先说三句：
- 温哥华空置税（Empty Homes Tax，简称 EHT）现行税率是物业评估应税值的 3%，从 2021 年空置参考年起沿用至今；温哥华市内所有住宅物业的业主每年都必须申报一次，不申报就直接按空置征税。
- 2025 税务年度的申报截止日是 2026 年 2 月 3 日；错过之后仍可在 2027 年 7 月 3 日前补报且免罚金，但拖着不报等于把几万加元的税单往自己头上扣。
- 自住房、一年出租满 180 天、持证装修、医疗护理、遗产认证、产权变更等 9 类情形可豁免——但豁免不会自动生效，必须在申报时主动主张并保留证据，否则审计时照样征税。
1. 空置税 EHT 到底是什么税
温哥华空置税（Empty Homes Tax，EHT）是温哥华市政府在 2017 年推出的市级税种，也是北美第一个针对空置住宅的税。它的目的很直接：把长期空置或低利用的住宅”逼”回长期租赁市场，缓解温哥华的可负担住房危机。
几个基本事实先摆清楚：
- 只针对温哥华市（City of Vancouver）范围内的 Class 1 住宅物业，本拿比、列治文、素里的房子不归它管；
- 税收净收入只能用于可负担住房项目，不能挪作他用——截至 2024 年 11 月 1 日，累计已拨款 1.698 亿加元（来源：温哥华市《2025 空置税年度报告》）；
- 它只看”空置参考年”（vacancy reference period，即 1 月 1 日至 12 月 31 日）内房子的实际使用状态，而不是看业主是哪国人、有没有加拿大身份。
效果方面，市政府的数据显示：从 2017 到 2023 空置参考年，申报空置的物业数量下降了 68.6%，2023 年的申报空置率只有 0.54%，是开征以来的最低值。也就是说，这个税确实把大批空房子赶回了租赁市场。
2. 税率为什么是 3%：历次上调时间线
3% 不是一开始就这么高，而是一路加上去的：
| 空置参考年 | 税率 | 说明 |
|---|---|---|
| 2017–2019 | 1% | 开征时的初始税率 |
| 2020 | 1.25% | 第一次上调 |
| 2021 起至今 | 3% | 现行税率，沿用至今 |
中间还有个小插曲：2022 年市议会曾批准 2023 年起上调至 5%，但 2023 年 5 月市府工作人员经第三方评估后建议撤销该上调、恢复 3%，税率于是回到 3% 并保持到现在（以市政府官网最新口径为准）。
3% 是什么概念？按 2025 年的评估应税值算：
- 评估值 100 万加元的公寓，空置一年要交 3 万加元；
- 评估值 150 万加元的房子，一年 4.5 万加元；
- 评估值 250 万加元的独立屋，一年 7.5 万加元。
相比之下，温哥华普通住宅地税税率不到评估值的 0.5%。空置税一来，空着房子的持有成本直接翻了好几倍——这正是市政府想要的效果。
3. 谁要申报：三类人一张表对照
记住铁律：温哥华市内每一套住宅物业，每年只需要做一次申报，但每一次都不能少。不管你是自住、出租还是空着，都得报。申报结果分三类：
| 申报结果 | 情形 | 要不要交税 |
|---|---|---|
| 不征税 | 主要居所（principal residence）；或全年出租满 180 天（每次连续租期 ≥30 天） | 不用交，但必须申报 |
| 豁免 | 符合下文 9 项豁免情形之一，并在申报时主张 | 不用交，但必须申报 + 留证据 |
| 征税 | 申报为空置、审计认定空置、或根本没申报（视为空置） | 按评估值 3% 交 |
特别注意第三行：不申报 = 视为空置（deemed vacant）= 直接按 3% 征税。每年都有业主因为”我以为自住不用报”而收到税单，这是最贵的一个误会。
4. 千万别搞混：EHT 和 BC 省投机空置税是两回事
温哥华的房主每年其实要面对两套空置税申报，很多人只报了一个：
| 温哥华空置税 EHT | BC 省投机空置税 SVT | |
