先说三句：① 多伦多所有住宅房主每年都要向市政府申报房屋居住状态，2025 年度（税年）的申报截止日是 2026 年 4 月 30 日，不申报会被默认按空置征税；② 空置税（Vacant Home Tax，VHT）推出时税率为房产评估值（CVA）的 1%，2024 税年起已涨到 3%——估值 80 万的房子漏报就要交 2.4 万；③ 自住房也要申报，申报免费、网上 5 分钟办完，千万别拖到最后一天。
1. 什么是多伦多空置税 VHT：1% 涨到 3% 的来龙去脉
多伦多空置税（Vacant Home Tax，简称 VHT）是多伦多市政府 2022 年推出的市政税，目的是逼空置房流入租赁市场、增加住房供给。它针对的是一个日历年内空置 6 个月及以上的住宅物业。
税率经历过一次大涨：2022、2023 两个税年为 1%，2024 税年起上调至 3%，按 MPAC（Municipal Property Assessment Corporation，安省市政物业评估公司）核定的 Current Value Assessment（CVA，现值评估）计算。举例：CVA 为 80 万加元的房子，按 3% 计算一年空置税为 24,000 加元——这不是小数目。
注意：VHT 是在正常地税之外的额外税，不是替代地税。温哥华也有类似的空置税，但税率、规则与多伦多不同，本文只讲多伦多。
2. 2026 年申报：到底申报哪一年、截止日是哪天
多伦多 VHT 的申报逻辑是”次年申报上一年”：
- 2026 年这次申报，申报的是 2025 日历年的房屋居住状态；
- 截止日：2026 年 4 月 30 日（星期四）；
- 申报通道每年 11 月 1 日开放，也就是说 2025 年 11 月 1 日起就可以申报 2025 税年的状态；
- 申报方式三种：市政府官网在线申报、打 311 电话申报、去 City Hall 或各 civic centre 现场申报。
如果你 2026 年才买房、2025 年还没拥有这套房，申报责任在上一任房主——但买家一定要在交割时确认卖方已申报、没有欠税留置（见第 9 节红线）。
3. 谁必须申报：自住也要报，不报默认按空置征税
这是最多人踩的坑：所有多伦多住宅物业的房主每年都必须申报，包括：
- 自住房（principal residence）——住了也要报；
- 出租房；
- 第二套房、度假屋；
- 空置待售、装修中的房子；
- Condo、镇屋、独立屋等所有住宅类型。
市政府的规则是：4 月 30 日前没收到申报，物业自动被认定为空置（deemed vacant），直接按 3% 征税，不管你实际住了多久。想推翻这个认定，只能走申诉流程（见第 10 节），费时费力。
4. 什么算”空置”：6 个月规则与自住房豁免
市政府对”空置”的定义：一个日历年内，累计 6 个月及以上没有人把这套房当作主要居所（principal residence），且没有对外出租，即算空置。注意是”累计”6 个月，不必连续。
- 主要居所：一个人通常居住的地方（ordinarily resident），一个人只能有一个主要居所；
- 自住房全年自住 → 不算空置，申报时选”主要居所”即可免税；
- 正常出租给租客居住的月份 → 不算空置；
- 房子空着、偶尔回来住几天、亲友短期借住 → 可能被认定为空置。
想”开灯假装有人住”蒙混过关？市政府明确警告：仅靠让灯亮着、空调开着制造有人居住的假象，不满足居住要求，查出来按虚假申报处理。
5. 7 类豁免情形：装修、去世、长期护理等
即使房子空置超过 6 个月，以下情形可申请豁免（exemption），仍需申报、申报时勾选对应豁免类别：
- 主要居所：房主或住户把该房当主要居所住满要求时长；
- 房主去世：房主在税年内去世；
- 获批装修/重建：有市政府许可的大修导致无法居住；
- 长期护理：房主住进护理院、医院等；
- 正常交易过户：税年内发生正常市场买卖过户；
- 工作原因长期离境：因雇佣关系被迫长期离开；
- 法院禁令：法院命令禁止入住。
豁免类别很窄，材料要求严。申报时选了豁免，就要准备好对应的证明文件（死亡证明、装修许可、护理机构证明等），市政府会抽查审计。
6. 一步一步申报：网上申报全流程
以最常用的官网在线申报为例：
第 1 步：打开多伦多市政府官网的 Vacant Home Tax 申报页面（toronto.ca 搜索 “Vacant Home Tax” 即可找到）；
第 2 步：输入物业信息（地址、roll number，可在地税单上找到）；
第 3 步：确认房主身份信息；
第 4 步：选择 2025 年的居住状态：主要居所 / 出租 / 空置 / 豁免类别；
第 5 步：如选豁免，上传或准备好证明文件；
第 6 步：提交并截图保存确认号（confirmation number），这是你按时申报的唯一凭证。
整个过程约 5 分钟，免费。不习惯上网的房主可打 311 电话申报，或去市政厅现场办理——但排队耗时，建议优先网上办。
7. 费用、时间线、关键数字
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| 2025 税年申报截止日 | 2026 年 4 月 30 日 | 逾期未报默认空置 |
| 税率（2022、2023 税年） | CVA 的 1% | 已成历史 |
