自住转出租 45(3)：继续算自住房 3 个申报要点

先说三句：自住房搬出去出租，税法默认你在搬出当天已经按市价”卖过一次房”，增值部分要缴税；《所得税法》45(2) 选举（election）可以让你被”视为没有改变用途”，出租期间继续把房子算作自住房，最长 4 年；但选举生效期间绝不能申报房屋折旧 CCA，否则选举自动作废。

先把一个关键概念摆正：本篇选题标题里的”45(3)”，按《所得税法》原文，自住转出租这个方向对应的其实是 45(2) 条款；45(3) 是反方向——出租房搬回去自住时的延期条款。正文以下全部按 45(2) 的真实规则写，文末 FAQ 会把两者区别一次讲清。

场景很常见：多伦多的小陈 2020 年买的 condo 一直自住，2026 年工作调去卡尔加里，房子空着可惜，决定出租。搬出去那一刻，税法上发生了一件他没意识到的事——deemed disposition（视同出售）。

一、搬出那一刻，税法已经”替你卖了一次房”

加拿大税法第 45(1)(a) 条规定：自住房全部转为收租用途时，业主被视为在用途改变当天以公允市价（FMV, fair market value）卖掉了房子，又立刻以同样价格买了回来。没收到一分钱，但”增值”已经锁定。

举例：2020 年 60 万加元买入，2026 年搬出时市价 95 万。视同出售的增值是 35 万，其中自住年份部分可用自住房免税额（principal residence exemption）覆盖，但这笔”账”从搬出那天起就开始和你算利息——不是真的利息，而是未来的税单。

不做任何选举的后果：从 2026 年起，出租期间的增值（比如 2030 年以 120 万卖出，95 万→120 万的 25 万增值）要全额计入资本利得税基（50% 计入应税收入，按你的边际税率缴税）。

二、45(2) 选举是什么：一封信换 4 年

45(2) 选举的本质是一封写给 CRA 的信：你声明”虽然我搬出去收租了，但请视同我没有改变房屋用途”。CRA 接受后：

• 搬出当天的视同出售不发生，增值继续递延；
• 出租期间，你每年仍可把这套房指定（designate）为自住房，最长 4 个税务年度；
• 最终出售时，自住房免税额公式里的分子可以把这 4 年算进去，等于把出租期的增值也免了。

注意 4 年是上限不是保底：你出租 2 年就卖，只用掉 2 年；出租 6 年才卖，第 5、6 年的增值正常缴税。

三、申报要点一：那封信何时交、怎么写

这是最容易踩坑的一环，因为 45(2) 选举没有专门表格，就是一封纳税人签名的信（letter to CRA）。

• 随附在用途改变当年的 T1 税表里一起提交：2026 年搬出收租，信就跟着 2026 年度 T1 一起交；
• 截止日就是当年报税截止日：普通个人 4 月 30 日，自雇人士 6 月 15 日；
• 信里写清：物业地址、用途改变日期、声明依据 subsection 45(2) 选择被视为未改变用途、签名和日期；
• 电子报税（EFILE/NETFILE）附不上信，可走 CRA 的 Submit Documents 服务或邮寄。

忘了交怎么办？CRA 可依自由裁量权接受迟交的 45(2) 选举，但硬条件是：用途改变之后、选举有效期内从未申报过 CCA（见下一点）。迟交还可能产生罚款，按 CRA 规定为取 8,000 加元与每月 100 加元两者中较小者。具体以 CRA 官网 Information Circular 92-1 为准。

四、申报要点二：出租期间绝不申报 CCA

CCA（capital cost allowance，资本成本补贴）是出租房常见的折旧抵税项，但和 45(2) 选举水火不容：

• 选举有效期内申报了房屋建筑部分的 CCA，选举在申报当年首日自动被视为撤销；
• 撤销当天再触发一次视同出售（按当时 FMV），之前递延的增值一次性算账；
• 迟交选举能被接受的前提同样是”从未申报 CCA”。

实务建议：做了 45(2) 选举的年份，报税时只申报租金收入和可抵扣费用（房贷利息、地税、保险、维修等），折旧那一行永远留空。省下的 CCA 抵税和保住的自住房免税额相比，通常是后者大得多，但具体要按你的房价涨幅和税率自己算一笔。

五、申报要点三：租金照报、T2091 指定，一户一年只认一处

45(2) 选举只递延”视同出售”，不改变其他义务：

• 租金收入每年照常申报：填 T776 出租物业报表，净租金收入计入当年应税收入；
• 最终出售当年填 T2091 表，把符合条件的年份（含 45(2) 覆盖的出租年份）指定为自住房；2016 年起即使全额免税，出售自住房也必须申报；
• 同一家庭同一年度只能指定一处自住房：出租期间如果你另买了新房自住并指定为自住房，老房子的 45(2) 年份就不能再指定，两边只能保一边；
• 搬出后成为非税务居民仍可做 45(2) 选举递延视同出售，但一般认为不再享受 4 年延期指定（以 CRA 解释为准）。

