先说三句：买不自住的第二套房，首付最低 20% 是硬门槛，没有例外；按揭利率通常比自住房高一截，审批还要过压力测试；银行不会全额认你的租金收入，一般只按 50%–80% 折算。搞懂这 5 个要点再去看房，能少走很多弯路。
要点一：首付 20% 是硬门槛，不是建议
自住房在加拿大可以只付 5% 首付，但纯投资用途的第二套房不行。根据 CMHC 投资物业（Income Property）保险产品的框架，非自住出租房的最低首付是 20%，贷款价值比（LTV）上限 80%，且保险公司不会为低于 20% 首付的纯投资房提供按揭违约保险——”没有例外”是各大银行和保险公司的一致口径。
- 60 万加元的纯出租房：首付至少 12 万；同价房子自住只需约 3 万首付（5% 起）。
- 例外只有一种：你住进其中一套。如果买的是 2 单元房且自己住一套（owner-occupied），最低首付可按自住规则低至 5%；3–4 单元则为 10% 起。但只要全部出租，20% 跑不掉。
- 5 单元及以上按商业物业走商业按揭，规则完全不同，不在本文范围内。
要点二：利率为什么比自住房高一截
投资房按揭利率通常比自住房利率高 0.1–0.5 个百分点左右。原因很简单：银行把出租房视为更高风险资产——租客空置、租金中断、房东维护成本都会影响还款能力。实务里还有一个定价规律：最优惠的利率往往留给首付低于 20%（有保险）或首付超过 35% 的贷款，而投资房首付卡在 20%–35% 区间，定价自然不上不下。
应对办法只有一个：多找几家比价。同一份投资房材料在不同银行批出来的利率和条件可能差很多，货比三家对投资房比对自住房更重要。
要点三：压力测试同样躲不掉
投资房按揭一样要过 OSFI 的最低合格利率（Minimum Qualifying Rate，MQR）压力测试：按合同利率 +2% 与 5.25% 两者中较高者来核算你的还款能力。举例：合同利率 4.5%，压力测试按 6.5% 算；合同利率 3%，则按 5.25% 算。
唯一豁免情形是到期续约时的”纯换行”（straight switch）：2024 年 11 月 21 日起，无新增借款、无延长摊还期的换行不再强制做 MQR。但这对”新买第二套房”没有帮助——新购一律要过测试。
要点四：租金收入认定——银行只认一部分
这是投资房审批里最容易被误解的一环。银行从不按”租金减去月供”的净现金流批贷，而是把打折后的租金收入并入你的总收入，再用供款比（GDS/TDS）核算。
两种认定方式
| 方式 | 怎么算 | 说明 |
|---|---|---|
| 加回法（add-back） | 租金毛收入的 50% 计入收入 | CMHC 投资物业产品采用的口径 |
| 抵消法（offset） | 租金收入抵消部分按揭支出 | 比例和算法各家银行自定，常见 50%–80% |
也就是说，月租 2,500 加元的房子，银行可能只认 1,250–2,000 加元。同一份材料在用抵消法的银行能过、在用加回法的银行可能被拒，这也是投资客普遍找房贷经纪（mortgage broker）的原因：经纪知道哪家银行的认定口径对你有利。
另外，银行还会评估”空置也还得起”：审批时会看你在房子空置几个月的情况下是否仍能覆盖月供，这部分要靠你的工资收入和其他资产来兜底。
要点五：算账别漏了保险、税和空置成本
投资房的真实持有成本远不止月供：
- 按揭违约保险：纯投资房首付已达 20%，不需要买 CMHC 保险，这是它和自住低首付最大的成本差异之一。
- 出租收入税：租金收入要向 CRA 申报纳税；折旧（CCA）可以抵税，但卖房时折旧会被”回收”（recapture）补税。
- 空置与维修：按年租金的 5%–10% 预留空置和维修预算，这是银行做压力情景时也会看的。
- 土地转让税：各省/市政策不同，多伦多还有市级土地转让税，买前先查当地官网。
- 信用分门槛：投资房按揭通常要求信用分 680+，比自住房更挑剔。
关键数字一览
| 项目 | 数字 | 来源/备注 |
|---|---|---|
| 纯投资房最低首付 | 20% | CMHC 投资物业产品框架；保险公司无例外 |
