先说三句：在加拿大买房首付不足 20%，房贷保险（CMHC 保险）是强制要买的，不是可选；保费按首付比例分 4 档——5%~9.99% 首付收 4.00%、10%~14.99% 收 3.10%、15%~19.99% 收 2.80%，20% 以上免交；保费直接加进贷款余额里按月还，但安省还要在交房时现金再交一笔 8% 的省销售税，这笔钱很多人没算进预算。
CMHC 保险到底是什么：保的是银行，不是你
CMHC 是加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）的缩写，一家联邦皇家公司（Crown corporation）。所谓”CMHC 保险”，学名叫房贷违约保险（mortgage default insurance），它的作用只有一个：一旦你断供，保险公司替银行兜底。它保护的是放贷的银行，不是买房的你——保费却是由你来付。
为什么银行强制要求？因为首付不足 20% 的贷款叫高成数贷款（high-ratio mortgage），银行风险更高，联邦法规要求这类贷款必须有保险才能放款。加拿大一共有三家机构提供这类保险：CMHC、Sagen（前身 Genworth）、Canada Guaranty。用哪家由银行决定，三家的保费率基本一致，你不用自己选。
保费 4 档全表：首付比例决定费率
保费按贷款金额（不是房价）的一定比例收取，比例取决于你的贷款价值比（LTV，贷款额 ÷ 房价）。首付越少，费率越高。2026 年现行标准档位如下（摊还期 25 年及以下、传统首付来源）：
| 首付比例 | 贷款价值比 LTV | 保费率（占贷款金额） |
|---|---|---|
| 5% ～ 9.99% | 90.01% ～ 95% | 4.00% |
| 10% ～ 14.99% | 85.01% ～ 90% | 3.10% |
| 15% ～ 19.99% | 80.01% ～ 85% | 2.80% |
| 20% 及以上 | 80% 及以下 | 免交 |
注意档位是”阶梯式”不是”累进制”：首付 10% 整笔贷款都按 3.10% 收，不会把 5% 那部分按 4.00% 分开算。所以卡在档位边界上的一两个百分点最值钱——首付从 9.9% 凑到 10%，保费率直接从 4.00% 降到 3.10%。
保费怎么算：4 个完整算例
公式：保费 = （房价 − 首付）× 对应档位费率，算出的保费加进贷款余额。
算例 1：60 万房子，5% 首付
首付 3 万，贷款 57 万 × 4.00% = 保费 22,800 加元。实际贷款变成 592,800 加元。安省交房时还要现金交保费的 8% 省销售税：22,800 × 8% = 1,824 加元。
算例 2：60 万房子，10% 首付
首付 6 万，贷款 54 万 × 3.10% = 保费 16,740 加元。实际贷款 556,740 加元。比 5% 首付少交 6,060 加元保费，贷款总额少 36,060 加元。
算例 3：60 万房子，15% 首付
首付 9 万，贷款 51 万 × 2.80% = 保费 14,280 加元。实际贷款 524,280 加元。
算例 4：80 万房子，首付 5.5 万
先算法定最低首付：50 万以下部分 5%（2.5 万）+ 50 万以上部分 10%（30 万 × 10% = 3 万），合计最低 5.5 万，约占 6.875%，落在第一档。贷款 74.5 万 × 4.00% = 保费 29,800 加元，实际贷款 774,800 加元。
对比看：60 万房子，5% 首付和 20% 首付（首付 12 万、免保费）之间，差的是 22,800 加元保费 + 9 万贷款本金。这笔账决定了你是现在上车还是再攒一年。
保费不用一次性付，但这两笔钱要现金准备
好消息：保费几乎总是直接加进贷款余额，分摊到整个摊还期按月还，你不需要在交房当天掏这笔现金。但有两个例外必须现金准备：
- 保费的省销售税：安大略省对 CMHC 保费征收 8% 的 PST，交房时必须现金支付、不能计入贷款。算例 1 里就是 1,824 加元。魁北克、萨斯喀彻温等省也有类似税项，税率以官网为准。
- 保费不退：保险费一次性计入、不可退还。提前卖房、提前还清贷款，保费不退。不过保险可以”搬家”（port）：换房时把保险转到新贷款上，就不用再交一次。
30 年摊还期选项：+0.2% 附加费划算吗
2024 年 12 月起，CMHC 参保贷款可选 30 年摊还期（以前最长 25 年）。代价是保费率加 0.20 个百分点：比如 5% 首付档从 4.00% 变成 4.20%。
