先说三句：第一，新房入住第一年要查 4 次——交房前验房（PDI）、第 30 天表、第 183 天半年表、满 1 年前 30 天的年终表，错过任一窗口那一批问题可能失去索赔通道；第二，所有表格都在 Tarion 的 MyHome 网上门户提交，开发商修不好就升级到 Tarion 调解（conciliation），一般有约 120 天维修期；第三，1 年保修管工艺和材料缺陷、2 年保水电暖和渗水、7 年保结构大问题，保修从你拿到钥匙那天（possession date）开始算。
李先生一家 2024 年在万锦（Markham）买了一套期房 townhouse，交房时墙面有几处裂纹、地下一间浴室排风扇不转，开发商口头说”过几个月再来看”。半年后裂纹变大、墙面渗水，他才发现开发商早已失联——幸好他后来在 MyHome 补了 1 年表，Tarion 介入后开发商被责令维修。这个故事在大多伦多新房业主里并不少见：问题从来不是保修不存在，而是不知道要在哪个时间点做什么。这篇文章把第一年 4 次检查和 5 步索赔讲透。
一、先搞懂：Tarion 新房保修到底保什么
Tarion（Tarion Warranty Corporation）是安省法定新房保修机构。只要你的房子是由注册开发商（registered builder）建造并出售的，就自动享有法定保修，保修费用已含在房价里，不需要你额外购买。保修从交房日（possession date）开始算——开发商在交房时给你的《完工与交房证明》（Certificate of Completion and Possession，简称 CCP）上写的日期就是起算日，1 年、2 年、7 年三档都从这一天起计。
- 第 1 年保修：工艺和材料缺陷（defects in workmanship and materials），以及不符合安省建筑规范（Ontario Building Code）的项目。比如墙面裂缝、门窗关不严、瓷砖空鼓、油漆起皮等。
- 第 2 年保修：水管、电路、暖通（HVAC）系统缺陷，以及房屋外围护结构渗水（water penetration）。比如地下室渗水、屋顶漏水、暖气不热等。
- 第 7 年保修：重大结构缺陷（major structural defects），如地基、承重墙、结构性屋顶问题。可在交房后第 2,555 天（满 7 年）之前随时提交结构缺陷表。
保修额度（2023 年 7 月 1 日及之后签约）：独立屋/半独立/镇屋等 freehold 最高 40 万加元，公寓单元最高 30 万加元。注意：正常磨损、草坪园艺、家电（归厂家保修）、你自己装修改动造成的损坏，以及恶劣天气等外部因素，都不在 Tarion 保修范围内。
二、第 1 次检查：交房前 PDI（Pre-Delivery Inspection）
PDI 是交房前你和开发商一起做的全屋检查，是整套保修流程的”证据起点”。PDI 表上记录的每一处未完成、损坏或缺失项，都是”交房前就存在”的官方证据。
- 必须本人或授权人到场，带手机/相机全程拍照录像，重点拍：每面墙、每扇门窗开合、所有水龙头和马桶、电器是否通电、地下室墙面和地面、车库门、外墙砖缝。
- 逐项核对 PDI 表：开发商代表会带你走一遍，把发现的问题写进 PDI 表。不要怕麻烦，写得越细越好——”主卧北墙窗框下 30cm 裂缝”比”墙有裂缝”有用 10 倍。
- 签字前再读一遍：确认所有口头承诺都落了字。开发商说”交房后两周来修”——必须写进表里，否则等于没说。
- 索要 CCP 复印件：确认上面的交房日期和注册号（enrolment number），注册号是你在 MyHome 门户注册账户的钥匙。
常见 PDI 高频问题：油漆瑕疵、门锁不正、纱窗缺失、草坪未铺、车道裂缝、地下室潮斑。把这些都记下来，它们会自动成为你 30 天表的第一批内容。
三、第 2 次检查：30 天表（Initial / 30-Day Form，第 1–41 天）
这是入住后第一次正式向 Tarion 报备问题的窗口。对于保修起始日在 2024 年 5 月 1 日及之后的房子，这张表叫 Initial Form：从交房次日就可以开始录入，第 1 天到第 41 天之间随时提交，系统会在第 41 天自动提交。更早交房的房子沿用旧的 30 天表规则（交房后 30 天内提交）。
- 把 PDI 表上开发商没修好的项原样搬进来，再加上入住这一个月新发现的问题：水龙头水压、马桶冲水、暖气各房间是否均匀、窗户冷凝水、车库门遥控、门铃对讲。
