先说三句：温哥华市内所有住宅物业每年都必须申报空置税（Empty Homes Tax），自住房也不例外，不申报就直接被视为“空置”并按 3% 征税；只要房子在参考年度内被用作主要居所（principal residence）满 6 个月以上，或出租满 6 个月，就不用交这笔税；漏报的代价是 250 加元迟报罚款外加 3% 的税，远比花 5 分钟申报贵得多。
很多温哥华业主都有一个误解：“我自己住的房子，市政府当然知道，不用报。”错了。温哥华空置税（Empty Homes Tax，简称 EHT）自 2017 年起实施，申报义务覆盖市内所有住宅物业，不管你是自住、出租还是空着。市政府不会替你默认“自住豁免”，豁免只在你主动申报后才生效。本文把“自住房也要报”的 4 种情形一次讲透，并附申报步骤、时间线和避坑清单。
1. 空置税到底是什么：先搞清 3 个基本概念
空置税是温哥华市政府为缓解住房可负担性问题设立的地方税，针对的是在参考年度（reference year，即上一个完整的日历年）内被认定为空置的住宅物业。理解它要先分清 3 个概念：参考年度、空置判定和申报义务。参考年度是申报针对的那一年，例如 2026 年初申报的是 2025 参考年度的情况；空置判定看的是房子在该年度内是否被用作主要居所或出租满 6 个月；申报义务则是不论房子状态如何，业主每年都要交一次申报表。三个概念里最容易被忽略的是第三个：申报义务独立于纳税义务，即使你确定不用交税，也必须申报。
税率方面，根据温哥华市政府官网，2025 参考年度被认定为空置的物业，税率为当年 BC 省评估应税价值（assessed taxable value）的 3%。举例：一套评估价值 200 万加元的公寓若被认定空置，空置税就是 6 万加元，这还不包括常规地税和可能同时适用的 BC 省投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax）。税率从 2017 年的 1% 逐步上调，2021 年起固定为 3%，此后未再下调。
2. 情形一：自己住满 6 个月的主要居所，仍须申报
这是最常见的情形，也是误解最深的一种。你全年都住在自己的房子里，房子显然不是“空置”的，但市政府的规则是：豁免不是自动的，必须申报“主要居所”状态才能获得豁免。申报时你需要确认该物业在参考年度内被用作你的主要居所，且居住时间达到 6 个月以上。注意，这里的 6 个月不需要连续，累计满 6 个月即可；出差、度假等短期离家不影响主要居所的认定，只要房子仍是你的主要居住地。
实操要点：申报时准备好你的地税单（property tax notice），上面有申报所需的地块编号（folio number）和验证码（access code）。在线申报大约 5 分钟，市政府官网提供简体中文申报指南，英文不好的业主也可以对照着完成。申报完成后可以申请邮件确认，留作凭证。
3. 情形二：家人、朋友或获准居住者住满 6 个月，也要你来报
房子不是你自己住，而是你的家人、朋友或经你许可的居住者（permitted occupier）把它当作主要居所住满 6 个月以上，同样符合豁免条件，但申报义务仍在业主身上。申报时市政府可能要求提供实际居住者的姓名和电话，以备核查。很多人以为“反正有人住着，市政府查水电就知道”，这是错的：空置税的核查依赖申报和抽查审计（audit），不是水电数据自动判定。
特别提醒：如果你把房子借给亲友住，最好提前和对方打好招呼，说明市政府可能核查居住情况，并保留能证明居住事实的材料，例如对方的地址证明、往来通信记录等。万一被抽查，能拿出材料比事后解释管用得多。
4. 情形三：年内搬入、搬出或换房，居住不满全年也要报
年内买房搬入、卖房搬出、从一套房换到另一套房的业主，经常搞不清“到底哪一套要报”。答案是：你在参考年度内拥有过的每一套温哥华住宅物业都要分别申报。即使你在某套房里只住了 4 个月就搬走了，也要为这套房申报，申报状态按实际情况填写（例如主要居所居住期不足 6 个月，是否还有出租期或其他豁免情形可以叠加计算）。
关键逻辑是“按物业申报、按年度累计”：出租期和自住期可以合并计算是否满 6 个月。例如你自住了 4 个月、又出租了 3 个月，合计 7 个月有合格用途，就可能符合豁免；但如果你自住 4 个月后房子空了 8 个月，那就可能被认定为空置。换房年份尤其要逐套核对，不要以为“卖掉的房子就不用管了”。
5. 情形四：共有产权、自住加出租混合、长期离家，统统要报
共有产权（co-owned）的物业每年只需提交一份申报，不需要每个共有人各报一份，但共有人之间要商量好由谁申报、申报状态是什么，避免重复或遗漏。自住加出租混合的情形也很常见：上半年自住、下半年出租，只要两段合格用途合计满 6 个月，就可能豁免，但申报时要如实反映两种用途。长期离家（如长期出差、异地工作、住院治疗）期间房子仍是你的主要居所，一般不影响豁免，但离家原因和时长可能在申报或核查时被问到，相关证明材料要留好。
还有一种情形值得单独提醒：房子正在装修或因故无法居住。装修、重建期间的空置可能符合“开发或装修豁免”，但需要有有效的施工许可且工程确实在推进，不是随便说一句“在装修”就能豁免。申报时如实选择状态，准备好许可文件。
6. 申报步骤：第 1 步到第 5 步，5 分钟搞定
第 1 步：找到你的地税单，记下正面的地块编号和验证码。第 2 步：登录温哥华市政府官网空置税申报页面（vancouver.ca/ehtdeclare），点击提交申报。第 3 步：输入地块编号和验证码，填写联系方式。第 4 步：选择物业状态（主要居所、出租、其他豁免或空置），按提示补充居住者信息等。第 5 步：核对无误后提交，并申请邮件确认，保存好确认记录。不会在线操作的老年人或英文不好的业主，可以拨打 3-1-1（温哥华以外拨打 604-873-7000）求助，或亲自去市政厅（453 W 12th Ave）收入服务处办理。
