先说三句：① 温哥华和多伦多各有一套自己的市级空置税，温哥华叫 Empty Homes Tax（EHT），多伦多叫 Vacant Home Tax（VHT），两个都是 3% 的税率、每年都要申报，不申报房子直接被”视为”空置，虚假申报最高罚 1 万加元。② 联邦层面的 Underused Housing Tax（UHT）从 2025 年起已经取消（2022–2024 年度符合条件的仍要补申报补缴），所以你现在要操心的就是”所在城市”这一张税单。③ 三张税的管辖权、税率、申报截止日各不相同，温哥华和多伦多是”市税”，UHT 是”联邦税”，不要互相混淆，也不要以为申了 UHT 就等于申了市税。
为什么空置税让你每年多一张申报表
加拿大各大城市的住房危机持续多年，空置税（Vacancy Tax）的逻辑很简单：房子空着超过一定时间，就要按评估价交一笔重税，逼着你自住、出租或卖掉，把房源释放到市场。问题是，加拿大的空置税不是一套全国统一税，而是联邦、市级两层叠加——联邦有 UHT，温哥华和多伦多又各有一套市级税。很多华人买家第一次收到申报提醒邮件时才发现：”我明明住在里面，为什么还要每年申报一次？”
答案是：申报制是强制的。温哥华要求每位房主每年申报房产状态，多伦多要求所有住宅业主每年申报占用状态，哪怕是自住房也要走一遍流程。不申报，系统默认你房子空着，税单直接寄到。不报税则已，一报惊人——以一套 100 万加元的房子为例，3% 就是 3 万加元一年的税。
下面我们把温哥华 EHT、多伦多 VHT 和联邦 UHT 三张税单拆开讲清：谁管、多少税率、什么时候申报、哪些情形豁免、踩哪些坑会被罚到 1 万加元。
温哥华 Empty Homes Tax（EHT）：3% 的市级税
温哥华的空置税 Empty Homes Tax（EHT）是加拿大第一个城市级空置税，2017 年开始实施，由温哥华市政府（City of Vancouver）直接征收管理。根据市政府官网公布的信息：
- 税率：2025 年参考年度，被认定为空置的房产按 2025 年度应税评估值（assessed taxable value）的 3% 征收。
- 空置定义：一个房产在一个参考年度内未被作为主要居所（principal residence）使用、且未被连续出租达到最低天数要求，即可被认定为空置。
- 强制申报：温哥华所有住宅物业的登记业主每年都必须提交房产状态申报（property status declaration），每处房产每年只需申报一次，自住房同样不能跳过。
- 税款用途：征收到的净税款全部用于保障性住房项目。
注意：如果一个房子你只是偶尔住、长租给别人、或者给家人当主要居所，都可能不算空置，但必须先申报，系统不会自动知道你的情况。
温哥华 EHT 的申报流程
第 1 步：每年 12 月你会随预付地税通知（advance property tax notice）一起收到申报提醒邮件或信函。
第 2 步：在市政府官网在线申报房产状态，说明该房产在参考年度内的占用情况。
第 3 步：如房产符合某项豁免（如装修、大病、法院命令限制出租等），按要求上传或保留证明文件。
第 4 步：如被认定应税，按通知在截止日前缴税；如有异议，30 天内向 Vacancy Tax Review 办公室提交 Notice of Complaint，不服再审结果的 21 天内可向 Vacancy Tax Review Panel 上诉，上诉结果为终局。
多伦多 Vacant Home Tax（VHT）：税率已翻三倍
多伦多的 Vacant Home Tax（VHT）由多伦多市政府（City of Toronto）征收，适用于多伦多市内所有住宅物业。最关键的变化是税率上调：
- 税率：从 2024 课税年度起，税率从 1% 提高到现行评估值（Current Value Assessment, CVA）的 3%；2022 和 2023 课税年度税率为 1%。
- 空置定义：在一个课税年度内无人居住满 6 个月或以上的住宅，即被认定为空置。
- 强制申报：多伦多所有住宅业主每年都必须申报占用状态——自住房、出租房、投资房一视同仁，名下多套房产的，每套都要单独申报。
- 欠税后果：未申报的房产被”视为”空置（deemed vacant），税款直接计入地税账单；未缴清的 VHT 会形成房产留置权（lien），卖房时债务跟着房子走，买家要替卖家背。
多伦多 VHT 的申报流程
第 1 步：准备材料——地税账单上的客户号（customer number）、房产地址或 21 位评估卷号（assessment roll number）。
