先说三句：
- 度假屋在 Airbnb 做短租，两笔税都逃不掉：房租所得税（T776 表申报，一年报一次）和商品服务税 GST/HST（年应税收入超过 3 万加元必须注册、代收代缴）。
- 没到 3 万门槛、没注册 GST/HST 也别侥幸：Airbnb 会直接在房价基础上替你代收代缴这笔税，钱照样从房客手里收走，只是你经手时”看不见”它。
- 2023 年底联邦新规之后，没拿到所在城市短租牌照就做短租的，所得税申报里连房租开支都不能抵扣——先把牌照办下来，再谈抵税。
老陈在穆斯科卡（Muskoka）有栋湖边小木屋，一年里断断续续在 Airbnb 上租出去，夏天三个月几乎住满，入账快 4 万加元。报税季他把这笔钱直接塞进”其他收入”，GST/HST 一分没收也没报。结果 CRA 发信：短租收入必须走 T776 申报；年收入超过 3 万加元必须注册 GST/HST 账户并代收税款；补税加利息，一笔不少。老陈这套房子的税务账，其实每个做 Airbnb 短租的房东都要算一遍。下面一文讲透。
1. 短租收入要交哪两种税
在加拿大做度假屋短租，税务义务分成两条线，互不替代：
| 税种 | 英文 | 谁收 | 申报节奏 |
|---|---|---|---|
| 房租所得税 | Rental Income Tax | CRA（联邦） | 每年个人报税 T1 时，随 T776 表申报 |
| 商品服务税/统一销售税 | GST/HST | CRA（联邦） | 达到门槛必须注册，按年/季/月申报上缴 |
注意：所得税是所有房东都必须报，没有门槛；GST/HST 是超过 3 万加元年应税收入才必须注册。很多人把两者混为一谈，结果只报了所得税、漏了 GST/HST，补税时才后悔。
2. 所得税：T776 表怎么填，房租收入和生意收入分哪边
个人名下度假屋的短租收入，CRA 归类为房租收入（Rental Income），用 T776 表《租赁收入与支出声明》（Statement of Real Estate Rentals）随个人税表 T1 一起申报。税率按你的个人边际税率走——收入越高，边际税率越高。
什么时候算”生意收入”而不是房租收入？CRA 看服务强度：如果你提供的只是住宿（打扫、换床单、提供钥匙），属于房租收入；如果你提供酒店式服务（每日客房打扫、早餐、接送、代订行程），可能被认定为生意收入（Business Income），走 T2125 表。这两种分类都能抵扣开支，但生意收入在 CPP 供款、亏损结转上规则不同。一般 Airbnb 房东绝大多数属于房租收入。
多套房源怎么办？每套房产在 T776 上分别列示收入和支出，不要混成一笔，这样哪套房被 CRA 抽查都能对上账。
3. 所得税能抵扣的费用清单
房租收入只对”净利润”征税，所以把能抵的开支记全，是短租房东最重要的省税动作。CRA 认可的常见抵扣项：
- 房贷利息：只能抵利息部分，本金偿还不能抵。
- 地税（Property Tax）、房屋保险、按揭保险费。
- 水电燃气、网络、暖气：度假屋冬季防冻的暖气费也能抵。
- 维修保养：修屋顶、换热水器、通下水道；装修升级属于资本支出（Capital Cost），要走 CCA 折旧逐年抵，不能一次全抵。
- 清洁费、床品布草、耗材：短租特有的高频开支，逐单记账。
- 平台服务费：Airbnb 收取的房东服务费（一般为房费的 3% 左右，以平台实际费率为准）。
- 广告与摄影：房源照片拍摄、平台推广费。
- 管理费：委托给短租管理公司的佣金。
- 往返看房的交通费：为出租事务专程前往度假屋的合理交通开支。
自住与出租混用的房子怎么办？按出租天数占全年天数的比例分摊共同费用。比如一年 365 天、出租 120 天，120/365 的地税、水电、保险可以抵。CRA 审计时最爱查的就是这个分摊比例，日历记录必须留好。
4. GST/HST 那 3 万加元门槛到底怎么算
这是短租房东最容易算错的一道题。CRA 的规则（小供应商 small supplier 规则）是：
- 情形一：任意连续 4 个日历季度的应税销售额合计超过 3 万加元，必须在超标季度结束后的下个月底之前注册 GST/HST 账户。
- 情形二：单个日历季度内应税销售额就超过 3 万加元，从超标的那一笔交易起即视为注册人，必须收税。
几个关键细节：
- “应税销售额”算的是毛收入，不是净利润；而且如果你同时还有别的生意（比如兼职咨询），所有生意的应税收入合并计算，不是只看房租。
- 魁北克省还要单独看 QST（魁北克销售税），同样是 3 万加元门槛，向 Revenu Québec 注册。
- 没到门槛也可以自愿注册：好处是能申请进项税抵免（ITC），把装修、采购中付过的 GST/HST 要回来；坏处是多了申报负担。
5. 没注册 GST/HST 的房东：Airbnb 替你代收代缴
自 2021 年 7 月 1 日起，Airbnb 这类数字平台被 CRA 要求对未提供 GST/HST 税号的加拿大房东，在房价、清洁费、房客服务费的基础上自动代收代缴 GST/HST。这意味着：
- 你没注册，房客照样付了这笔税——只是钱没经过你的手，直接由平台交给了 CRA。
- 你在后台看到的”收入”是不含税的净额，不要把平台代收的那部分税算进自己的收入，也不要再重复申报。
- 一旦你注册了 GST/HST 账户，务必把税号填进 Airbnb 后台，平台就不再替你代收，改由你自己向房客收税、自己向 CRA 上缴。
