先说三句：
- 过桥贷（bridge loan）是换房过渡用的短期贷款：用旧房的净值垫付新房首付，额度不能超过旧房净值，而且银行通常要求旧房已经有确定的交割日期（firm sale）才会批。
- 利率一般是 prime + 2–5%。2026 年 10 月加拿大 prime 利率为 4.45%，折合过桥贷年利率约 6.45%–9.45%；期限大多 90 天以内，旧房交割当天律师直接从房款里一次性还清本息和费用。
- 最大风险是旧房交易流产：过桥贷不会自动消失，利息照走，换房人会同时背两份房贷。所以旧房没有 firm sale，就别急着签新房的交割日期。
在加拿大换房，最折磨人的往往不是找房，而是两个交割日期对不上：新房 10 月 15 日交割，旧房 11 月 30 日才交割，中间 45 天，新房 20% 的首付从哪里来？旧房的钱还躺在砖头里拿不出来。这就是过桥贷（bridge financing）存在的理由。下面把额度、利率、费用、流程和红线一次讲透。
一、什么是过桥贷？一句话讲清
过桥贷是独立于房贷（mortgage）的一笔短期贷款，专门用来”桥接”买房和卖房两个交割日之间的资金缺口。它最常见的用途就是垫付新房的首付，等旧房交割、房款到账后立刻还清。
几个关键定位要先搞清楚：过桥贷不是第二份长期房贷，而是一笔几周到几个月的过渡性融资；它通常由给你批新房 mortgage 的同一家银行提供，因为银行已经审核过你的资质，顺手加一笔过桥额度最省事；还款方式也和普通贷款不同——不是按月慢慢还，而是旧房交割那天由律师从售房款中一次性结清本金、利息和费用。
二、钱是怎么流转的：一个真实换房场景
以大多伦多地区一个典型换房家庭为例，把钱的路径走一遍：
- 旧房以 90 万加元售出，已经签了 firm sale 合同，交割日 11 月 30 日；旧房剩余按揭 40 万，净值 50 万。
- 新房 120 万，交割日 10 月 15 日，需要 20% 首付即 24 万加元。
- 换房人在 10 月初向银行申请 24 万过桥贷（在旧房 50 万净值之内），新房交割前资金到位，首付顺利交上。
- 11 月 30 日旧房交割，买卖双方律师结账。换房人的律师会事先签一份 Assignment of Proceeds of Sale（售房款转让授权书），授权律师从旧房房款中优先偿还过桥贷：24 万本金 + 约 45 天的利息（按年利率 7.45% 估算约 2,200 加元）+ 手续费，剩下的钱才归房主。
整个过程换房人几乎不用自己操作还款，律师结账时自动划走。这也是过桥贷和普通信用贷款最大的区别：还款来源是锁定的，就是旧房的房款。
三、你能借到多少？额度规则
额度规则只有一条铁律：过桥贷金额不能超过旧房的净值（equity），即旧房售价减去未还按揭后的部分。这是银行版过桥贷的硬上限，和新房首付要多少没有直接关系。
| 旧房售价 | 剩余按揭 | 旧房净值 | 过桥贷最高额度 |
|---|---|---|---|
| 90 万加元 | 40 万加元 | 50 万加元 | 50 万加元 |
| 150 万加元 | 90 万加元 | 60 万加元 | 60 万加元 |
| 70 万加元 | 65 万加元 | 5 万加元 | 5 万加元 |
注意第三行：旧房净值只剩 5 万，就算新房首付需要 20 万，你也只能借到 5 万过桥，剩下的缺口得自己想办法（比如 HELOC 信用额度、亲友周转）。另外银行会对旧房做个估值确认售价合理，如果 appraisal 比合同价低，额度会按估值打折。
走私人 lender（private lender）渠道的话，规则略有不同：部分私人机构按旧房价值的一定比例（LTV）放款，公开资料显示最高可到 85%，但利率和费用也高得多，适合银行批不下来、又赶时间的极端情况。
四、利率与费用：这笔钱到底贵在哪
先说当前基准：2026 年 10 月，加拿大央行隔夜利率为 2.25%，各大银行 prime 利率为 4.45%（核验于 2026 年 10 月 8 日）。过桥贷利率一般就挂在这个 prime 上面加。