7. 费用、时间线与关键数字单列
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| 税率 | 2025 参考年度 3% | 按 BC 省评估应税价值计算 |
| 豁免门槛 | 主要居所或出租满 6 个月 | 租约每次不少于 30 天；6 个月可累计 |
| 迟报罚款 | 250 加元 | 逾期未申报的附例罚款 |
| 2025 年度申报截止 | 2026 年 2 月 3 日 | 逾期未申报即被视为“空置” |
| 无罚补报最终期限 | 2027 年 7 月 3 日 | 以温哥华市政府官网关键日期为准 |
时间线提醒：2025 参考年度的申报截止日（2026 年 2 月 3 日）已经过去。如果你错过了当年的申报，市政府官网显示“2025 年度迟申报已开放”，应尽快补报，不要拖到下一个申报季。2026 参考年度的申报将在 2027 年初开放，届时同样是每年一次、每套房都要报。税款缴纳、迟报罚金 5% 等细节以市政府官网和你的税单为准，本文不展开推算。
8. 常见坑与红线：6 条，条条都可能让你多交几万
- 坑 1：以为自住房自动豁免。不申报就没有豁免，房子会被直接视为“空置”并按 3% 征税。
- 坑 2：共有人互相以为对方报了。共有物业每年只需一份申报，但没人报就是全家漏报，提前商量好由谁负责。
- 坑 3：把短期民宿、探亲小住算成出租豁免。出租豁免要求租约不少于 30 天且累计满 6 个月，零散短租凑不够时长。
- 坑 4：换房年份只报现住房。参考年度内拥有过的每一套房都要报，卖掉的那套也要申报。
- 坑 5：申报状态填错或信息前后矛盾。所有申报都可能被抽查审计，填错状态比漏报更难解释，核对后再提交。
- 红线：为避税虚构居住或出租事实。审计发现虚假申报会面临补税、罚款乃至进一步法律后果，绝不要在申报表上编造租客或居住期。
9. 新手 checklist：申报前逐项打勾
- □ 确认自己在参考年度内拥有温哥华市内的住宅物业（每套都要列出来）
- □ 找到每套房的地税单，记下地块编号和验证码
- □ 确定每套房的状态：主要居所、出租、装修豁免还是空置
- □ 主要居所情形：确认居住满 6 个月，准备好居住者信息
- □ 出租情形：确认租约每次不少于 30 天、累计满 6 个月，保留租约
- □ 共有物业：确认由哪位共有人统一申报
- □ 提交后申请邮件确认并保存，申报季结束前复查一遍
10. 温哥华空置税 vs BC 省投机与空置税：别混淆
温哥华市空置税和 BC 省投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax，SVT）是两套并行的制度，申报、税率、截止日都不同。市空置税针对温哥华市内住宅，2025 参考年度税率 3%，申报截止 2026 年 2 月 3 日；省投机与空置税覆盖 BC 省 60 个指定地区，申报截止一般为次年 3 月 31 日，税率和豁免规则也不同。住在温哥华的业主可能两套税都要申报，不要以为报了市税就等于报了省税，也不要把两套税的数字互相套用。联邦的未充分利用住房税（UHT）已从 2025 日历年起取消，不再新增申报义务，但 2022–2024 年度的相关义务仍适用，具体以加拿大税务局官网为准。
11. 漏报了怎么办：补报、申诉与复核路径
如果已经漏报，第一步是尽快补报迟申报，不要等市政府寄来税单再行动。第二步，收到税单或附例罚单后，先核对税单上的物业信息、评估价值和计算是否正确，有误可以通过市政府官网的投诉通知（Notice of Complaint）或复核申请程序提出。第三步，如果是审计后被认定为空置，要在补充税单注明的日期前提交投诉，附上居住或出租证明。所有时限都以市政府官网和税单上的日期为准，错过时限复核难度会大幅上升。需要中文帮助的业主可以拨打 3-1-1 或查看官网简体中文申报指南。
常见问题 FAQ
Q1：我自己住的房子，真的每年都要申报吗？
A：是的。温哥华市内所有住宅物业每年都要申报一次，自住房申报“主要居所”状态后才能获得豁免，不申报即被视为“空置”。
Q2：一年住不满 6 个月，但房子租出去了几个月，能豁免吗？
A：有可能。自住期和出租期可以合并计算，合计满 6 个月合格用途就可能符合豁免；租约每次不少于 30 天，具体以申报时市政府的认定为准。
Q3：漏报会有什么后果？
A：250 加元迟报罚款，且物业被视为“空置”并按评估价值的 3% 征税；迟缴还可能产生额外罚金。发现漏报应尽快补报。
Q4：夫妻共有或多人共有的房子，每人都要报吗？
A：不用。共有物业每年只需提交一份申报，共有人商量好由一人统一申报即可。
Q5：温哥华空置税和 BC 省投机与空置税是一回事吗？
A：不是。这是市、省两套并行制度，申报时间、税率和豁免规则都不同，温哥华业主可能需要分别申报。
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官方来源：City of Vancouver 官网 Empty Homes Tax 页面、BC 省官网 Speculation and Vacancy Tax 页面。核验于 2026年10月24日。
关键政策以 City of Vancouver / BC 省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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