例外：单次连续入住超过 1 个月的长住订单，住宿部分不收 GST/HST；每晚房价 20 加元及以下的也免税（CRA 对廉价住宿的豁免线）。
6. 注册之后要做的三件事：收税、申报、抵进项税
第 1 步：收税。按房源所在省的税率向房客收取：安省 13% HST、大西洋四省 15% HST、BC 省 5% GST（另有省 PST 等住宿相关税费，以官网为准）、魁北克 5% GST + 9.975% QST。税率以 CRA 与各省官网为准。
第 2 步：按期申报上缴。注册时 CRA 会给你定申报周期：年应税销售额 150 万加元以下一般可选按年申报（财年结束后 3 个月内申报上缴）；也可以选按季或按月。逾期申报有利息和罚款。
第 3 步：申请进项税抵免 ITC（Input Tax Credit）。注册房东最大的好处：装修材料、家具家电、清洁服务、维修人工里付过的 GST/HST，可以从你要上缴的税款里扣回来。条件是发票齐全、支出确用于应税出租业务。
7. 费用、时间线与关键数字（单列）
- 3 万加元：GST/HST 强制注册门槛（连续 4 个季度合计，或单个季度）。
- 20 加元/晚：GST/HST 住宿免税线，低于此不收税。
- 1 个月：连续入住超过 1 个月，住宿部分免 GST/HST。
- 2021 年 7 月 1 日：平台代收代缴 GST/HST 规则生效日。
- 申报节点：所得税每年 4 月 30 日前（自雇人士为 6 月 15 日前申报、4 月 30 日前缴款）；GST/HST 按注册时确定的年/季/月周期申报。
- 房东平台服务费：Airbnb 一般收取房费约 3%（以平台实际费率为准），可作所得税抵扣项。
- 罚款红线：多伦多、温哥华等城市对无牌短租的罚款可达数万加元，各市标准不同，以市政府官网为准。
8. 常见坑与红线：5 条碰不得
- 红线一：无牌经营 = 开支全部不能抵。2023 年联邦秋季经济声明后的新规：所在城市要求短租牌照/登记而你没办的，所得税申报里所有房租开支抵扣一律作废，收入全额计税。多伦多、温哥华、渥太华等城市均有短租登记制度，先办牌照再上架。
- 坑二：把平台代收的税算成自己的收入。Airbnb 代收代缴的那部分 GST/HST 不是你的收入，重复申报等于多交税；反过来，没注册却自己”加收税费”揣兜里，则是逃税。
- 坑三：自住天数也抵了费用。只有出租天数对应的比例能抵，自己去度假那几周的水电、地税不能按全年抵，CRA 查分摊比例一查一个准。
- 坑四：装修款一次性全抵。换厨房、加建露台属于资本支出，要走 CCA（资本成本补贴）逐年折旧，一次抵完会被 CRA 调增。
- 坑五：用个人账户混收租金、发票全丢。租金进个人日常账户、清洁费现金支付无收据——被抽查时举证不能，抵扣项全部不认。单独开一个账户收租金，所有开支留发票/电子收据。
9. 新手 checklist：上架 Airbnb 之前先办完这些
- ☐ 查所在城市短租法规：是否需要牌照/登记、是否限”主要居所”（如温哥华、多伦多只允许主要居所做短租）
- ☐ 办好市政短租牌照，牌照号填进 Airbnb 房源页面
- ☐ 通知房屋保险公司：普通自住房保险不保短租经营，需加批单或换 landlord/短租险
- ☐ 估算年毛收入是否会超 3 万加元：会超就提前注册 GST/HST 账户，税号填进平台后台
- ☐ 建账：单独银行账户 + 记账表（收入/清洁费/维修/水电/地税分项），出租日历逐天记录
- ☐ 收集并保存所有开支发票（电子版即可），资本支出单独建档走 CCA
- ☐ 报税季用 T776 表申报房租收入，自住/出租混用按天数比例分摊
10. 常见问题 FAQ
Q1：一年只租出去几周、收入不到 1 万加元，也要报税吗？
A：要。所得税没有起征门槛，只要有房租收入就必须在 T1 上用 T776 申报。GST/HST 才有 3 万加元门槛，不到可以不注册（平台会替你代收代缴）。
Q2：度假屋一年里自己住了 2 个月，剩下时间短租，费用怎么分？
A：按出租天数占全年天数的比例分摊共同费用（地税、保险、水电等），纯为出租发生的费用（清洁费、平台服务费、房源摄影）可全额抵。务必保留出租日历记录。
Q3：我在安省有度假屋、在 BC 省也有，两处的 GST/HST 门槛分开算吗？
A：不分开。3 万加元门槛看的是你名下所有生意的应税销售额合计，不是按房产分开算的。一个 CRA 商业号（BN）下统一注册、统一申报。
Q4：注册 GST/HST 后，之前装修房子时付的税还能要回来吗？
A：注册成为纳税人后，用于应税出租业务的进项税可以申请 ITC 抵免，但注册日之前发生的进项税一般不能追溯，具体以 CRA 官网规则为准，建议咨询会计师。
Q5：把度假屋转给亲戚”代持”做短租，能避开这些税吗？
A：不能。CRA 按实际受益人和实际经营认定纳税义务，代持不改变税务责任，还可能触发额外的转让税务问题。以官网为准，复杂结构请咨询持牌会计师。
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官方来源：Canada Revenue Agency (CRA) 官网、Airbnb Help Center、Canada.ca。核验于 2026年10月3日。
关键政策以 CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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