先说三句：第一，多伦多、温哥华的空置税都是房屋估值的 3%——一套估值 100 万加元的遗产房，一年空置税就是 3 万，业主去世有豁免通道但必须每年主动申报，不申报直接按空置征税。第二，房子空着每月也有硬开销：地税、保险、水电暖气、草坪除雪，一年轻松 1–2 万，卖得越慢亏得越多。第三，6 个月是黄金窗口：挂牌、申报豁免、算清资本利得税都要在这个时间线里办完，拖过一年，空置税风险和持有成本双双加码。
陈女士去年在多伦多继承了父亲留下的独立屋，估值约 95 万加元。兄弟姐妹三人对售价意见不统一，房子一空就是 8 个月。等到市府的空置税申报提醒寄到，她才发现：因为没人申报，去世豁免根本没生效，市府直接按 3% 开出了近 2.9 万的税单。加上 8 个月的水电地税保险，遗产还没分，账面上先少了 4 万多。这篇文章，就是帮你算清遗产房”卖不掉的每一天”到底在烧多少钱。
第 1 笔账：空置税——6 个月是分水岭
加拿大几个大城市的空置税，核心逻辑都一样：房子一年空置超过 6 个月（184 天），就要按估值交税。继承来的房子最容易踩线——老人去世、遗产认证、家人商量，半年时间一晃就过。
先看三个城市的现行税率（均已核验）：
- 多伦多（Vacant Home Tax，VHT）：估值（CVA）的 3%。2024 税务年度起从 1% 上调到 3%，100 万估值一年就是 3 万。申报 portal 每年 11 月开放，次年 4 月 30 日截止；虚假申报罚款最高 1 万加元；欠税按月 1.25% 计复利。
- 温哥华（Empty Homes Tax）：估值的 3%。2021–2026 税务年度维持 3%，100 万估值一年 3 万。每年 2 月初截止申报（2026 年是 2 月 3 日），漏报罚款 250 加元并直接按空置征税。注意温哥华业主还可能同时面临 BC 省的投机空置税（Speculation and Vacancy Tax），省税按业主身份分档，市税省税叠加最高可达估值的 4%，以官网为准。
- 渥太华（Vacant Unit Tax，VUT）：首年 1%，逐年递增。连续空置的第二年起每年加 1 个百分点，最高 5%。每年 1 月至 3 月第三个周四（临时税单截止日）之间申报，漏报罚款 250 加元。
好消息有两个。第一，业主去世有专门豁免：多伦多市府官网明确，去世导致空置 6 个月以上的，可凭死亡证明申报豁免，最多连续 3 个税务年度（去世当年及随后两年）；渥太华的申报材料清单里也明确列出”去世日期”作为豁免佐证。第二，联邦的 Underused Housing Tax（UHT）在 2025 年秋季经济声明中宣布：多数加拿大公民和永久居民将成为”排除业主”，追溯至 2023 税务年度起不再需要申报缴纳（据税务律所报道，具体以 CRA 最终立法为准）。
但豁免不等于自动生效：豁免必须每年在申报时主动勾选并附证明。陈女士的 2.9 万税单，错就错在”没人申报”，市府系统里这套房直接被视为普通空置房。
第 2 笔账：房子空着，每月烧掉多少钱
很多人只盯着空置税，忽略了房子空置期间的”沉默开销”。以一套多伦多估值 100 万的遗产独立屋为例，每月硬开销大致如下（示例估算，实际以账单为准）：
| 项目 | 每月约 | 说明 |
|---|---|---|
| 地税（Property Tax） | 500–650 加元 | 多伦多实际税率约 0.6%–0.7%，按估值分期缴纳，空置不停收 |
| 房屋保险 | 200–400 加元 | 空置房保费通常上浮，且超过 30 天无人居住须通知保险公司，否则可能拒赔 |
| 水电暖气 | 120–200 加元 | 冬天不能断暖气，管道冻裂维修费数以万计 |
| 草坪护理 / 除雪 | 150–250 加元 | 市政对杂草、积雪有 by-law，长期不管会被投诉罚款 |
| 基础维护 | 100–200 加元 | gutter 清理、换滤网、小修小补摊销 |
| 合计 | 约 1,100–1,700 加元/月 | 一年约 1.3 万–2 万加元 |
陈女士的房子空了 8 个月，光这部分就烧掉约 1.1 万。加上 2.9 万空置税，8 个月亏 4 万——相当于房价的 4% 凭空蒸发。
第 3 笔账：卖掉那一刻的税和费用
遗产房出售时的税务逻辑和普通二手房不一样，关键在成本基数按去世时的公允市价（FMV）重新计算：
- 资本利得税：CRA 规定，去世时视同按 FMV 出售一次，增值部分由去世者最终报税处理；遗产继承后，成本基数就是去世时的 FMV。之后出售时，卖价减去 FMV 的增值部分，50% 纳入应税收入（现行纳入率 50%，以 CRA 为准）。举例：去世时估值 95 万，98 万卖出，3 万增值中 1.5 万计入收入。
- 安省遗产认证费（Estate Administration Tax）：首 5 万加元每 1,000 加元收 5 加元，超出 5 万的部分每 1,000 加元收 15 加元（约 1.5%）。100 万的遗产认证费约 1.45 万，以安省官网为准。
- 经纪佣金：常见 5% 左右、可议价，100 万的房子约 5 万，是出售环节最大的一笔。
