度假屋税务：cottage 出租+自用 3 个分摊

先说三句：度假屋（cottage）出租部分的费用只能按比例抵税，自用部分一分都不能抵；想用天数法或面积法分摊，选定后每年保持一致并留好记录；卖掉度假屋时 50% 的增值计入收入征税，但指定为主要居所（principal residence）的年份可以用”年份数+1″公式免掉大部分增值。关键数字都来自 CRA / Canada.ca 官网，核验于 2026年10月20日。

每年夏天，安省 Muskoka、BC 省 Okanagan 湖畔的度假屋（cottage）都会迎来一个甜蜜的烦恼：一家人住几周，剩下的时间挂到 Airbnb 上赚点房贷钱。可到了报税季，问题来了——房贷利息、地税、保险、维修，哪些能抵？自住那几周怎么算？几年后卖掉房子，增值税又怎么分？这篇文章把 CRA 的”出租+自用”费用分摊规则和资本利得计算一次讲透。

一、出租 vs 自用：CRA 先看这条线

CRA 对度假屋出租的第一个判断是：这项出租活动是否构成收入来源（source of income）。如果租金收入长期连年亏损、只租给亲友、没有合理的盈利预期，CRA 有权直接把费用申报打回来。2025 年 6 月的 Tax Court of Canada 判例 Blecha v. The King (2025 TCC 91) 就是典型：业主连续 3 个税务年度申报出租亏损（$14,312、$17,619、$10,693），只租给亲戚，CRA 不认这些亏损。

• 出租天数：房子真正被租客使用、产生租金的天数。
• 自用天数：自己、家人、亲友免费住或低价住的天数。
• 空置待租天数：挂牌待租但没租出去的时间，一般仍计入出租用途。

把这三类天数分清楚，是后面所有分摊公式的地基。建议做一张简单的年度日历表，逐日标记，一页纸的事，CRA 查起来也认。

二、分摊公式 1：费用按什么比例拆（天数法 vs 面积法）

CRA 官方页面”Rental expenses you cannot deduct”明确写道：个人使用部分的费用不得抵扣；整栋房产的费用要在个人使用部分和出租部分之间分开，可以用平方米数或房间数来分摊。举例：10 间房的房子租出 4 间，整栋相关的费用（如地税、保险）可按 4/10 = 40% 申报；只跟出租房间相关的维修可 100% 申报。

对度假屋这种”分时混用”（同一栋房子、不同时间不同人住）的场景，业内常用的合理方法是天数法：

• 出租天数 ÷（出租天数 + 自用天数）= 出租比例
• 例如：出租 160 天、自用 15 天，出租比例 = 160 ÷ 175 ≈ 91%
• 全年费用（地税、保险、利息、维修等）× 91% = 可抵扣部分

天数法的关键：分母用”出租+自用”的实际使用天数，不是 365 天——冬天封屋不住的月份本来就没有产生可分摊的变动费用。无论选天数法还是面积法，选定一种方法后每年保持一致，不要今年用天数、明年用面积挑着算。

三、哪些费用能分摊，哪些想都别想

可以按出租比例分摊抵扣的常见项目：房贷利息（mortgage interest）、地税（property tax）、房屋保险、公用事业费、维修保养、清洁费、短租平台佣金、物业管理费、广告费、雪铲和园艺费。

• 房贷本金：只能抵利息，本金偿还不是费用，永远不能抵。
• 自己的人工：CRA 明确规定，自己动手维修的”人工价值”不能抵扣，只能抵材料费。
• 纯个人消费：自用期间的餐饮、娱乐、往返度假屋的私人交通费，不能抵。
• 资本性支出 vs 当期维修：刷漆、补漏、换小配件是当期费用，可当年抵；换屋顶、加建、结构性大修是资本性支出，只能计入折旧（CCA），不能一次抵完。分错类是 CRA 审计的高频触发点。

在 T776 表格上填报时：先填每项费用的”Total expenses”全额，再在”Personal portion of total expenses”列填自用部分，汇总的个人部分填到第 9949 行。

四、分摊公式 2：CCA 折旧——度假屋一般不碰

资本成本补贴（Capital Cost Allowance, CCA）是出租房的折旧：住宅楼用 Class 1（4%）、家具家电用 Class 8（20%）。但对度假屋有三条硬约束：

• CCA 不能制造或扩大出租亏损——当年租金收入不够，CCA 只能用到归零，剩下的结转以后。
• 碰了 CCA，可能丢掉主要居所豁免：如果对曾经指定为主要居所的部分申报了 CCA，CRA 可能认定该部分已转为经营性资产，卖房时这部分的增值就不再免税。
• 出售时有 recapture：折旧过的资产卖出时，之前抵过的折旧要加回收入补税。

结论：自用+出租混用的度假屋，一般不申报 CCA，保住未来的主要居所豁免比每年省那点税重要得多。

五、分摊公式 3：卖房那天的资本利得怎么算

卖掉度假屋（或赠与、过户、改变用途都算”处置”）时，增值部分的计算公式：

资本利得 = 出售价格 − 调整后成本基数（ACB）− 出售费用

• ACB = 买入价 + 买入时的费用（律师费、土地转让税）+ 持有期间的资本性改良（新屋顶、厨房翻新、加建等）。注意：日常维修不能加进 ACB。
• 出售费用：经纪佣金、律师费等可从售价中扣减。
• 计入收入的比例（inclusion rate）：2026 年现行是 50%——增值的一半计入当年收入，按你的边际税率征税。2024 年预算曾提议对超过 25 万的部分提至 66.67%，但该提议已于 2025 年 3 月 21 日被联邦政府正式取消，50% 沿用至今。
• 应税资本利得填在 T1 的第 12700 行，处置明细填 Schedule 3。