- 每一项配 2–3 张照片，照片文件名或备注写清位置和日期。
- 提交后开发商会收到通知并开始安排维修——这一步是”留案底”，即使开发商当时就修好了，记录也在系统里，对你只有好处没有坏处。
红线提醒：很多人以为”先跟开发商口头说就行”，结果 41 天一过，PDI 上没修好的项就失去了这张表的正式通道。口头沟通永远要配一封跟进邮件，白纸黑字才算数。
四、第 3 次检查：半年表（Mid-Year Form，第 183 天自动提交）
这张表最省心：MyHome 系统在第 183 天自动提交，你只需要在那之前把半年里发现的问题录进去。半年是个关键节点——房子经历了第一个供暖季或第一个雨季，很多隐蔽问题会浮现：
- 地下室墙面/地面潮斑、渗水痕迹（雨季后必查）；
- 外墙砖缝开裂、窗框密封胶脱落；
- 地板踩上去异响、瓷砖新增空鼓；
- 暖气/空调各房间温差大、排风扇噪音异常；
- 车道、走道沉降裂缝。
建议在第 150 天左右做一次全屋复查，留一个月时间拍照、写描述、上传。半年表是 1 年保修期内的”期中考试”，把上半年攒的问题一次性归档。
五、第 4 次检查：1 年表（Year-End Form，满 1 年前 30 天）
这是第一年最重要的一张表：在满 1 年前的最后 30 天内提交（另有 10 天宽限期，但别赌宽限期）。1 年表的作用是”收官”——把第一年所有没解决、或新出现、或之前漏报的 1 年保修项全部归档。
- 提前 60 天开始准备：拿出 PDI 表、30 天表、半年表，逐项核对哪些修好了、哪些没修好、哪些复发了。
- 没修好的项全部重新列入 1 年表，不要假设”开发商说会修”就不用写——写进去才有 Tarion 的后续介入权。
- 新发现的问题照单全收： nails pop（钉子顶出墙面）、门框变形、油漆龟裂，很多是房子第一年沉降的正常表现，但属于 1 年保修范围，该报就报。
- 提交后截图保存确认页，记下提交编号。
1 年表提交后，开发商进入约 120 天的集中维修期。如果到期仍未修好，你就可以要求 Tarion 做调解（conciliation）：Tarion 会派员实地检查并裁定，开发商必须执行裁定，不执行 Tarion 可直接赔付或安排第三方维修。
六、关键数字与时间线单列
| 时间点 | 动作 | 窗口 |
|---|---|---|
| 交房前 | PDI 全屋检查，逐项记录 | 交房当天 |
| 第 1–41 天 | Initial / 30 天表提交 | 第 41 天系统自动提交 |
| 第 183 天 | Mid-Year 半年表 | 系统自动提交，提前录入问题 |
| 满 1 年前 30 天 | Year-End 1 年表 | 另有 10 天宽限期 |
| 第 2 年 | Second-Year 表（水电暖、渗水） | 第 2 年内 |
| 第 3–7 年 | 重大结构缺陷表 | 截至第 2,555 天 |
- 保修起算：交房日（CCP 上的 possession date），1/2/7 年都从这一天起计。
- 保修额度（2023-07-01 后签约）：freehold 最高 40 万加元，公寓单元最高 30 万加元。
- 开发商维修期：收到表格后一般约 120 天集中维修。
- 交房延迟赔偿：符合条件的可获最高 7,500 加元（含每天 150 加元生活费），以官网为准。
- 提交渠道：全部经 Tarion MyHome 网上门户（tarion.com 注册）。
七、索赔 5 步全解：把开发商修到位
第 1 步：证据固定。从 PDI 开始，每个问题拍”远近两张”：远景 showing 位置、近景 showing 缺陷细节，照片带时间水印。邮件沟通只用文字、可留存的渠道，电话承诺事后补一封确认邮件。
第 2 步：书面通知开发商。发现新问题先发邮件给开发商的客服/保修部门，写清地址、单元号、问题描述、照片附件、期望回复时间。抄送给自己。这一步是 Tarion 调解时审查”业主是否给过开发商合理机会”的依据。
第 3 步：按窗口在 MyHome 提交对应表格。30 天表、半年表、1 年表按时提交。表格描述用英文写清”位置 + 缺陷 + 影响”，例如：”Basement north wall, water stain 40cm wide appearing after heavy rain on Oct 2, paint bubbling.” 上传照片。
