先说三句：第一，加拿大税务居民继承境外房产后，只要该房产的成本（一般按继承时的公允市值折算加元）加上你其它境外特定资产合计超过 10 万加元，该年度就要随税表附上 T1135 境外收入核实表，迟报每天 25 加元、最高 2,500 加元。第二，继承本身在加拿大不征税，但你将来出售时，加拿大按”卖出价减继承时公允市值”征收资本利得税，50% 计入应税收入。第三，境外已缴的遗产税/房产交易税可在加拿大申报外国税抵免（T2209），避免双重征税。下面逐项讲清。
1. 义务一：T1135 境外资产申报——继承当年就可能触发
加拿大税务局（CRA）的 T1135 表全称 Foreign Income Verification Statement（境外收入核实表），是信息申报表，不直接产生税款，但漏报罚得很重。
触发条件：税务居民在纳税年度内任何时点持有的”特定境外资产”（specified foreign property）成本合计超过 10 万加元，就必须申报。注意三个细节：
- 看的是成本不是市值。继承来的境外房产，成本一般按继承日公允市值（fair market value）折算成加元确定。
- “任何时点”——年中某天超标、年末跌回去，照样要报。
- 境外房产属于特定境外资产；但主要用于个人居住/度假的自住房产可豁免。继承来的老家房子若纯自住度假用可能豁免，一旦出租或作为投资持有，就要计入。
申报时间：与个人税表同截止日——一般纳税人 4 月 30 日，自雇人士 6 月 15 日（欠税仍按 4 月 30 日计息）。
2. 义务二：持有期间的租金收入——全球收入申报
加拿大税务居民按全球收入纳税。继承的境外房产如果出租，租金收入每年都要在 T1 税表第 12600 行申报，并附 T776 出租物业表，可扣除的费用包括：
- 境外缴纳的房产税、物业管理费、维修费；
- 出租相关的律师费、中介佣金；
- 按揭利息（如果有）；
- 合理的折旧（CCA，资本成本补贴）——注意出售时折旧会被 recapture（追回）征税。
所有金额按加拿大央行（Bank of Canada）汇率折算成加元。租金收入单独报，不因为”房子在国外”就免报。
3. 义务三：出售时的资本利得税——核心大头
加拿大没有遗产税，继承那一刻你不欠 CRA 一分钱。但出售继承的境外房产时，资本利得税规则如下：
- 应税增值 = 卖出价 − 调整后成本基数（ACB）− 出售费用（中介佣金、律师费、土地转让税等可扣除）；
- ACB = 继承日该房产的公允市值（折加元）。继承前房价涨了多少与你无关，税只从你继承那天算起；
- 计入率 50%：增值的一半计入当年应税收入，按你的边际税率纳税。举例：继承时市值 50 万加元，几年后 70 万卖出，增值 20 万，其中 10 万计入收入；若边际税率 40%，税约 4 万加元；
- 申报在 T1 第 12700 行（资本利得），用 Schedule 3 明细。
4. ACB 怎么定：继承日公允市值是关键证据
ACB 定得准不准，直接决定你多交还是少交几万加元税。实操建议：
- 第 1 步：继承时就请当地有资质的评估师出一份书面估值报告，注明评估基准日（一般为被继承人去世日或产权过户日）；
- 第 2 步：用继承日加拿大央行汇率把当地币种估值折算成加元，截图留存汇率来源；
- 第 3 步：保留继承法律文件（遗嘱认证、过户契约）的公证翻译件；
- 第 4 步：这套文件至少保存 6 年——CRA 查资本利得时第一个要的就是 ACB 依据。
没有估值报告、仅凭”大概市价”申报，被 CRA 质疑时举证责任在你这边。
5. 关键数字一览
| 项目 | 数字 | 来源 |
|---|---|---|
| T1135 申报门槛 | 特定境外资产成本合计 > 10 万加元 | CRA 官网 T1135 说明 |
| T1135 迟报罚金 | 每天 25 加元，最高 2,500 加元；重大过失另加每月 500/1,000 加元 | CRA 官网 |
| 资本利得计入率 | 50%（2025 年拟议的提高方案已取消，2026 年仍为 50%） | CRA 官网，以官网为准 |
| 个人税表截止日 | 4 月 30 日；自雇 6 月 15 日申报、4 月 30 日缴税 | CRA 官网 |
| 资本亏损结转 | 可无限期向后结转，往前可追 3 年 | CRA 官网 |
6. 时间线：从继承到出售的报税节点