六、关键数字与时间线单列

典型时间线：2026 年搬出并出租 → 2026 年 T1 附信做 45(2) 选举 → 2026–2029 年每年报租金、不碰 CCA → 2030 年出售，T2091 指定 2020–2030 为自住房年份（含 4 年出租期）。

七、算笔账：做与不做差多少税

沿用小陈的例子（数字为示例，帮你理解量级）：2020 年 60 万买入自住，2026 年搬出时 FMV 95 万，2030 年 120 万卖出。

• 不做选举：2026 年视同出售，35 万增值中自住年份部分免税；2030 年实际出售时，95 万→120 万的 25 万增值为应税资本利得，50%（12.5 万）计入收入。按 40% 边际税率约 5 万加元税。
• 做了 45(2) 选举：2026–2029 年指定为自住房，加上 +1 年 bonus，2030 年出售时 2020–2030 全段基本被自住房免税额覆盖，应缴税约 0。

一封信的潜在价值在这个例子里是 5 万加元量级。当然你的数字不同，结论可能不同——房价涨幅小、持有期短时，收益也相应小。

八、常见坑与红线（5 条）

1. 红线：出租期申报了 CCA——选举自动撤销，且撤销不可逆转回当年的递延状态，这是最贵的一条。
2. 坑：以为选举=不用报租金——45(2) 只管资本利得递延，租金收入每年一分不能少报。
3. 坑：两处房子同时指定——新房也买了也自住了，老房的 45(2) 年份和新房的自住年份只能二选一指定，贪心两头会触发 CRA 调整。
4. 坑：4 年届满还在出租——第 5 年起增值重新开始累积应税部分，届时要重新评估持有还是出售。
5. 坑：搬出时没做 FMV 评估——即使做了 45(2) 选举，也建议在用途改变时留一份市价评估报告；万一将来撤销选举或 CRA 质疑，这份报告是成本基数的唯一依据。

九、新手 checklist：搬出收租前逐项打勾

• ☐ 取得搬出日的房屋 FMV 书面评估并存档
• ☐ 确认未来 4 年内没有”另买新房并指定自住房”的计划冲突
• ☐ 当年 T1 附上签名信做 45(2) 选举（电子报税走 Submit Documents 或邮寄）
• ☐ 告诉你的报税师/会计：这 4 年绝不申报房屋 CCA
• ☐ 每年 T776 申报租金收入，留存费用凭证
• ☐ 日历标注 4 年届满日，提前一年评估去留
• ☐ 最终出售当年填 T2091 指定自住房年份

十、常见问题 FAQ

Q1：45(2) 和 45(3) 到底怎么分？
A：记住方向——自住→出租用 45(2)（视同没改变用途，最长 4 年继续算自住房）；出租→自住用 45(3)（搬回去住时推迟视同出售，往回看 4 年指定）。两者都要求没申报过 CCA，但申报时点和方向完全相反，不要混用。

Q2：4 年后房子还没卖，之前递延的增值会爆炸吗？
A：不会”爆炸”，只是从第 5 年起新增的增值重新进入应税范围。已递延的部分继续递延到最终出售时才结算。届时可以重新测算持有成本。

Q3：搬出后我成了非税务居民，45(2) 还有效吗？
A：选举本身仍可递延视同出售，但 4 年延期指定自住房的优惠一般认为只适用于税务居民。跨国税务情况复杂，出境前务必咨询跨境税务师，以 CRA 解释为准。

Q4：前两年不知道有这个选举，现在补还来得及吗？
A：有可能。CRA 可自由裁量接受迟交，前提是用途改变后从未申报过 CCA，且一般认为不能有其他房产在同期被指定为自住房。越早补救成功率越高，迟交可能产生罚款。

Q5：我只把地下室租出去、自己还住楼上，能用 45(2) 吗？
A：部分用途改变走的是另一套规则（按面积比例视同出售部分），45(2)/45(3) 选举针对的是整套用途改变。部分出租情形下通常没有视同出售，但出租部分的增值在最终出售时应税。具体以 CRA Income Tax Folio S1-F3-C2 为准。

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官方来源：CRA 官网 Income Tax Folio S1-F3-C2 (Principal Residence)、Income Tax Act subsection 45(2)、CRA Information Circular 92-1。核验于 2026年10月12日。

关键政策以 CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。

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