算一笔：60 万房子 5% 首付，贷款 57 万，保费从 22,800 变成 23,940，多 1,140 加元；但月供因为拉长到 30 年会明显下降。对现金流紧张的首购族，这是用”多付一点保费 + 多付很多年利息”换”月供压力小”。要不要选，看你的月供承受力，而不是只看保费差价。
首付最低门槛与 150 万上限
加拿大法定最低首付分三档：
- 房价 50 万以下：最低 5%
- 房价 50 万～99.99 万：前 50 万交 5%，超出部分交 10%
- 房价 100 万～150 万：最低 5%（2024 年 12 月 15 日起，参保上限从 100 万提高到 150 万，这部分房源才有保险贷款可用）
- 房价 150 万以上：最低 20%，且没有任何保险可用——首付不足两成银行直接不批
另外注意：首付来源如果是借来的（non-traditional 首付）、或摊还期超过 25 年，保费率可能上浮；自雇人士若无法提供第三方收入验证，也可能有小额附加费。具体以 CMHC 官网为准。
三家保险公司：CMHC、Sagen、Canada Guaranty
三家的保费率基本一致，区别主要在承保政策细节：
- CMHC：联邦皇家公司，政策最公开透明，官网有完整费率表和计算器。
- Sagen（前身 Genworth）：私营，对自雇（Business For Self）申请的核保相对友好。
- Canada Guaranty：私营，同样覆盖高成数贷款。
作为买家你不需要、也基本没机会自己选——银行按自己的合作关系和你的档案情况决定。用哪家对你的保费金额没有实质影响。
6 条红线：首付不足两成买家最容易踩的坑
- 以为保险保的是自己：断供后保险公司赔的是银行，银行照样可以追讨你的欠款。保险≠你的安全网。
- 首付卡在档位边界下：9.9% 和 10% 的保费率差 0.9 个百分点，60 万贷款差 5,000 多加元。能凑就凑过整数档。
- 忘了安省的 8% PST：保费本身不用现金付，但这笔税要现金，交房预算里必须单列。
- 150 万以上的房子还想低首付：超 150 万无保险、最低 20% 首付，硬凑低首付只会白跑预批。
- 以为保费能退：卖房、提前还款都不退。换房记得做 porting，别重复交。
- 只看保费不看压力测试：银行批贷还要过 B-20 压力测试（合同利率 +2% 或 5.25% 取高者，住房支出不超收入 39%）。保费交得起不等于贷款批得下来。
新手 checklist：交房前逐项打勾
- ☐ 算清自己的首付落在哪个保费档位，离上一档差多少
- ☐ 用”（房价−首付）×费率”算出保费，加进贷款总额看真实月供
- ☐ 安省买家：保费 × 8% 的 PST 现金单独备好
- ☐ 确认房价在 150 万以下（否则准备 20% 首付）
- ☐ 拿到银行预批（pre-approval），确认过压力测试
- ☐ 了解 FHSA（最高 4 万）、RRSP 首次购房计划（每人 3.5 万）、赠予首付等凑首付工具
- ☐ 决定摊还期：25 年还是 30 年（30 年多 0.2% 保费率）
- ☐ 换房计划：旧保险做 porting，避免重复缴费
常见问题 FAQ
Q1：CMHC 保费到底能不能退？
A：不能。保费一旦计入贷款就不可退还，提前卖房或提前还清都不退。但换房时可以把保险”搬”（port）到新贷款上，避免再交一次，记得让贷款经纪帮你办。
Q2：首付 12% 和 10% 保费一样吗？
A：一样，都在 10%～14.99% 档，按 3.10% 收。只有跨过档位边界（10%、15%、20%）费率才会变，档位内部多几个点不影响保费率。
Q3：房价 160 万，首付 15% 能买吗？
A：不能。150 万以上房源没有任何房贷保险可用，法定最低首付 20%，160 万至少要准备 32 万首付。
Q4：保费是按房价算还是按贷款算？
A：按贷款金额算。公式是（房价 − 首付）× 费率。首付越高，计费基数越小、费率档也越低，双重省钱。
Q5：银行给我用的是 Sagen 而不是 CMHC，保费会贵吗？
A：不会。三家机构保费率基本一致，用哪家由银行根据你的档案决定，对你要交的金额没有实质影响。
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官方来源：CMHC 官网（Mortgage Loan Insurance Premium 页面）、Canada.ca（Home Buyers’ Plan 与最低首付规定）。核验于 2026年10月16日。
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