| 压力测试利率 | 合同利率+2% 与 5.25% 取高者 | OSFI 最低合格利率（MQR） |
| 租金收入认定 | 50%（加回法）或 50%–80%（抵消法） | CMHC 口径 / 各银行自定 |
| 供款比上限 | GDS 39% / TDS 44% | CMHC 投资物业产品框架 |
| 信用分要求 | 680+ | 多数银行实务口径 |
| 审批时长 | 通常 2–4 周 | 材料齐全的顺直案 |
数字核验于 2026 年 10 月；具体银行的执行口径可能微调，签约前以银行书面批复为准。
两种买法的差别：纯投资 vs 自住一套再出租
| 纯投资（不自住） | 自住一套+出租其余 | |
|---|---|---|
| 最低首付 | 20% | 2 单元 5% 起，3–4 单元 10% 起 |
| 利率 | 上浮一截 | 按自住房利率 |
| 保险 | 无（首付已达 20%） | 首付不足 20% 需买 CMHC 保险 |
| 审批难度 | 高（全额压力测试） | 相对低 |
| 灵活性 | 可买任意城市 | 必须自己住进去 |
如果你本来就打算换大房子，”买 2 单元自住一套、出租一套”是门槛最低的入场方式；如果目标是纯收租组合，那就按 20% 首付+全额压力测试准备资金。
常见坑 / 红线 5 条
- 以为租金能覆盖月供就能批：银行批的是打折后的租金+你的工资收入，不是你算的现金流。正现金流的房子也可能因为 TDS 超标被拒。
- 首付 20% 卡着线：评估价低于成交价时，银行按评估价放贷，首付实际要补到评估价的 20%，预算要留余量。
- 先买房再辞职/换工作：审批看的是稳定收入，交割前换工作可能让批复作废。
- 忽略”搬出去”的后果：把现在的自住房改成出租、再买新自住房，两套房会同时被重新评估，租金认定方式直接决定新房能不能批下来。
- 短炒当心反避税规则：持有不足 12 个月转售可能被认定为 flipped property，利润全额按生意收入计税，不能享受资本增值优惠。具体以 CRA 为准。
新手 checklist
- ☐ 确认用途：纯出租（20% 首付）还是自住一套（可低首付）
- ☐ 信用分查到 680 以上，有问题先修复再申请
- ☐ 准备 6 个月工资单、税单（NOA）、首付来源证明
- ☐ 找房贷经纪比价：至少问 3 家银行的租金认定口径（加回还是抵消）
- ☐ 按”合同利率+2%”自己先做一遍压力测试，月供+地税+保险+管理费全算上
- ☐ 预留空置/维修预算（年租金 5%–10%）和 3–6 个月应急月供
- ☐ 了解所在省的房东法规（押金、涨租上限、驱逐流程）
FAQ：第二套房按揭常见问题
Q1：第二套房首付真的不能低于 20% 吗？
纯出租用途确实不能。保险公司不为低于 20% 首付的非自住投资房提供按揭违约保险，银行也不会批。唯一的低首付路径是自己住进其中一套，走自住规则。
Q2：租金收入银行到底认多少？
看银行用哪种口径：加回法认租金毛收入的 50%；抵消法各家不同，常见 50%–80%。签约前一定要问清你的银行用哪一种，它直接决定你能贷多少。
Q3：投资房利率比自住房高多少？
通常高 0.1–0.5 个百分点，且没有保险加持的首付 20%–35% 区间拿不到最优定价。多比几家，差距可能比你想象的大。
Q4：已经有一套出租房，再买一套会更容易吗？
不一定。现有出租房的租金（打折后）会计入收入，但两套房的负债也会同时计入 TDS。能不能批取决于打折后的总收入够不够覆盖两套房的压力测试月供。
Q5：可以用 HELOC（房屋净值信用额度）做第二套房首付吗？
可以，这是常见做法：用第一套房的净值额度出第二套的首付。但注意这笔借款本身也会进你的负债比，审批时两边一起算，额度要用得留有余地。
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官方来源：OSFI 官网、CMHC 官网、CRA 官网。核验于 2026年10月23日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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