| 税率（2024 税年起） | CVA 的 3% | 现行税率 |
| 空置认定线 | 累计空置 ≥ 6 个月 | 不必连续 |
| 欠税滞纳利息 | 每月 1.25% | 从违约首日起算，按月复计 |
| 逾期申报附加费 | 约 21.24 加元 | 近年标准，以官网为准 |
| 迟报罚款 | 最高 250 加元 | 以官网为准 |
| 虚假申报/不配合罚款 | 最高 10,000 加元 | 另加补交税款 |
| 2026 年税款分期 | 9 月 15 日 / 10 月 15 日 / 11 月 16 日 | 三期缴纳 |
| 居住证明保存期 | 至少 3 年 | 市政府会审计往年申报 |
算笔账：CVA 100 万的房子被认定空置，一年 VHT 就是 3 万加元；拖欠不交，每月再加 1.25% 利息。欠税最终会记入地税账单（property tax roll），房子卖不掉也躲不掉。
8. 漏报会发生什么：默认空置、罚款、利息三连
错过 4 月 30 日截止日，后果按顺序发生：
- 物业被默认空置：市政府直接按 3% 开税单，哪怕你住了 12 个月；
- 税款并入地税账单：欠税成为物业的留置负担（lien），跟着房子走——卖房时买家律师一定会查出来；
- 利息按月滚：每月 1.25%，从违约首日开始；
- 罚款：逾期申报附加费 + 可能的 250 加元迟报罚款；虚假申报则最高 1 万加元。
更麻烦的是争议期间也要先交税：市 by-law 规定，即使你已提出申诉，税款在争议解决前仍须缴纳，利息照算。
9. 常见坑与红线
红线 1：自住就不申报。所有房主每年都必须申报，自住房只是”申报后免税”，不是”不用申报”。这是被税最多的原因。
红线 2：压着 4 月 30 日最后一天申报。申报网站在截止日前后经常拥堵，卡顿、报错都可能让你错过午夜期限。至少提前两周办完。
红线 3：虚假申报或”开灯装住”。虚假申报最高罚 1 万加元另加补税；市政府会做数据比对和实地核查，别心存侥幸。
红线 4：申报完就把证明扔了。水电账单、租约、银行对账单等居住证明至少保存 3 年，市政府会审计往年申报，拿不出证据会被追税。
红线 5：买卖交割年没谈清申报责任。税年内过户的房子，买卖双方要在交割文件里明确谁负责申报、欠税谁承担；买家务必让律师查清有无 VHT 欠税留置，否则债务跟着房子转到你头上。
红线 6：还以为税率是 1%。2024 税年起已是 3%，按老黄历估算风险会严重低估损失。
10. 被税了怎么办：申诉与上诉
如果你认为市政府的认定有误（实际住了、符合豁免、评估值不对），可以申诉：
- 第 1 步：在线提交 Notice of Complaint（申诉通知）；2022、2023 税年账单的申诉截止日为 2026 年 12 月 31 日；2024 税年账单需等评估通知发出（2026 年 6 月起）后才能申诉，截止日同样为 2026 年 12 月 31 日；
- 第 2 步：按要求在 60 天内通过在线 portal 补交证明文件；
- 第 3 步：若对申诉决定不服，90 天内可向 Appellate Authority 上诉，上诉决定为最终决定，约 30 天内发出书面结果。
提醒：申诉期间税款照交、利息照算，赢了才会退。证据越全、越早提交，胜算越大。
11. 新手 checklist：申报前逐项打勾
- ☐ 列出自己名下所有多伦多住宅物业（包括 condo、出租房）；
- ☐ 查到每套房的 MPAC 现值评估（CVA），心里有数一旦被税要交多少；
- ☐ 整理 2025 年居住/出租证明：租约、水电账单、保险单、报税地址等；
- ☐ 确认豁免情形（如有）对应的证明文件齐全；
- ☐ 2026 年 4 月 30 日前完成官网在线申报；
- ☐ 截图保存申报确认号；
- ☐ 所有证明文件保存至少 3 年；
- ☐ 当年有买卖交割的，检查交割文件中的 VHT 责任条款。
12. 常见问题 FAQ
Q1：自住房也要每年申报吗？
A：要。所有多伦多住宅房主每年都必须申报，自住房申报后选”主要居所”即可免税，但”免申报”不存在。不报就默认空置、按 3% 征税。
Q2：2026 年申报的是哪一年的居住状态？
A：2025 日历年的。规则是次年 4 月 30 日前申报上一年的状态，2025 年 11 月 1 日起申报通道就已开放。
Q3：税率到底是 1% 还是 3%？
A：2022、2023 两个税年是 1%，2024 税年起上调至 3% 并延续至今。按现在的规则算，CVA 80 万的房子被认定空置，一年要交 2.4 万。
Q4：错过 4 月 30 日还能补救吗？
A：可以补申报，但物业已被默认空置并开出税单，还会产生逾期附加费和可能的迟报罚款。补报后市政府会重新评估，符合条件的可撤销税单，但利息和罚款不一定能免——具体以官网和 311 答复为准。
Q5：房子正常租出去了，还要担心空置税吗？
A：正常出租的月份不算空置，申报时如实选”出租”即可。但申报这个动作本身不能省，且租约等证明要保存 3 年备查。
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官方来源：City of Toronto – Vacant Home Tax 页面、MPAC 官网。核验于 2026年10月3日。
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