|---|---|---|
| 层级 | 市级（温哥华市） | 省级（BC 省） |
| 覆盖范围 | 仅温哥华市内 | BC 省 59 个指定社区 |
| 税率 | 3% | 0.5%（多数加拿大人）/ 2%（外国业主等） |
| 申报截止 | 每年 2 月初 | 每年 3 月 31 日 |
| 申报入口 | 温哥华市政府官网 | BC 省政府官网 |
在温哥华拥有物业 = 每年两次申报，两个系统互不相通，报了省里的不等于报了市里的。另外联邦层面还有个 UHT（Underused Housing Tax），2025 年秋季经济声明后多数加拿大公民和永久居民已成为”豁免业主”，申报义务大幅简化——联邦部分以 CRA 官网最新口径为准。
5. 2025 税务年度关键日期时间线
| 日期 | 事项 |
|---|---|
| 2025 年 1 月 1 日 – 12 月 31 日 | 空置参考期：这一年房子怎么用，决定交不交税 |
| 2025 年 12 月 | 随预缴地税通知收到申报提醒，每年就一次 |
| 2026 年 2 月 3 日 | 申报截止日（2025 税务年度） |
| 2026 年 4 月中旬 | 税款缴纳期（如需缴税，随地税一起交） |
| 2027 年 7 月 3 日 | 无罚金补报的最终期限 |
关于补报：错过 2 月 3 日之后，业主仍可提交 late declaration。根据市政府口径，在申报截止日之后第二年的 7 月第二个工作日之前补报不收罚金（2025 参考年对应 2027 年 7 月 3 日）；再往后拖则可能产生 5% 的逾期罚金。所有申报都可能被抽查审计，审计可以在参考期结束后数年内启动。
6. 申报流程：第 1 步到第 4 步
第 1 步：等 12 月的申报通知。每年 12 月，市政府会随预缴地税通知（advance property tax notice）寄出申报提醒。没收到不代表不用报——申报义务不以收到信为前提。
第 2 步：准备材料。至少准备好：① 租约（申报时要求至少列出一份租约）；② 全年出租/居住天数记录；③ 如果主张豁免，对应的证据（见下节）。
第 3 步：在线申报。登录温哥华市政府官网的空置税（Empty Homes Tax）页面，按指引填写物业状态。一套房一年只报一次，多人共有的由注册业主申报。
第 4 步：保存确认记录，证据存档备查。申报完成后保存确认号；租约、水电账单、保险单、驾照地址等能证明居住或出租的材料留好，以备审计。审计时拿不出证据，豁免主张可能被推翻。
7. 9 项豁免情形逐条对照
《空置税附例》（Vacancy Tax Bylaw）共列了 9 项豁免。以下是最常见的情形及需要准备的证据（完整细则以市政府官网附例原文为准）：
| 豁免情形 | 需要准备的证据示例 |
|---|---|
| 物业正在装修、建造或重建 | 有效的建筑许可（building permit）等审批文件 |
| 业主正在接受医疗或护理照料 | 护理机构证明信、医疗记录 |
| 业主去世，物业处于遗嘱认证程序中 | 死亡证明、遗嘱认证文件 |
| 上一年内物业发生产权变更 | 过户文件、产权登记记录 |
| strata 附例禁止出租 | strata 租赁限制条款原文 |
| 业主因工作每年使用约 6 个月，主要居所在别处 | 工作证明、主要居所地址证明 |
| 法院命令禁止入住 | 法院命令文书 |
| 物业仅限停车，或因地块大小/形状无法建造住宅 | 地块规划文件等 |
再强调一遍：豁免不会自动生效。符合条件也必须在申报时主动选择豁免类别并提交证据；市政府对豁免申报的审查只会越来越严，2025 年度报告显示审计仍在持续进行中。
8. 费用与关键数字单列
- 税率：物业 2025 年评估应税值的 3%（2021 年空置参考年起实施，沿用至今）；
- 不申报的代价：视为空置，直接按 3% 征税，没有”忘了报就没事”这一说；
- 逾期补报罚金：超过无罚金补报期后可能加收 5% 逾期罚金（来源：市政府 EHT 年度报告）；