第 2 步：在申报窗口期内在线提交（online 最快），也可以打 311 电话或去市政厅/公民中心现场申报。
第 3 步：如主张豁免（装修、医疗、死亡、法院命令等），保留好证明文件备查。
第 4 步：收到税单后按期缴款；VHT 税款需单独缴纳，地税的预授权扣款不会自动覆盖它。
联邦 UHT：2025 年起已取消，但 2022–2024 仍要处理
联邦层面的空置税 Underused Housing Tax（UHT）是一年 1% 的税率，由加拿大税务局（CRA）征收，原本针对的主要是外国买家和非加拿大籍业主。但 UHT 从一开始就因为申报要求混乱、误伤加拿大本地业主而饱受诟病。
好消息是：联邦 2025 年预算提出取消 UHT，相关法案（Bill C-15, Budget 2025 Implementation Act, No. 1）已于 2026 年 3 月 26 日获得御准。根据 CRA 官网最新说明：
- 2025 及之后的年度：不再需要申报 UHT，也不再需要缴税。2025 年已提前申报的人会被 CRA 发函取消申报。
- 2022、2023、2024 年度：申报和缴税义务照旧，该补的还要补。
- 加拿大公民和永久居民：从 UHT 实施起就是”除外业主”（excluded owners），本来就没有申报义务，不受影响。
所以如果你是加拿大公民或 PR，又持有多伦多或温哥华的房子：联邦 UHT 基本与你无关，你的战场只有市级那张税单。如果你是外国籍业主、或通过公司/信托持有房产，且 2022–2024 年度属于”受影响业主”，请核对 CRA 官网确认是否仍有补报义务。
三张税的核心区别：一张表看懂
| 项目 | 温哥华 EHT | 多伦多 VHT | 联邦 UHT |
|---|---|---|---|
| 征收主体 | 温哥华市政府（市级） | 多伦多市政府（市级） | CRA（联邦） |
| 税率 | 3%（按应税评估值） | 3%（按 CVA，2024 年起；之前 1%） | 1% |
| 空置标准 | 未作主要居所且未达最低出租天数 | 一年内无人居住满 6 个月或以上 | 住宅物业闲置或未充分利用 |
| 是否每年强制申报 | 是（所有住宅业主） | 是（所有住宅业主） | 2025 年起取消申报 |
| 不申报后果 | 视为”空置”，按 3% 征税 | 视为”空置”，按 3% 征税并入地税 | 不适用（已取消） |
| 虚假申报罚款 | 最高 $10,000 加元 | $250–$10,000 加元 | 适用年度仍有罚则，以官网为准 |
额外提醒温哥华的业主：BC 省还有一层省级投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax, SVT），外国业主和”卫星家庭”税率 2%、加拿大公民/PR 空置税率 0.5%，申报是省里单独的一套。所以在温哥华买房的业主，一年最多要面对三套申报：市级 EHT、省级 SVT、联邦 UHT（2025 年起已无）。在多伦多的业主则只需面对市级 VHT。
费用、时间线和关键数字一览
| 城市/税种 | 税率 | 申报窗口 | 申报截止日 | 缴税时点 |
|---|---|---|---|---|
| 温哥华 EHT（2025 参考年度） | 3%（按 2025 应税评估值） | 随 12 月预付地税通知开放 | 2026 年 2 月 3 日 | 约当年 4 月中旬 |
| 多伦多 VHT（2025 课税年度） | 3%（按 CVA） | 2025 年 11 月 1 日开放 | 2026 年 4 月 30 日 | 分三期并入地税账单征收 |
| 联邦 UHT | 1% | 已取消（2025 年度起） | 不适用 | 仅 2022–2024 年度仍需处理 |
- 税金实例：一套评估值 100 万加元的房子，温哥华 EHT 或多伦多 VHT 一年就是 3 万加元；50 万加元的房子是 1.5 万加元；200 万加元的房子是 6 万加元。
- 逾期利息（多伦多）：错过申报或欠税，从违约第一天起按每月 1.25% 计息。
- 温哥华的补救窗口：市政府官网说明，2025 参考年度的”无罚金最终期限”为 2027 年 7 月 3 日——但这是事后补救的底线，不是让你拖延的理由，逾期仍会被先认定空置并计税。
- 多伦多迟申报罚款：逾期申报可能面临 $250 罚款（以官网为准），迟申报费在个别年度曾被豁免，但”视为”空置的认定不会自动撤销。
截止日期每年可能微调，请以市政府官网当年公布的日期为准。
哪些情形可以豁免：对照清单
