先说三句：第一，2026 税年起，BC 省投机空置税（Speculation and Vacancy Tax）外国业主税率从 2% 涨到评估值的 3%，加拿大人从 0.5% 涨到 1%，一套 90 万加元的公寓空置一年，外国业主一年要交 2.7 万加元。第二，不管你住不住在 BC，只要房子在 59 个指定征税社区内，每年 3 月 31 日前必须申报一次，漏报直接按最高税率征收。第三，有多套房的房东最危险的 4 个红线是：漏申报、出租不满 6 个月、”卫星家庭”身份误判、以为一套自住就全免——下面逐条拆解。
这次到底涨了多少：新旧税率一张表看懂
BC 省政府在 2025 年宣布，从 2026 税年（即按 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日的房屋使用情况）起，投机空置税税率全面上调。注意这个税是按”税年”算的：2026 年的使用情况，在 2027 年初申报、2027 年 7 月缴税。
| 业主身份 | 2025 税年及以前 | 2026 税年起 |
|---|---|---|
| 加拿大公民 / 永久居民（非”未征税全球收入者”） | 0.5% | 1% |
| 外国业主（Foreign owners） | 2% | 3% |
| 未征税全球收入者（卫星家庭） | 2% | 3% |
税率基数是 BC Assessment（BC 省评估局）给出的房屋评估值，不是你的买入价。省政府上调的公开理由是：联邦的”未使用住房税”（UHT）已经取消，但抑制投机的政策目标还在，省里自己把税率顶上来。
哪些人会被按 3% 收：先分清自己是哪一类
税率看的是”业主身份”，不是房子本身。三类人对应两个税率：
- 1% 档：加拿大公民和永久居民，且家庭主要收入在加拿大报税。这是绝大多数本地房东的档位。
- 3% 档之一：外国业主——非加拿大公民、非永久居民的业主，比如持工签、学签在 BC 买房的人。
- 3% 档之二：未征税全球收入者（untaxed worldwide earner），俗称”卫星家庭”：家庭全球总收入中，大部分没有在加拿大报税。典型情形是夫妻一方长居海外赚大钱、另一方在加拿大几乎没有报税收入——即使夫妻双方都是公民或 PR，也可能被划进这一档。
多套房的业主注意：房子有多个共有人时，税按各自的产权份额分开算，各算各的税率。比如加拿大公民和外国配偶联名持有，公民的那一半按 1%，外籍配偶的一半按 3%。
哪些房子在征税范围：59 个指定社区
这个税不是全省征收，只针对 59 个指定的征税社区（designated taxable regions），覆盖大温哥华地区、首府地区（大维多利亚）以及另外 26 个城市。判断标准很简单：房子是不是住宅用途（Class 1 住宅分类）、在不在名单里。BC 省政府官网有可查询的互动地图和名单，买房前先查。
温哥华市的房东还要留意：温哥华市还有自己的一套”空屋税”（Empty Homes Tax），和省的投机空置税是两个税，都要分别申报，不能互相替代。
20 多种豁免：除了出租和自住，还有这些情形
BC 省的投机空置税一共有 20 多种豁免，房东最好通盘了解一下，免得符合条件却白交税：
- 当年购买：在该日历年内买入并缴纳了物业转让税（Property Transfer Tax）的，当年免税。注意只免买入当年，次年起正常申报。
- 大装修 / 在建：房子因正在进行的大规模装修或建造而无法居住，可豁免，但要满足施工活跃、无法入住等条件，不是简单刷个墙就行。
- 继承房产：继承取得的房产在一定期限内豁免，具体看遗产处理进度和时间点。
- 业主去世、离婚分居等人生变故：税法对死亡、分居等情形有专门豁免条款。
- 季节性出租物业：符合条件的度假型物业按季节出租给合格租客达到要求时长，也可豁免。
- 其他：如土地被征收、房屋损毁等特殊情形，以官网豁免清单为准。
再强调一次：豁免清单再长，也没有”自动豁免”这回事。每一种豁免都要在年度申报里主动主张并留好证明材料，税局抽查时举证责任在业主这边。
房东最关心的问题：租出去多久算”不空置”
最常用的豁免就是”出租豁免”：房子在一个日历年里租给租客累计至少 6 个月，可以免这个税。但细节决定成败：
- 第 1 步：确认租期——累计满 6 个月即可，不要求连续。但短租（每次出租少于 1 个月）不计入这 6 个月。
- 第 2 步：确认租客身份——必须是”非关联租客”（arm’s length，即公平交易关系的独立租客），租金要是正常市场租金。把房子”借给”亲戚住、象征性收点钱，很可能过不了这一关。
- 第 3 步：留好证据——租约、租金转账记录、租客联系方式都要存好，税局抽查时拿得出来。
除了出租豁免，常见的豁免还有：自住（主要居所）、当年新买的房（交了物业转让税的那一年）、大装修导致无法居住、继承的房产、业主去世等特殊情形，一共 20 多种。但记住：所有豁免都不会自动生效，必须申报才能主张。
房东 4 个合规红线：踩中一条就多交几万
税率上调后，每条红线的代价都翻倍。按一套评估值 90 万加元的公寓算，外国业主踩中红线一年就是 2.7 万加元打水漂。
红线一：不申报，默认按最高税率收
这是最贵的一条。BC 省规定：指定社区内的每一位业主，每年都必须做一次申报——哪怕你住在里面、百分之百符合豁免，也要申报。申报截止日是次年 3 月 31 日。没申报的，税局直接按你这个身份的最高税率开税单，还要加罚金。很多华人房东的房子是自住的，以为”反正不用交税就不管了”，结果收到天价税单才去找会计。
红线二：出租不满 6 个月，或租客”不合格”
