先说三句：① 银行的过桥贷款（Bridge Loan）只批给旧房已经 firm sale（无条件成交）的换房买家，利率是 Prime 加 2%–3%，2026 年约在 6.45%–7.45%；② 利息按天计算、只收实际占用的天数，10 万加元过桥 30 天，利息也就几百加元，费用大头其实是设立费和律师费；③ 银行渠道过桥总成本一般在 1000–3000 加元量级，旧房还没卖掉就去办银行过桥基本批不下来，私贷渠道的利率和费用会贵好几倍。
多伦多的陈先生今年就遇到这个经典场景：新房 3 月 15 日交割，旧房 4 月 20 日才交割，中间 36 天的空档，新房首付还差 18 万加元——卖旧房的钱还没到账。他最后办了一笔 36 天的银行过桥贷款，总成本不到 2000 加元，顺利”先买后卖”，没搬两次家、没租临时房。下面把过桥贷款的 4 个费用一项一项拆开讲清楚。
什么是过桥贷款：换房空档期的”时间差融资”
过桥贷款（Bridge Loan / Bridge Financing）是一种短期过桥融资，专门解决”买新房和卖旧房交割时间错开”的问题。它的逻辑很简单：银行先把你旧房里”已经锁定、但还没到账”的那部分净值借给你，用来付新房的首付或尾款；等旧房交割、房款到账，这笔钱自动还清，贷款结束。
注意一个关键概念：过桥借的不是旧房的售价，而是你新房首付里”暂时够不着”的那一截。常见算法是：
过桥金额 ≈ 新房需付首付 − 已经付出去的定金（deposit）
举个例子（WOWA.ca 的示意算法）：35 万加元的新房，已付 5% 定金 17500 加元，计划用旧房净值中的 165000 加元做首付，那么需要过桥的金额约 147500 加元。利息只对这 147500 加元、按实际占用的天数计算。
银行批过桥贷款的 4 个硬门槛
这是整篇最重要的部分：银行（A 类贷款机构）批过桥贷款有一个铁门槛——旧房必须已经 sold firm，即买卖协议上所有条件都已 waive（放弃），有确定的交割日期。银行要确认这笔钱”板上钉钉”能回来，才肯放款。
- 旧房已无条件成交：买家验房、贷款等所有条件全部清除，有确定的 closing date。这是银行过桥的准入证。
- 新房房贷通常也要在同一家银行办：加拿大五大行多数要求过桥和新房按揭是同一家 lender，方便统一结算。
- 债务偿还能力达标：银行会把过桥贷款计入你的负债做压力测试，负债比太紧的批不下来。
- 律师统一经办：过桥通常由同一位房产律师登记、并在旧房交割当天自动结清，律师要出具新旧两套交易的交割确认。
申请时银行一般要看：旧房的无条件买卖协议、新房的买卖协议、旧房律师出具的交割结算表（Statement of Adjustments）、两边交割日期确认，以及现有房贷的月结单（用来算净值）。
费用①：利息——Prime + 2% 到 +3%，按天计
过桥贷款的利率看起来吓人，但实际花的钱往往不大，因为利息按天计算，只收你实际占用贷款的天数，不是收一整年。
| 项目 | 2026 年参考值 | 来源 |
|---|---|---|
| 加拿大大银行 Prime 利率 | 约 4.45% | Ratehub.ca（2026 年 6 月） |
| 央行政策利率 | 2.25%（2026 年 9 月 2 日维持） | Bank of Canada |
| 银行过桥贷款利率 | Prime + 2%–3%，约 6.45%–7.45%（个别报价到 +4%） | Ratehub.ca、WOWA.ca |
| 私贷过桥利率 | 约 10%–14% | 行业示例，仅供参考 |
| 计息方式 | 按天计息，占用几天收几天 | 多家 lender 一致 |
利息公式：利息 ≈ 贷款金额 × 年利率 × 天数 ÷ 365
Ratehub.ca 的示例：5 万加元过桥 30 天，按 Prime + 2.5% 算，利息大约 250–350 加元。自己套公式验算一下：50000 × 6.95% × 30 ÷ 365 ≈ 286 加元，对得上。结论很直白：过桥贷款贵不贵，关键看”借多少天”，不看名义利率高不高。空档期从 30 天拖到 90 天，利息直接翻三倍。