| 渠道 | 典型利率 | 按当前 prime 折算 | 手续费 | 期限 |
|---|---|---|---|---|
| 五大行等银行 | prime + 2–5% | 约 6.45%–9.45% | 200–695 加元行政费 | 通常最长 90 天 |
| 私人 lender | 4.99%–11.99% | 即所见利率 | 贷款额的 1.5%–2.5% | 3 或 6 个月，可提前还 |
利息成本估算举例（按年利率 7.45% 即 prime+3%、借款 24 万加元）：
- 借 45 天：利息约 2,200 加元
- 借 60 天：利息约 2,940 加元
- 借 90 天：利息约 4,410 加元
以上为按”本金 × 年利率 × 天数/365″估算的举例，实际计息方式（按天还是按月、有无最低利息）以银行官网和贷款合同为准。除了利息，别忘了律师费、旧房估值费（appraisal）这些换房本来就要花的钱，它们不算过桥贷独有，但会叠加在总成本里。
时间线单列：第 1 周新房 mortgage 获批并同步申请过桥 → 新房交割日（过桥资金到位付首付）→ 旧房交割日（律师结账、过桥贷一次性还清）→ 结清后 1–2 周收到律师的最终结算单。整个周期里你真正付利息的只有两个交割日之间的天数。
五、期限：为什么大家都说 90 天
银行版过桥贷的期限通常就是两个交割日之间的天数，上限大多 90 天。这不是法律规定，而是银行的风控习惯：时间越长，旧房交易出变数的概率越大，银行不愿意把短期过桥做成长期贷款。
私人 lender 的期限灵活一些，公开产品多为 3 个月或 6 个月，而且一般是 fully open——随时可以提前还款且无罚金，这对”旧房提前交割”的惊喜情况很友好。
如果旧房交割推迟、90 天不够用了怎么办？第一时间联系 lender 谈延期。银行通常可以展期，但可能重新定利率或加收费用；私人 lender 的展期条款写在合同里，签约前就要看清楚。延期条款”以银行官网和贷款合同为准”，不要凭印象假设能自动续。
六、申请流程：第 1 步到第 5 步
第 1 步：新房 mortgage 获批时同步提出。和你的 mortgage 专员或 broker 说你要”先买后卖”，需要 bridge financing。同一家银行办最顺，因为资质已经审过一遍。
第 2 步：提供旧房的 firm sale 合同。这是银行批过桥的前置条件：旧房必须已经卖掉（firm deal），交割日期确定。还在挂牌、没买家的旧房，银行一般不会批。
第 3 步：银行评估旧房、核定额度。银行按”售价 − 未还按揭”算净值，额度不超过净值。可能要求做 appraisal，费用几百加元。
第 4 步：律师签售房款转让授权书。你的房地产律师签署 Assignment of Proceeds of Sale，承诺旧房交割时从房款中优先偿还过桥贷。这是银行放款的法律保障。
第 5 步：新房交割前放款，旧房交割日自动结清。钱直接用于新房首付；旧房交割当天律师结账划款，你收到结算单，流程结束。
七、三种渠道对比：银行、私人 lender、broker
| 银行 | 私人 lender | Mortgage broker | |
|---|---|---|---|
| 利率 | prime + 2–5%，最低 | 4.99%–11.99%，最高 | 帮你比价，不直接放款 |
| 审批门槛 | 看信用分数和收入，要 firm sale | 门槛低，看房产价值 | 按你的情况匹配渠道 |
| 速度 | 1–2 周 | 几天内可放款 | 取决于渠道 |
| 适合谁 | 资质好、时间充裕的换房者 | 银行拒批、交割日期很紧的人 | 不确定自己能走哪条路的人 |
Broker 本身不放款，价值在于两点：一是知道哪家银行的过桥政策最松（比如有的银行接受更短的 firm sale 交割间隔），二是银行走不通时能迅速对接私人资金。Broker 佣金通常由 lender 支付，换房人直接付的费用不多，但签约前问清楚总比事后意外好。