两种常见翻车：房子一年只租出去 4 个月，剩下 8 个月空着等升值——不够 6 个月，全年豁免泡汤；或者房子长期”租给”亲戚朋友，租金明显低于市场价，被认定为非 arm’s length 租赁，租期不算数。合规做法是：要么确保全年累计出租满 6 个月且租客独立、租金公允，要么干脆按自住申报（如果你确实住在里面）。
红线三：”卫星家庭”身份误判
这是华人家庭最高发的一条。夫妻一方在国内工作、收入不报加拿大税，另一方带孩子在 BC 居住、报税收入很低——这种结构很可能被认定为”未征税全球收入者”，税率直接从 1% 跳到 3%。一套 150 万加元的房子，差的就是 1.5 万和 4.5 万的区别。身份判定看的是家庭全球收入结构，不是国籍，有疑问早点咨询税务专业人士，不要自己”觉得”没问题。
红线四：以为”一套自住就全免”，多套房混在一起算
豁免是按”每一套房”单独判定的。你在列治文自住一套，同时在素里还有一套空着——自住那套免了，空着那套该交还得交，每套都要单独申报。有多套房的房东，每年 3 月 31 日前要给每一套房各做一次申报，漏掉任何一套，漏掉的那套就按最高税率来。
费用账：一套房一年到底多交多少
按 BC Assessment 评估值算笔账（2026 税年税率）：
- 评估值 90 万加元公寓：加拿大人业主 9,000 加元/年；外国业主 27,000 加元/年。
- 评估值 120 万加元独立屋：加拿大人业主 12,000 加元/年；外国业主 36,000 加元/年。
- 评估值 200 万加元房子：加拿大人业主 20,000 加元/年；外国业主 60,000 加元/年。
对比涨价前：外国业主原来按 2% 交，90 万的房子一年 1.8 万，现在 2.7 万，一年多出 9,000 加元。对有多套空置房的业主，这个数字要乘以套数。
共有产权怎么算：夫妻联名、朋友合买各交各的
多套房房东里，联名持有很常见，税是按”人头 × 份额”拆开算的，不是按房子一刀切：
- 夫妻联名（一方公民 + 一方外籍）：各占 50% 产权的话，公民配偶的 50% 按 1%，外籍配偶的 50% 按 3%。一套评估值 120 万的房子，总税单是 6,000 + 18,000 = 24,000 加元。
- 朋友合买：同样按各自产权份额和各自身份税率分别计算，申报也是各报各的。
- 公司持有：以公司名义持有的住宅物业，申报和税率规则更复杂，务必咨询专业人士，不要套用个人业主的算法。
实务提醒：联名持有的每一位共有人都要单独完成自己的申报，不能由其中一人”代表”全家报完。漏掉任何一位共有人的申报，漏的那份份额就按最高税率征收。
时间线：2026 税年的三个关键节点
- 2026 年 1 月 1 日：新税率生效，按 2026 全年的房屋使用情况计税。
- 2027 年 3 月 31 日：2026 税年的申报截止日。这是房东最不能错过的日子，错过即按最高税率征收。
- 2027 年 7 月：2026 税年的税款缴纳截止（税款在次年 7 月到期）。
申报在 BC 省政府官网在线完成，需要准备好业主身份信息、房产信息和豁免依据。建议 2027 年 1 月一过就动手，别拖到 3 月底。
新手 checklist：有房先做这 7 件事
- ☐ 查清自己的房子在不在 59 个指定征税社区名单里
- ☐ 分清自己的业主身份：公民/PR 按 1%，外国业主或卫星家庭按 3%
- ☐ 每一套房单独建档：2026 年住了几个月、租了几个月，留好租约和转账记录
- ☐ 出租房确认：累计租满 6 个月 + 独立租客 + 公允租金，三条缺一不可
- ☐ 在日历上标出 2027 年 3 月 31 日申报截止日，提前一个月准备
- ☐ 核对 BC Assessment 的房屋评估值，税单金额按它算
- ☐ 身份复杂（跨境收入、联名持有、多套房）尽早咨询持牌税务专业人士
常见问题 FAQ
Q1：我是中国公民、加拿大 PR，税率到底是 1% 还是 3%？
A：一般按 1%。但如果你的家庭属于”未征税全球收入者”（家庭主要收入在海外、没在加拿大报税），会被划到 3% 档。身份看的是收入结构，不是护照。
Q2：房子租给亲戚住，算出租豁免吗？
A：大概率不算。豁免要求租客是 arm’s length 的独立租客、租金公允。租给亲戚且租金明显低于市场价，税局可以不认这段租期。留好独立租约和市场价租金证据最稳妥。
Q3：温哥华的空屋税和省的投机空置税，要交两份吗？
A：是的，这是两个独立的税，分别申报、分别计税。温哥华市内的房东两个都要处理，不能只报一个。
Q4：2026 年 9 月省选里说的”涨到 5%”是真的吗？
A：那是 NDP 党领 David Eby 在 2026 年 9 月 25 日提出的竞选承诺（国内业主提到 2%、外国业主提到 5%，外加开发商未售公寓税），省选在 10 月 24 日举行，目前尚未立法。现行有效的是 2026 税年的 1% / 3%。承诺是否落地，以省政府官网和立法进展为准。
Q5：已经错过申报怎么办？
A：尽快补申报。具体罚金和补救流程以 BC 省政府官网说明为准，建议同时咨询税务专业人士，不要拖到税单寄到才处理。
相关阅读
官方来源：Government of British Columbia – Speculation and Vacancy Tax（Tax Rates / How the Tax Works 页面）、BC Assessment。核验于 2026年10月14日。
关键政策以 BC 省政府官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/税务/投资建议。
📱 更多加拿大生活干货，欢迎加微信交流：UUUMGT