费用②：设立/管理费（Setup / Admin Fee）
这是银行收的一次性开办费，跟你借几天没关系，借两周和借两个月收一样的钱。
- 银行渠道：一般 200–500 加元（部分来源报 400–600 加元），不同银行略有差异，签约前问清楚是固定金额还是按比例。
- 私贷渠道：通常按贷款额的 1%–3% 收，金额一大就很可观——20 万加元的过桥，3% 就是 6000 加元。
小额、短期过桥时，这笔固定费用摊到每天可能比利息还贵，这也是”过桥总成本”里最容易被低估的一项。
费用③：律师费
过桥贷款需要律师单独登记、并在旧房交割时做清偿手续，这部分律师工作是独立计费的。
- 一般范围：200–500 加元（部分复杂交易或律师报价到 500–1000 加元）。
- 如果你的新房、旧房、过桥是同一位律师经办，可以谈一个打包价，通常比三笔分开付便宜。
- 注意：这笔钱是付给律师的，不是付给银行的，别跟设立费混在一起重复计算。
费用④：估价与其他杂费
这一项因人而异，但签约前要逐项问 lender 要书面清单：
- 房屋估价费（Appraisal）：部分银行要求对旧房或新房重新估价，约 300–500 加元；有的银行用内部估值可免。
- 提前还款罚金：如果旧房房贷是固定利率、提前结清可能触发 IRD 罚金，这笔钱有时会被计入过桥结算，要提前问清。
- 保险衔接：空档期两套房都要有房屋保险，多出来的保费按天算，别断保。
- 取消费/延期费：极少数 lender 对”批了但没用”或”延期交割”收费，签约前看清条款。
算笔账：3 个真实场景的费用对比
把 4 个费用放在一起，用三个典型场景算总账（利率按 Prime 4.45% + 2.5% = 6.95% 估算）：
| 场景 | 过桥金额 | 天数 | 利息 | 设立费 | 律师费 | 总成本约 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A：空档 3 周 | 10 万加元 | 21 天 | 约 400 加元 | 300 加元 | 400 加元 | 约 1100 加元 |
| B：空档 2 个月 | 18 万加元 | 60 天 | 约 2057 加元 | 400 加元 | 500 加元 | 约 2950 加元 |
| C：旧房未售、私贷 | 18 万加元 | 90 天 | 约 5326 加元（按 12%） | 3600 加元（按 2%） | 800 加元 | 约 9700 加元 |
三个结论：① 场景 A 这种”小额短期”的银行过桥，总成本一千出头，比搬两次家、租一个月临时房便宜得多；② 场景 B 天数和金额一放大，利息成为大头——压缩空档期是省钱的第一杠杆；③ 场景 C 说明为什么旧房没卖掉别碰私贷过桥：同样 18 万，总成本是银行渠道的 3 倍多。
时间线：从申请到还清的完整流程
- 第 1 步：旧房先卖 firm（前提）——所有条件 waive，交割日期确定。这是启动过桥申请的发令枪。
- 第 2 步：向银行申请过桥（提前 2–3 周）——银行过桥审批一般要 5–10 个工作日，材料齐的话更快。别等到交割前 3 天才去问。
- 第 3 步：签过桥协议、律师登记——利率、费用、天数上限白纸黑字写进协议，律师把过桥登记在旧房产权上。
- 第 4 步：新房交割日，银行放款——过桥资金直接进律师信托账户，用于新房交割；利息从这一天开始按天计算。
- 第 5 步：旧房交割日，自动结清——旧房房款到账后，律师优先偿还过桥本金加利息，多退少补，贷款结束。
关键数字单列：银行过桥期限通常 30–90 天；审批 5–10 个工作日；利息从新房交割日算到旧房交割日为止，多一天多一天的钱。
过桥贷款 vs HELOC：哪个更划算
如果你旧房上已经有一个房屋净值信用额度（HELOC），它可能是比过桥贷款更便宜的”时间差”工具：
| 对比项 | 银行过桥贷款 | HELOC 顶替 |
|---|---|---|