八、5 条红线：这些坑千万别踩
红线 1：旧房没有 firm sale，就别定新房交割日。这是过桥贷最大的雷。旧房还在挂牌、买家还没落定，你就签了新房 30 天后交割——银行大概率不批过桥，批了也可能因为旧房迟迟卖不掉让你陷入绝境。
红线 2：把过桥贷当长期资金用。有人想着”反正批下来了，顺便拿几万装修”。期限一到（通常 90 天）必须全额还清，还不上就得转高息贷款或被迫贱卖旧房，得不偿失。
红线 3：低估”同时背两份月供”的现金流压力。在旧房交割之前，你的新房 mortgage 月供已经开始，而旧房的按揭、物业税、保险也一分不能少。银行批过桥时会看你的双重负担能力，自己更要提前算好至少能扛 2–3 个月。
红线 4：私人 lender 的总成本可能吃掉换房利润。1.5%–2.5% 的手续费加上 10% 左右的年利率，借 30 万 3 个月，光费用和利息就可能超过 1.5 万加元。走私人渠道前，把总成本算进换房预算里，别只盯着”能借到钱”。
红线 5：交割日期卡得太死。律师结账、资金划转需要 1–3 个工作日，两个交割日之间至少留 5 天缓冲。卡着”同一天交割”一旦某一方延迟，违约的罚金和连锁麻烦远超几天利息。
九、新手 checklist：申请过桥贷前逐项打勾
- ☐ 旧房已有 firm sale 合同，交割日期白纸黑字确定
- ☐ 算出旧房净值（售价 − 未还按揭），确认覆盖新房首付缺口
- ☐ 两个交割日之间留至少 5 天缓冲，不卡极限日期
- ☐ 问清利率：prime + 几个点？按天还是按月计息？有无最低利息？
- ☐ 列出全部费用：行政费、appraisal 费、律师费、可能的延期费
- ☐ 确认 fully open：提前还款无罚金（旧房提前交割时省利息）
- ☐ 问清延期条款：旧房交割推迟怎么办、费用多少
- ☐ 现金流演算：双月供 + 双份物业税保险，至少扛 3 个月
- ☐ 律师已准备好签 Assignment of Proceeds of Sale
十、常见问题 FAQ
Q1：过桥贷需要过 mortgage 压力测试吗？
A：过桥贷本身通常不走标准 mortgage 压力测试那套流程，但银行一定会审核你同时负担两份房贷的能力，收入和信用照样要看。具体审核标准以银行官网为准。
Q2：只借两周可以吗？利息怎么算？
A：可以。银行版过桥贷多为 fully open，按实际借款天数计息，旧房提前交割就提前结清、只付十几天的利息。签约前和银行确认”提前还款无罚金”写进合同。
Q3：旧房交易黄了（买家毁约），过桥贷怎么办？
A：这是最坏的情况：过桥贷继续有效、利息照走，你必须尽快重新卖房，或者把它转成长期贷款/信用额度，同时继续还新房的 mortgage。预防远胜于补救——这就是为什么银行要求 firm sale 才批。
Q4：首付的钱其实够了，还需要过桥贷吗？
A：不需要。过桥贷只解决”钱暂时拿不出来”的时间差问题。如果你手头现金足够付首付，直接付就行，省下一笔利息和手续费。
Q5：信用分数不高，能申请过桥贷吗？
A：银行版要看信用和收入，分数太低可能被拒；私人 lender 主要看房产价值，门槛低很多，但利率和费用也贵很多。先找 broker 免费评估一下走哪条路更划算，再决定。
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官方来源：Bank of Canada 官网、Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC）官网、各银行 mortgage 产品页面。核验于 2026年10月8日。
关键政策以 Bank of Canada / CMHC / 各银行官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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