第 4 步：跟进 120 天维修期。开发商会联系你约维修时间。每次维修后当场验收：修好的拍照、没修好的当场指出并邮件确认”某项未完成”。维修期结束前做一次复查，没解决的项准备升级。
第 5 步：升级 Tarion 调解（conciliation）。开发商到期未修或拒绝修，在 MyHome 申请调解。Tarion 会审核表格上的项目、可能实地检查，然后裁定是否属于保修范围。裁定开发商必须执行；若开发商不执行，Tarion 可直接向你赔付或安排第三方维修。对裁定不服还有进一步的申诉渠道，以官网为准。
八、常见坑与红线（6 条）
- 只口头、不留书面：开发商口头答应的维修，不写进 PDI 表或邮件，等于没发生。所有承诺必须落字。
- 错过表格窗口：41 天、183 天、满 1 年前 30 天，三个日子设手机日历提醒，提前两周、提前三天各提醒一次。错过窗口，该批问题的正式索赔通道就窄了。
- 以为”小问题不值得报”：钉子顶出、门缝变大这类小问题现在不报，一年后变成大问题时，开发商会辩称”是你入住后造成的”。小问题早报=早留证据。
- 自己先动手修了：保修期内的缺陷，在开发商或 Tarion 裁定前不要自己找人修——自己改动过的部位，保修可能失效。紧急情况（如爆水管）先止损并全程拍照，费用单据留好再索赔。
- 把保修当房屋保险用：正常磨损、你自己装的升级件、家电故障、室外园艺，Tarion 不保。家电找厂家保修，意外损坏找房屋保险（home insurance）。
- 1 年表漏掉”复发项”：30 天表报过、开发商”修过”但又复发的问题，必须重新列入 1 年表。复发=没修好，不写进去等于放弃。
九、新手 checklist：交房第一年照着做
- 交房前：完成 PDI，逐项拍照，拿 CCP 并记下注册号
- 交房后第 1 周：在 tarion.com 用注册号注册 MyHome 账户
- 第 1–41 天：提交 Initial / 30 天表（PDI 未修项 + 新发现）
- 第 150 天：全屋复查，重点查渗水、沉降、暖通
- 第 183 天前：在 MyHome 录入半年问题（系统自动提交）
- 满 1 年前 60 天：对照旧表逐项核对，准备 1 年表材料
- 满 1 年前 30 天内：提交 Year-End 1 年表，截图保存编号
- 维修期：每次维修当场验收，未完成项邮件确认
- 维修期结束仍未解决：申请 Tarion 调解（conciliation）
- 所有邮件、照片、表格编号存一个文件夹，至少保留 7 年
十、常见问题 FAQ
Q1：错过 30 天表窗口，还能补救吗？
A：可以。半年表和 1 年表还能覆盖 1 年保修范围内的项目，但越早归档证据链越完整。如果已经过了 1 年，1 年保修项就很难再追了——所以 1 年表是最后防线，务必按时提交。
Q2：开发商一直拖着不修，Tarion 真的会管吗？
A：会。表格提交后开发商有约 120 天维修期，到期未解决你可申请调解（conciliation），Tarion 实地检查后裁定，开发商必须执行；不执行 Tarion 可直接赔付或安排第三方。这是法定保修的强制力，不是”协商”。
Q3：我自己请验房师再验一次，有必要吗？
A：对 1 年表准备阶段很有用。专业验房师能发现你注意不到的沉降、渗水早期迹象，报告可作为表格附件。费用以官网/市场价为准，自费但值得，尤其房子有疑虑时。
Q4：Condo 公寓也一样吗？
A：流程一样（PDI、30 天、半年、1 年表），但公寓还有公共区域（大堂、电梯、停车库）的保修，由 condo 管理处/业委会代表全体业主另行申报。单元内问题你自己报，公共区域问题找管理处。
Q5：7 年结构保修现在需要做什么？
A：第一年不用提交结构表，但要留好 PDI 和各表的照片档案——7 年内若出现地基裂缝、承重问题，这些早期记录就是”非业主造成”的关键证据。结构缺陷表可在第 2,555 天前随时提交。
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官方来源：Tarion 官网（tarion.com）、Ontario.ca（Ontario New Home Warranties Plan Act 相关页面）。核验于 2026年10月14日。
关键政策以 Tarion / Ontario.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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