| 利率 | Prime + 2%–3%（约 6.45%–7.45%） | Prime + 0.5%（约 5.7%，2026 年） |
| 设立费 | 200–500 加元 | 已有额度则为 0 |
| 要旧房 firm sale 吗 | 要，这是硬门槛 | 不要 |
| 额度上限 | 按旧房净值核定 | 最高 65% 房屋估值 |
| 到账速度 | 5–10 个工作日审批 | 有额度即时可用 |
结论：HELOC 有足够可用额度时，几乎总是更便宜；但 HELOC 上限是 65% 房屋估值（LTV），额度不够或已经用满，就只能走过桥贷款。另外注意：申请新房房贷时，银行会把 HELOC 的欠款也计入负债做压力测试，额度要留够余量。
5 条红线：这些情况千万别办过桥贷款
- 旧房还没卖掉就去找银行办过桥——银行铁定拒批，最后只能转私贷，利率 10% 起跳。这是本篇最贵的一个坑。
- 只看利率不看天数——”Prime+2%”听着还行，但 90 天的利息是 30 天的 3 倍。先算天数，再谈利率。
- 没问清全部 4 项费用就签字——利息之外，设立费、律师费、估价费三项是固定的，借 2 周也要全付。要求 lender 给书面费用清单（itemized breakdown）。
- 空档期故意留太长——”反正有过桥”就把新房交割提前两个月，是烧钱行为。每多一天都是 Prime+2% 的利息在跑。
- 旧房交割可能延期的风险没预案——如果旧房买家要求延期交割，过桥利息继续按天累积，超期还可能触发违约条款。协议里要写清延期怎么算钱。
新手 checklist：签字前逐项打勾
- ☐ 旧房买卖协议：所有条件已 waive，交割日期书面确定
- ☐ 过桥金额核算：新房需付首付 − 已付定金，不多借一分
- ☐ 利率确认：Prime + 几个点？写进协议的是固定加成还是浮动
- ☐ 4 项费用书面清单：利息公式、设立费、律师费、估价/杂费逐项有数
- ☐ 天数上限：协议允许的最长过桥天数，超期费率是多少
- ☐ 新房房贷压力测试：把过桥计入负债后仍能通过银行审批
- ☐ 律师确认：同一位律师经办新旧两套交易，打包价谈好
- ☐ 保险衔接：空档期两套房的房屋保险都不中断
- ☐ 备选方案比过价：HELOC 额度够不够？卖家愿不愿意延交割？
常见问题 FAQ
Q1：过桥贷款最长能借多久？
A：银行过桥通常 30–90 天。超过 90 天银行一般不续，本质上它就不是长期融资工具。空档期超过 3 个月，要重新考虑交易时间安排，而不是硬扛利息。
Q2：旧房还没卖掉，能办银行的过桥贷款吗？
A：基本不能。银行要求旧房 sold firm（无条件成交、有确定交割日）。旧房没卖掉只有私贷渠道可选，利率约 10%–14%、设立费按 1%–3% 收，总成本贵好几倍，非必要不碰。
Q3：利息是按月还，还是一次结清？
A：多数银行过桥在旧房交割时一次性结清本金加利息，期间不用按月还款。但利息每天都在累积，旧房交割拖一天就多一天的钱，交割准时就是省钱。
Q4：过桥贷款会影响新房的房贷审批吗？
A：会。银行做新房房贷审批时，会把过桥贷款计入你的总负债做压力测试。如果负债比已经很紧，可能新房房贷额度被压低，甚至批不下来。申请前先让 mortgage specialist 把两笔一起测一遍。
Q5：旧房交易万一黄了（买家违约），过桥怎么办？
A：这是最危险的情形：过桥的还款来源就是旧房房款，交易黄了等于还款来源没了。你要么立刻重新卖房、要么转长期融资，期间利息照算。所以”旧房 firm sale”这个门槛不是摆设——它把交易黄了的概率降到了最低，但仍建议留 1–2 个月月供的应急现金。
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官方来源：Ratehub.ca、WOWA.ca、Canada.ca (Financial Consumer Agency of Canada)。核验于 2026年10月16日。
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