- 律师费：过户律师费约 1,500–2,500 加元，遗产房涉及遗嘱认证文件，费用略高。
注意：遗产认证（probate）期间能否卖房，取决于遗嘱执行人的权限和各省法律。安省通常需要拿到 probate 证书才能完成过户，这一步本身就要 2–6 个月——这也是”6 个月卖不掉”最常见的原因。
第 4 笔账：时间账——拖得越久，亏得越多
把前三笔账加总，一套 100 万的多伦多遗产房，空置一年的总成本大约是：
- 空置税：3 万（若豁免申报成功可免，但每年都要重新申报）
- 持有开销：1.3 万–2 万
- 机会成本：100 万资金按 4% 年化算，一年 4 万的资金占用成本
合计一年约 8–9 万，相当于房价的 8%–9%。而多伦多独立屋近年的年涨幅远不到这个数——拖着不卖，本质上是在用 8% 的年成本赌房价涨幅。渥太华更狠：空置税逐年递增，第二年 2%、第三年 3%，最高 5%，拖三年税率翻五倍。
反过来算：如果 6 个月内卖掉，空置税直接归零（不满 6 个月不算空置），持有开销省一半，资金早半年落袋。这就是”6 个月黄金窗口”的由来。
遗产房 6 个月处置时间线
- 第 1–2 周：拿到死亡证明多份副本；确认遗嘱、遗嘱执行人；通知房屋保险公司”房屋将空置”，调整保单；抄下水电气表读数。
- 第 1 个月：请有遗产房经验的经纪做 CMA 估价；咨询律师启动 probate；向市府空置税申报 portal 确认本年度申报状态，准备去世豁免材料。
- 第 2–3 个月：完成 probate 所需文件；决定修缮还是现状出售；挂牌（或与家人达成一致的处置方案）。
- 第 4–5 个月：接待看房、谈判、签约。注意交割日尽量落在空置满 6 个月之前，彻底避开空置税。
- 第 6 个月：完成交割；用售房款结算遗产认证费、资本利得税预留；向市府提交当年空置税申报（勾选去世豁免）。
常见坑：5 条红线
- 没人申报空置税：去世豁免不会自动生效。家人互相以为对方报了，结果市府直接按 3% 开税单。指定一个人负责申报，设日历提醒。
- 断暖气省钱：冬天把暖气关了省几百块，结果水管冻裂，维修费 2–5 万，保险还可能因”长期无人居住未告知”拒赔。
- 空置不告诉保险公司：多数保单规定房屋空置超过 30 天须通知，否则出险时保险公司有权拒赔。遗产房第一件事就是打电话给保险经纪。
- 家人对售价达不成一致就干等：每拖一个月烧 1,500 加元持有成本 + 空置税风险。可以约定”挂牌价每 30 天下调 X%”的书面机制，避免无限期僵持。
- 忽略省税叠加：温哥华的房子除了市税 3%，还有 BC 省税，申报是两套系统、两个截止日，漏掉任何一个都被罚。两套申报都要做。
新手 checklist：继承房产 30 天动作清单
- ☐ 取得死亡证明（至少 5 份），确认遗嘱与遗嘱执行人
- ☐ 通知房屋保险公司，确认空置期间保单有效
- ☐ 冬天保持暖气运行，夏天定期检查房屋
- ☐ 查询市府空置税申报 portal，确认当年申报状态与豁免材料
- ☐ 找律师启动遗产认证（probate），了解本省过户前置要求
- ☐ 找经纪做估价，家人书面确认处置方案与价格调整机制
- ☐ 整理地税单、水电账单，设立遗产专用账户支付持有开销
- ☐ 咨询会计师：去世时 FMV 确认、资本利得税预留金额
常见问题 FAQ
Q1：遗产房空置期间，空置税申报是必须的吗？
A：是。即使符合去世豁免条件，也必须每年按时申报并在申报中勾选豁免类别、附上死亡证明。不申报会被直接视为普通空置房征税，多伦多税率是估值的 3%。
Q2：去世豁免最多能用几年？
A：多伦多规定，因业主去世导致空置的，最多可连续申报 3 个税务年度（去世当年及随后两年），每年都要重新申报。渥太华按年度申报，具体以市官网为准。
Q3：遗产认证（probate）没办完，能先卖房吗？
A：取决于遗嘱执行人权限和所在省法律。安省一般需要取得 probate 证书后才能完成过户，但可以在认证期间挂牌、签附条件合同。具体操作务必咨询遗产律师，不要自行决定。
Q4：遗产房的资本利得税到底怎么算？
A：成本基数按去世时的公允市价（FMV）计算，不是老人当年的买入价。出售价减去 FMV 的增值部分，50% 纳入应税收入。建议请会计师根据去世时的正式估值报告计算，预留税款。
Q5：把遗产房短租几个月过渡，划算吗？
A：租满 6 个月（每次租期 30 天以上）可免空置税，还能覆盖持有成本。但要算上房东的时间精力、租客风险，以及遗产分配可能被拖延的代价。如果家人急于分产，短租反而可能激化矛盾。
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官方来源：City of Toronto Vacant Home Tax、City of Vancouver Empty Homes Tax、City of Ottawa Vacant Unit Tax、Canada.ca / CRA。核验于 2026年10月14日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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