先说三句：自雇人士报税收入低不等于贷不到款，关键看你走哪条通道；传统银行（A-lender）按 2 年 NOA 平均净收入审批，报税抵税多会直接压低贷款额；走 stated income（声明收入）通道，报税收入不再是硬伤，但银行会换 3 个硬性要求卡你：2 年自雇历史、20% 以上首付、650+ 信用分数。
自雇房贷为什么难：银行认的是报税单，不是你的真实收入
加拿大联邦监管银行（A-lender，如五大行）审批房贷时，收入只看一句话：你 T1 报税表 line 15000（总收入）扣除费用后的净收入，取最近 2 年的平均值。CRA 每年寄给你的 NOA（Notice of Assessment，税务评估通知）就是这份成绩单。
问题就出在这里：自雇人士合理避税是常态——车辆折旧（CCA）、家庭办公室、餐饮招待、设备采购，一圈抵扣下来，NOA 上的净收入可能只有实际现金流的一半甚至三分之一。银行不管你”实际赚了多少”，只认 NOA 上的数字。很多年入 20 万的生意人，NOA 上只有 7 万，房贷额度直接被腰斩。
这不是银行刁难，而是联邦法规要求：OSFI（金融机构监管局）规定受监管机构必须用可验证的收入做审批。理解这一点，后面的 3 个银行要求就都顺理成章了。
银行要求的第 1 项：2 年自雇历史 + 2 份 NOA
这是所有银行通道的共同门槛，stated income 也不例外：
- 自雇满 2 年：传统银行严格执行 2 年，部分 B-lender（另类贷款机构）对同行业连续从业背景可放宽到 1 年，但需要更强的佐证材料。
- 2 年完整报税记录：2 份 NOA + 2 年 T1（含 T2125 生意收支表），公司制还需要 T2 公司税表和公司章程（Articles of Incorporation）。
- 收入趋势稳定或上升：银行会对比 2 年数字，收入逐年下滑会被重点质疑，即使最近几个月回升也一样。
- 税务必须结清：欠 CRA 的个人或公司税款没还清，申请会被直接搁置，先还税再谈贷款。
刚自雇 1 年的朋友别灰心：同行业雇员转自雇（比如做了 10 年电工后自己开公司）是银行最愿意网开一面的情形，找专做自雇的 mortgage broker 比直接去分行成功率高得多。
银行要求的第 2 项：首付比例——stated income 通道的核心代价
首付是银行对自雇申请人风险定价的主要手段，不同通道要求差别很大：
| 通道 | 最低首付 | 能否用房贷保险 |
|---|---|---|
| 传统银行（收入文件齐全） | 房价 50 万以下 5%，50–99.9 万部分 10%，100–150 万 20% | 可以（CMHC / Sagen / Canada Guaranty） |
| Stated income（B-lender） | 通常 20% 起，部分项目要求 25–35% | 20% 以上首付即免保险；用保险的 stated income 项目至少 10% 首付 |
| 银行流水认定（bank statement program） | 10–20% | 一般走无保险通道 |
记住两个铁律：房价超过 150 万加元一律 20% 首付且不能买房贷保险；首付达到 20% 就进入无保险（conventional）通道，审批灵活度大增，这也是为什么 stated income 申请人都被建议凑够 20% 首付。
银行要求的第 3 项：信用分数与负债率（GDS / TDS）
收入之外，银行还看两组数字：
- 信用分数：传统银行自雇申请人一般要求 680+；stated income / B-lender 通道 650+ 起步，部分可到 600+，但分数越低利率溢价越高。
- GDS（住房支出比）≤ 39%：月供+地税+暖气费+公寓管理费（如有）÷ 月总收入，不超过 39%。
- TDS（总负债比）≤ 44%：在 GDS 基础上再加车贷、信用卡最低还款、学生贷款等全部负债，不超过 44%。
联邦压力测试（stress test）对所有通道一视同仁：按合同利率+2% 或基准利率（以高者为准）重新算一遍 GDS/TDS。申请前先还掉信用卡大额余额和车贷，是提升额度的最快办法。
报税收入低怎么办：stated income 通道怎么运作
Stated income（声明收入）的核心逻辑是：你向 lender 声明一个收入数字，lender 不看你 NOA 上的净收入，而是验证这个数字”对你的行业和生意规模是否合理”，再用银行流水佐证现金流。
具体流程分 4 步：
- 第 1 步：找对 lender：五大行基本不做 stated income，找 mortgage broker 对接 B-lender（如 Equitable Bank、Home Trust 等另类机构）或信用社（credit union，省级监管，政策更灵活）。
- 第 2 步：准备生意佐证：营业执照、行业执照、公司网站/客户合同、会计师信（确认生意真实运营）。
- 第 3 步：提供 6–12 个月银行流水：lender 看对公账户的月均入账，剔除明显的借款和内部转账后取平均。
- 第 4 步：收入合理性验证：lender 对照行业数据判断你声明的收入是否合理，离谱的数字会被打回。
注意：stated income 不是”随便报个数”。CRA 数据和银行流水对不上、行业明显撑不起这个收入，lender 有权拒贷，严重的还可能涉及贷款欺诈。诚实声明 + 真实流水才是正道。
银行流水认定收入：12 个月对账单的算法
Bank statement program 是 stated income 家族里最常用的一种，算法很透明：
- lender 拉你 12 个月对公账户流水，算月均入账总额；
- 扣除明显的贷款进账、股东注资、账户间互转；
- 剩余部分按 75%–80% 折算为可认定年收入（expense factor，费用系数）；
- 用这个折算收入去套 GDS/TDS 和压力测试。
举例：生意月均入账 1.85 万加元，年入账 22.2 万，按 75% 折算可认定收入约 16.65 万，配合 20% 首付大约能贷到 75 万左右。抵税抵得狠但现金流扎实的人，这条路比传统银行多贷 40%–100% 是常态（具体以 lender 政策为准）。
费用与利率：自雇房贷到底贵多少
把账算明白再进场：
- 利率溢价：收入文件齐全走传统银行，利率和上班族完全一样；stated income 通道一般比最优利率高 0.25%–1%，B-lender 整体高 0.5%–1.5%，具体看首付和信用。
- Lender 费用：传统银行无；B-lender 可能收贷款额 0–2% 的手续费，部分可计入贷款本金。
- Broker 费用：多数情况下 broker 佣金由 lender 支付，借款人不额外付费，签约前问清楚即可。
- 房贷保险费：首付不足 20% 才涉及，按贷款额 2.8%–4% 一次性收取（可计入贷款）；stated income 凑够 20% 首付就省掉这笔。
- 提前多报税的代价：计划 1–2 年内买房，现在开始可以和会计师商量少抵一点税。多交的税（2 年约 1–2.5 万）换来的是 10–30 万的贷款额度提升，这笔账通常划算。
时间线：从准备到放款要多久
- 买房前 12–24 个月：调整报税策略（少抵税）、养信用分数、攒首付、保持对公账户流水稳定。
- 买房前 3–6 个月：找专做自雇的 mortgage broker 做预批（pre-approval），锁定利率 90–120 天。
- 下 offer 后 1–2 周：lender 审核 NOA、流水、生意文件，出具 commitment letter。
- 交房前 1–2 周：lender 做最终 employment / 生意存续核查，确认无新增大额负债后放款。