- 不服征税决定：收到空置税通知后 30 天内可向 Vacancy Tax Review 办公室提交投诉（Notice of Complaint）；若不服复核结果，可在 21 天内上诉至 Vacancy Tax Review Panel，专家组的裁决为终局；
- 政策效果数字：2017–2023 年申报空置物业数下降 68.6%；2023 年申报空置率 0.54% 为历史最低；税收累计 1.698 亿加元已拨给可负担住房项目。
9. 常见坑 / 红线：5 条
红线 1：自住就不申报。这是最常见的翻车原因。EHT 要求所有业主每年申报，自住只是”不征税”的结果，不是”不用报”的理由。不报 = 空置 = 3% 税单。
红线 2：只报了省里的 SVT，漏了市里的 EHT。两个系统、两个截止日（2 月初 vs 3 月 31 日）、两个申报入口，温哥华业主每年要做两次。
红线 3：拿短租/Airbnb 凑 180 天。出租豁免要求全年累计 180 天以上，且每次连续租期不少于 30 天。短租、度假租赁一般不满足”连续 30 天”的要求，审计时会被剔除。
红线 4：以为符合豁免就万事大吉。豁免必须申报时主动主张 + 证据齐全。装修要有建筑许可、医疗要有机构证明，口头说明不算数。
红线 5：申报内容与证据对不上。申报的居住/出租情况要和租约、水电账单、保险、税单地址等相互印证。所有申报都可能被审计，虚假申报的后果以官网执法条款为准，切勿心存侥幸。
10. 新手 checklist：申报前逐项打勾
- ☐ 收到 12 月的申报提醒（没收到也要按时报）
- ☐ 盘点 2025 全年：自住 / 出租 / 空置各多少天
- ☐ 出租的：租约是否齐全，每段租期是否 ≥30 天、全年是否 ≥180 天
- ☐ 主张豁免的：证据是否齐备（许可、证明信、过户文件等）
- ☐ 2026 年 2 月 3 日前完成市政府官网在线申报
- ☐ 保存申报确认号，证据材料存档备查
- ☐ 别忘了：BC 省 SVT 申报（截止 2026 年 3 月 31 日）是另外一件事
- ☐ 对税单有异议：30 天内投诉、21 天内上诉，逾期不候
常见问题 FAQ
Q1：我在温哥华的房子是自住房，还需要申报空置税吗？
A：需要。EHT 要求市内所有住宅物业的业主每年申报一次，自住的结果是”不征税”，但申报这个动作不能省。不申报会被视为空置并按 3% 征税。
Q2：房子 2025 年只租出去了 5 个月，能免税吗？
A：不能。出租免税要求全年累计出租满 180 天，且每次连续租期不少于 30 天。5 个月（约 150 天）不满足 180 天门槛，除非符合其他豁免情形。
Q3：错过了 2026 年 2 月 3 日的申报截止日怎么办？
A：尽快补报。在 2027 年 7 月 3 日之前提交 late declaration 不收罚金；拖得越久风险越大，超过期限可能加收 5% 逾期罚金。补报入口同样在市政府官网。
Q4：房子正在装修，可以申请豁免吗？
A：可以，但必须持有有效的建筑许可等审批文件，并在申报时主动主张该项豁免、提交证据。没有许可的”自己动手装修”一般不符合豁免要求。
Q5：收到空置税税单但我觉得不合理，怎么申诉？
A：两步走：先在税单发出后 30 天内向 Vacancy Tax Review 办公室提交 Notice of Complaint；若对复核结果仍不服，在 21 天内上诉至 Vacancy Tax Review Panel，专家组的裁决为最终决定。
相关阅读
官方来源：City of Vancouver 空置税官网（vancouver.ca 空置税页面）、温哥华市《Empty Homes Tax 年度报告》、BC 省政府投机空置税页面。核验于 2026年10月3日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
📱 更多加拿大生活干货，欢迎加微信交流：UUUMGT