举例：40 万买入、65 万卖出，增值 25 万 → 应税部分 12.5 万，按 43% 的综合边际税率约交 5.4 万税。具体以当年税率表为准。

六、主要居所豁免：度假屋也能”指定”，公式是（年份+1）÷ 总年数

很多人以为主要居所豁免（Principal Residence Exemption, PRE）只能给天天住的房子。CRA 的规则是：度假屋在”通常居住”（ordinarily inhabited）的年份，也可以被指定为主要居所——哪怕一年只去住几周。但一个家庭每年只能指定一套房产，城里房子和度假屋之间必须做取舍。

免税公式：免税增值 = 总资本利得 ×（指定年份数 + 1）÷ 持有总年数

• 例如持有 15 年、指定了 14 年：免税比例 = (14+1) ÷ 15 = 100%，增值全免。
• 持有 15 年、指定了 6 年：免税比例 = 7 ÷ 15 ≈ 47%，剩余 53% 的增值按 50% 计入收入征税。
• 那个 “+1” 是给搬家过渡年留的缓冲：同一年买卖两套房不会被重复征税。

实务要点：从 2016 年起，卖房当年必须在报税时申报（Schedule 3 + T2091(IND) 表格），哪怕增值全免也要报；漏报的迟交罚金是每月 $100、上限 $8,000。哪几年指定了度假屋、哪几年指定了城里房子，每年报税时就要想清楚并留记录。

七、费用 / 时间线 / 关键数字单列

八、常见坑 / 红线（6 条）

1. 红线 1：只租给亲友还年年报亏。没有合理盈利预期，CRA 可直接否掉全部费用申报（参考 Blecha v. The King, 2025 TCC 91）。租金要接近市价，亏损要有商业理由。
2. 红线 2：自用天数瞒报。把家人免费住的几周也算进”出租天数”抬高抵扣比例，属于虚报。保留日历记录是最好的自保。
3. 红线 3：对度假屋申报 CCA。省了当年小钱，卖房时可能丢掉主要居所豁免，还要面对 recapture 补税。
4. 红线 4：把资本性改良当维修一次抵完。换屋顶、加建只能进 ACB 或走 CCA，当年全额抵是审计高频命中项。
5. 红线 5：卖房不申报。2016 年起全免也要报 Schedule 3 + T2091，漏报罚金每月 $100、上限 $8,000，还可能被直接否掉豁免。
6. 红线 6：两年房子指定策略拍脑袋。城里房子和度假屋每年只能指定一套，增值快的那套多指定几年更划算——这个取舍要在持有期间每年规划，而不是卖房那年才想。

九、新手 checklist

• ☐ 建一张年度使用日历：出租 / 自用 / 空置待租逐日标记
• ☐ 选定分摊方法（天数法或面积法），每年保持一致
• ☐ 保留所有费用收据：地税单、保险单、维修发票、平台结算单
• ☐ 区分当期维修 vs 资本性改良，改良发票单独归档（进 ACB）
• ☐ 决定是否申报 CCA（混用度假屋：一般不申报）
• ☐ 每年决定主要居所指定哪套房产，并记录指定年份
• ☐ T776 上分开填 Total expenses 和 Personal portion（9949 行）
• ☐ 年租金收入接近 $30,000 时查一下 GST/HST 登记义务
• ☐ 卖房当年：Schedule 3 + T2091(IND) 按时申报

十、常见问题 FAQ

Q1：度假屋一年只租出去 4 周，其他时间自己住，费用还能抵吗？
A：能，但只能抵出租比例部分。用天数法：出租 28 天 ÷（28 天出租 + 自用天数），剩下的自用部分不能抵。如果租金收入很低、CRA 质疑盈利预期，要准备好市价租金证据。

Q2：冬天封屋、没人住也没出租的月份，费用怎么算？
A：封屋期间没有”使用”，分摊公式的分母一般只计实际使用天数。但全年固定费用（保险、地税）照常发生，按出租比例分摊即可，具体口径建议咨询会计师，以 CRA 官网口径为准。

Q3：度假屋可以指定为主要居所吗？一年只去住两周也算？
A：可以。CRA 的标准是”通常居住”（ordinarily inhabited），季节性居住的度假屋符合条件。但每年全家只能指定一套房，城里房子和度假屋要二选一。

Q4：卖度假屋时，之前抵过的维修费会影响 ACB 吗？
A：当年已作为费用抵扣的维修不能再计入 ACB，只有资本性改良（加建、换屋顶等）能提高 ACB 从而降低增值。同一笔钱不能两头占便宜。

Q5：把度假屋转给子女，算卖出吗？
A：算。赠与、过户给非配偶亲属都构成”处置”（disposition），按过户时的公允市价视同卖出计算资本利得，税在转出当年产生。配偶之间的转移有特殊 rollover 规则，以官网为准。

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官方来源：CRA 官网（Rental Income Guide T4036、Capital Gains Guide T4037）、Canada.ca（Rental expenses you cannot deduct）。核验于 2026年10月20日。

关键政策以 CRA / 联邦官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。

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