新移民房贷：35%首付免信用3家银行政策

先说三句：新移民没加拿大信用记录也能买房，走银行 newcomer program，首付 35% 即可绕开本地信用要求——TD 和 RBC 明确有这条路径；但”免信用≠低首付”，首付不足 35% 就要么交 5%–10% 首付加买 CMHC 房贷保险、要么等信用养出来；五大行都有新移民房贷计划，细节差很多，别只看一家就下定。

刚落地加拿大的家庭，最急的一件事往往是买房。可手里拿着枫叶卡，银行第一句就问：”信用记录有吗？”——刚到半年，哪来的信用记录？于是很多人以为买房要等两三年。真相是：加拿大五大行的新移民房贷计划（newcomer mortgage program），本来就是为没有本地信用的人设计的。条件是首付给到 35%，银行就认你的存款代替信用。这篇文章把 5 家银行的 newcomer program 一张表讲清楚，告诉你哪条路适合你。

为什么新移民买房卡在”信用”这一关

加拿大房贷分两种批法：有信用记录的走标准流程，无信用记录的走银行自留风险的 special program。银行做房贷最看两件事：还得起吗（收入）、赖账吗（信用）。新移民这两样都可能缺：本地工作不满两年、Equifax/TransUnion 上查无此人。

但银行不是铁板一块。针对”登陆 5 年内、信用记录空白”的客人，五大行（RBC、TD、BMO、Scotiabank、CIBC）都设了新人通道，逻辑是：你用更高的首付向银行证明”我有钱、有意愿、有纪律”，银行就敢批这笔房贷。关键就两个变量：首付比例和身份（永久居民还是工签持有者）。

路线一：35% 首付，无信用记录直接批（本篇核心）

这是没有加拿大信用记录时最干净的一条路，核心数字就是 35%。

• TD New to Canada Program：明确要求最低 35% 首付，允许信用记录有限或完全没有（limited or no Canadian credit）。登陆 5 年内的 PR 和工签持有者可申请。
• RBC Mortgage for Newcomers：若无两年本地工作记录，一般要求首付 35%，且需原籍国银行的推荐信（letter of reference）、登陆 5 年内、PR 身份、至少 3 个月本地全职工作。RBC 对”刚到、还没找到工作”的人也会个案（case-by-case）审理，首付同样 35% 起。

35% 首付意味着这笔房贷是 conventional mortgage（首付 ≥20%），不需要买 CMHC 房贷保险，省下一笔几千加元的保险费。以 60 万加元的房子算：35% = 21 万加元首付；同样房子按标准路线 5% 首付只需 3.5 万——差了 17.5 万。这是”没信用”的代价，也是实力的证明。

路线二：5%–10% 首付，加 CMHC 保险（需要信用或替代证明）

按 CMHC 标准规则：50 万加元以下首付最低 5%，50 万–150 万部分加收 10%，150 万以上必须 20% 首付且买不到保险。PR 身份、有 3 个月以上本地全职工作、有一定信用（或能用替代文件证明信用），就能走这条线。

新人的机会在于：CMHC 和 Sagen（两家房贷保险公司）都接受替代性信用证明代替本地信用分，通常是”三选二”：12 个月租房付款记录、12 个月水电网费缴费记录、12 个月保险费付款记录。另外 CMHC/Sagen 也接受部分国家（美国、英国、澳洲、印度等）的国际信用报告，有 2 年以上干净记录即可替代。

这条线的代价是保险费：首付 5% 时保险费约为贷款额的 4%，一般摊进贷款本金，月供每个月贵几百块。

五大行 newcomer program 一张表对比

注意：各家计划的利率、费用、细则会变，下表为 2026 年 10 月核实的公开口径，签文件前务必和银行房贷顾问逐项确认。计划名称、条件变化很快，以银行官网为准。

关键数字单列：买房前先把账算明白

• 首付：无信用路线 35%（如 60 万房子 = 21 万）；标准路线 50 万以下房 5%（= 2.5 万）。
• 资金来源：允许海外汇入款、海外亲属赠款（需赠款信+可追踪的转账记录）、加拿大本地存款、原籍国卖房款。需要 90 天银行流水，大额跨境转账要留好单据。
• 本地工作要求：多数计划要求至少 3 个月本地全职工作；RBC 个案可批”还没找到工作”的人（首付 35% 起）。
• 时间窗口：通常限登陆 5 年（60 个月）内申请。
• 保险费：首付 <20% 必须买房贷保险，5% 首付档约贷款额的 4% 摊进本金。
• 信用养成：在加拿大用 6–12 个月活跃使用信用卡（按时全额还款），可养成 600 分以上的本地信用分，届时可转标准利率。