- 继承当年：做估值、定 ACB、留汇率证据；若境外资产成本超 10 万加元，随次年 4 月 30 日税表附 T1135；
- 持有出租的每一年：申报租金收入（T1 12600 行 + T776），境外已缴税款申报外国税抵免；
- 出售当年：在 T1 第 12700 行申报资本利得（Schedule 3），附上出售费用凭证；
- 出售后：若当年还有其它资本亏损，可抵减；相关文件保存至少 6 年。
7. 避免双重征税：外国税抵免 T2209
很多国家对房产交易或遗产征收本地税（如中国的契税、部分国家的遗产税/赠与税）。加拿大与多国签有税收协定，避免同一笔所得被两国重复征税：
- 在境外已缴纳的、与该房产相关的所得税性质税款，可在加拿大用 T2209 联邦外国税抵免表（及各省对应表格）抵减加拿大应纳税额；
- 抵免上限是加拿大对该笔境外所得实际征收的税额——境外交多了，加拿大不会退你差额；
- 注意区分：境外的遗产税/赠与税不一定能抵资本利得税，具体以中加税收协定和 CRA 口径为准，不确定的写”以官网为准”并咨询税务师。
8. 常见坑与红线（5 条）
- 以为”继承不征税=以后卖也不征税”：继承时不征税不等于免税，只是计税起点推迟到你出售那天。从继承日到出售日的增值全额在你名下计税。
- 漏报 T1135：最常见的坑。房子一到手成本就超 10 万加元门槛，很多人只报了租金、忘了附 T1135，罚金每天 25 加元起跳。
- 用”买入价”当 ACB：被继承人几十年前的买入价跟你无关，你的 ACB 是继承日公允市值。用错基数等于主动多交税或埋下补税风险。
- 汇率随手写：ACB 和卖出价都要折加元，CRA 接受加拿大央行汇率或全年平均汇率（收入均匀发生时）。没有留存汇率证据，复核时很被动。
- 出租折旧一时爽、出售 recapture 全吐回：持有期申报的 CCA 折旧在出售时会被全额追回计入收入。短期持有就卖的房子，折旧策略要算总账。
9. 新手 checklist
- □ 拿到继承法律文件，做公证翻译并归档
- □ 请评估师出继承日公允市值书面报告
- □ 用继承日央行汇率折算 ACB（加元），截图留存
- □ 判断是否触发 T1135（境外资产成本合计是否超 10 万加元）
- □ 出租：每年报租金收入 T776，留存费用票据
- □ 出售：收集出售费用凭证（佣金、律师费、过户税）
- □ 出售当年 T1 第 12700 行 + Schedule 3 申报资本利得
- □ 境外已缴税款整理好，申报 T2209 外国税抵免
- □ 全部文件保存至少 6 年
10. 常见问题 FAQ
Q1：加拿大真的没有遗产税吗？那我继承海外房产一分钱税都不用交？
A：加拿大联邦层面确实没有遗产税或继承税，继承当时你不用向 CRA 交税。但注意两点：被继承人所在国可能有遗产税/赠与税；你日后出售时，加拿大对你持有期间的增值征收资本利得税。
Q2：继承的房子我一直空着、没出租，还要报 T1135 吗？
A：要看用途。如果纯粹个人度假自住，可能符合”主要个人使用”豁免；如果空置待售或作为投资持有，且成本（继承日公允市值）超过 10 万加元，就属于特定境外资产，需要申报。边界模糊时以 CRA 官网口径或税务师意见为准。
Q3：T1135 忘了报怎么办？
A：尽快补报。CRA 的自愿披露计划（VDP）允许纠正过去 10 个税务年度的遗漏，主动披露可减免罚金和免于起诉，但欠税利息照付。越早处理成本越低。
Q4：我在境外卖房已经交了当地的资本利得税，加拿大还要再交一次吗？
A：同一笔增值不会被征两次税。在加拿大申报时用 T2209 把境外已缴的所得税性质税款做抵免，补的是两国税率差。记得保留境外完税证明。
Q5：兄弟姐妹多人共同继承，出售时税怎么算？
A：每人按自己继承份额的 ACB（继承日公允市值×份额）单独计算资本利得、单独申报。建议继承时就把份额划分和估值落成书面文件，避免日后扯皮。
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官方来源：CRA 官网（Canada Revenue Agency）、Canada.ca。核验于 2026年10月14日。
关键政策以 CRA / Canada.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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