 2026 年 9 月 21 日更换了一批表格版本，旧版表格在 2026 年 11 月 30 日后不再受理。提交任何申请前，先去 Tribunals Ontario 官网下载最新版本。

7. 权利三：恶意驱逐的追责权（T5）

如果你搬走后发现房东根本没自住——比如房子几周后就重新挂牌招租、租金还涨了——你可以在搬出后 1 年内向 LTB 提交 T5 申请（租客恶意驱逐申诉）。

一旦认定恶意，LTB 可判房东赔偿，额度可观（包括租金差额、搬家费用等；严重情形下赔偿上限可达 12 个月租金）。保留证据很关键：搬出前后给房源页面截图、保存房东的招租广告、记下重新挂牌的时间。

红旗信号清单：N12 来自公司房东；自住人身份无法核实；刚投诉完维修就收到通知；终止日前没收到补偿；搬出 60 天内房子重新挂牌。

8. 关键数字与时间线一览

以上数字核验于 2026 年 10 月 22 日，LTB 排期等时效性信息以官网为准。

9. 5 条红线：这些情况千万别踩

1. 别签 N11 除非你真想搬：N11 是双方协议终止，一旦签字即具法律效力，签完再反悔很难。房东说”只是走个流程”时，尤其要逐字读完再决定。
2. 别仅凭口头通知就搬家：口头”下个月搬走”没有法律效力，法定终止必须用 LTB 官方表格书面送达。没收到正式表格，就按正常租客生活。
3. 别停交租金”抗议”：争议期间停租会给你自己制造 N4 欠租把柄，房东反而拿到合法驱逐理由。有争议走 LTB，不要自己断供。
4. 别忽视补偿到账时间：N12 补偿必须在终止日前到位；没收到就书面提醒房东，通知可能因此无效——这是你的程序性防线。
5. 别删证据：所有通知、短信、邮件、招租截图至少保留到搬出后 13 个月（覆盖 T5 的 1 年申诉期）。

10. 租约到期前 60 天行动清单

• ☐ 确认租约到期日，明确自己想续住（自动转月租）还是搬走（提前 60 天发 N9）。
• ☐ 收到任何书面通知：核对表格编号（N9/N11/N12/N13）、通知期天数、终止日是否落在租期最后一天。
• ☐ 收到 N12：核对自住人身份与房东主体（公司房东无权发 N12）、确认补偿金额与到账期限。
• ☐ 不确定是否搬：书面回复房东”我将等待 LTB 程序”，保留副本；继续按时交租。
• ☐ 拍照留存房屋现状，整理全部通信记录归档。
• ☐ 需要建议：联系当地社区法律诊所（community legal clinic）做免费初步咨询——注意本文不是法律意见。

11. 常见问题 FAQ

Q1：租约到期房东说”不续签了，下个月搬走”，我必须搬吗？
A：不必须。到期自动转月租，”不续签”本身不是法定终止理由。房东要你搬，必须走 N12 等法定程序并给你相应通知期和补偿。

Q2：房东坚持要我签一年新约，不签就涨租，合法吗？
A：不合法。房东不得强迫月租租客签新约；涨租必须遵守法定涨租指引并提前 90 天书面通知（Form N1），与签约与否无关。超指引涨租可向 LTB 申诉。

Q3：收到 N12 后我不搬会怎样？
A：你有权不搬。房东须向 LTB 申请驱逐令并在听证会上证明自住真实；只有 LTB 下达驱逐令，你才有法律义务搬走。听证前你是合法租客。

Q4：搬走后发现房东把房子高价租出去了，还能追责吗？
A：能。搬出后 1 年内可向 LTB 提交 T5 恶意驱逐申请，保留重新挂牌的截图等证据是关键。

Q5：房子卖了，新房东让我搬走怎么办？
A：买卖不终止租约，新房东承接原租约。若买家要自住，同样须走 N12 程序（买家自住情形补偿规则适用原标准），给你法定通知期。

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官方来源：Landlord and Tenant Board (LTB) – A Guide to the Residential Tenancies Act、Tribunals Ontario、Ontario Residential Tenancies Act, 2006。核验于 2026年10月22日。

关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。

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