申请全流程：第 1 步到第 6 步

第 1 步：定身份和首付路线。PR 还是工签？首付能凑到 35% 吗？两条线先选一条——能凑 35% 直接走无信用路线，省保险费；凑不到就走保险路线，先去养 3 个月信用替代文件。

第 2 步：备好资金证明。90 天银行流水、跨境汇款凭证、赠款信（赠款人签字+亲属关系说明）。这是银行卡得最严的一环，别等 pre-approval 时再补。

第 3 步：原籍国银行推荐信。RBC 的 35% 路线明确要求，其他银行也会参考。提前回国前或在原籍国银行 app 里开好英文版推荐信。

第 4 步：拿 pre-approval。带上资金证明、雇佣信（offer letter）、护照和登陆文件，约房贷顾问做预审批，锁定额度和利率 90–120 天。

第 5 步：看房、下 offer。新移民首次买房记得查所在省的海外买家税（Foreign Buyer Tax）规则——PR 一般免，非 PR 工签者部分省份要加税、部分受限。

第 6 步：过户交割。律师/公证人做 title search，银行放款，首付打入信托账户。交割日当天起你就是屋主。

常见坑 / 红线：6 条

1. 以为”免信用=免一切”。35% 首付只豁免了信用要求，收入证明、工作稳定性、资金来源合法性一项都不少，90 天流水缺了照样拒。
2. 首付凑 34.9% 也算不够。35% 是银行风控线，差一分都不行，提前把汇率波动和手续费留出余量。
3. 海外买家税没算进去。工签持有者（非 PR）在安省、BC 省买房可能要交 25% 的非居民投机税，税不算进首付，预算要单独留。
4. 赠款信写不清被当成借款。赠款必须写明”无需偿还”，转账备注别写”loan”，否则银行会按负债扣减你的还款能力。
5. 只问一家银行就下定。五家计划的利率、费用、pre-approval 额度能差出几万块利息，至少比 3 家。
6. 房子买完忘了养信用。走 35% 路线买到房只是开始，办张担保信用卡正常用，6–12 个月后转标准利率、做 refinance 降月供。

新人 checklist：下 offer 前逐项打勾

• 确认身份：PR / 工签（工签有效期剩余 ≥12 个月）
• 首付路线二选一：35% 无信用路线 or 5%–10% 加保险路线
• 90 天银行流水已备齐，跨境大额转账凭证齐全
• 赠款信（英文、签字、注明无需偿还）
• 原籍国银行推荐信（英文版）
• 雇佣信 / offer letter（至少 3 个月本地全职工作，或走 RBC 个案）
• 查清所在省海外买家税（非 PR 必查）
• 至少 3 家银行做过 pre-approval 对比
• 律师/公证人已联系，交割费用（土地转让税、律师费约 1.5–4% 房价）已预留

FAQ：大家最常问的 5 个问题

Q1：工签持有者（还没拿到 PR）能走 35% 免信用路线吗？
A：可以，TD、BMO、CIBC 明确把工签持有者纳入新人计划。但注意两点：一是工签有效期通常要求剩余 12 个月以上；二是部分省份对非 PR 买家征收高额海外买家税，税是额外成本，不算首付。

Q2：35% 首付的钱从国内汇过来，银行认吗？
A：认。保险商和银行都允许海外汇入资金，条件是能追溯：90 天流水 + 汇款凭证 + 赠款信（若是赠款）。外汇管制是国内那一端的事，加拿大这边只看单据链完整。

Q3：有国际信用报告能替代 35% 首付吗？
A：有可能。CMHC/Sagen 接受美、英、澳、印等多国 2 年以上干净的国际信用报告来替代本地信用，有了这个依据，你可以谈 5%–10% 的保险路线，而不必硬凑 35%。具体看银行批不批。

Q4：35% 首付买了房，以后利率能降吗？
A：能。拿到房后用 6–12 个月养出 600+ 本地信用分，到续签（renewal）或 refinance 时可以转标准利率产品。很多新人第一套房利率偏高，就是靠这一招降下来的。

Q5：新移民房贷会被拒吗？最常见的原因是什么？
A：会。最常见的是资金来源单据不全（流水不够 90 天、赠款信不规范）、本地工作不满 3 个月又走不了个案、以及房子估价（appraisal）低于成交价导致银行按估价放款。材料齐全是关键。

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官方来源：CMHC 官网（Minimum down payment guidelines）、RBC Royal Bank 官网 Newcomers mortgage 页面、TD 官网 New to Canada Program 页面。核验于 2026年10月18日。

关键政策以 CMHC / 各银行官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。

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