两市的豁免情形大同小异，核心逻辑是”非自愿空置不罚”。常见豁免包括：
- 主要居所：温哥华要求房产为业主的主要居所；多伦多要求作为主要居所居住至少 6 个月（因工作/旅行长期离家仍可算）。
- 合规出租：温哥华要求出租满 180 天、每次租期至少连续 30 天；多伦多要求有书面租约、租期至少 30 天、全年累计至少 6 个月。
- 亲友居住：家人或朋友把该房产当作主要居所居住达到规定时长。
- 房屋装修/重建：需要市府许可的大修期间可豁免（需提供许可证明）。
- 业主死亡：业主去世当年及遗产处理期间。
- 医疗/长期护理：业主因住院、长期护理无法居住。
- 法院命令或法律限制：如法院禁止出租、或房产被征用。
- 新购房产的过渡期：当年内买入的房产按实际持有期折算（多伦多）。
注意：豁免是”申报时主张、被审计时举证”，不是自动生效。租约、装修许可、医疗证明这类文件至少保留 6 年备查。
常见坑 / 红线：这 5 条最容易中招
- 红线一：自住房不申报。两市都要求”所有住宅业主每年申报”，住在里面不等于系统知道你在里面。不申报 = 默认空置 = 3% 税单直接寄到，这是华人业主最常见的踩坑。
- 红线二：名下多套房只报一套。多伦多要求每套房产单独申报；温哥华每处房产每年一次申报。漏报的房子同样被视为”空置”。
- 红线三：虚假申报。为了避税谎报自住或伪造租约，被审计查实后温哥华最高罚 $10,000 加元，多伦多罚 $250–$10,000 加元，还要补税加利息。两市都声明”所有申报都会被审计”。
- 红线四：买家替卖家背税。多伦多的 VHT 欠税是房产留置权（lien），跟着房子走。买二手房时如果卖家没申报或欠税，交割后账单就是你的。签约前务必让律师查清卖方申报状态并在交割文件中写明责任划分。
- 红线五：把市税和联邦 UHT 搞混。有人以为”我报过 UHT 了”就万事大吉——UHT 是联邦税，EHT/VHT 是市税，两套系统互不联通。更何况 UHT 从 2025 年起已经取消，现在该申的是市税。
新手 checklist：每年照着做一遍
- ☐ 确认房产所在城市：温哥华 → EHT；多伦多 → VHT（两地都有房的，两套都要做）
- ☐ 在日历上标出当年申报截止日（温哥华约 2 月初，多伦多 4 月 30 日）
- ☐ 准备好地税账单：客户号、房产地址或 21 位评估卷号
- ☐ 在申报窗口开放后尽早在线申报，不要拖到截止前一周
- ☐ 如主张豁免，整理好租约/装修许可/医疗证明等文件并存档至少 6 年
- ☐ 申报后截图或保存确认编号（confirmation number）
- ☐ 如收到”被认定空置”通知，30 天内提交 Notice of Complaint 申诉
- ☐ 买房时：让律师核查卖方空置税申报与欠税情况，交割文件写清责任
- ☐ 外国籍业主：另查 CRA 官网确认 2022–2024 年度 UHT 是否还有补报义务
- ☐ 温哥华业主：别忘了 BC 省级 SVT 是另一套独立申报
常见问题 FAQ
Q1：我一直住在自己的房子里，还需要每年申报吗？
需要。温哥华 EHT 和多伦多 VHT 都是”所有住宅业主每年强制申报”，自住房也要走流程。申报本身通常只要几分钟，选”主要居所”即可。不申报会被系统默认空置，这是最不划算的”省事”。
Q2：房子空着但我不想交 3% 的税，有什么合法出路？
三条路：① 自己搬进去住满要求时长；② 合规出租（温哥华要求全年累计 180 天以上、每段租期至少 30 天；多伦多要求书面租约累计 6 个月以上）；③ 卖掉。短租（如 Airbnb 式的日租）在两市一般不计入合规出租时长，具体以官网细则为准。
Q3：错过了申报截止日怎么办？
先补申报，再看是否需要申诉。温哥华官网给 2025 参考年度设了 2027 年 7 月 3 日的”无罚金最终期限”，但逾期期间房子已被认定空置并计税，补申报后可申请复核。多伦多错过 4 月 30 日截止日后房子即被”视为”空置，可提交迟申报并申请复核，是否撤销以市政府决定为准。越早处理损失越小。
Q4：联邦 UHT 取消了，我 2023 年没报过 UHT 还要补吗？
要看你当年是不是”受影响业主”。加拿大公民和 PR 一直是”除外业主”，本来就不用报；如果你是外国籍业主或通过公司/信托持有、且 2022–2024 年度属于受影响业主，那几年的申报缴税义务仍然有效。建议对照 CRA 官网的 interactive 问卷确认，或咨询会计师。
Q5：在温哥华买房，一年到底要报几套税？
最多三套：市级 EHT（温哥华市政府）、省级 SVT（BC 省政府）、联邦 UHT（2025 年起已取消）。三套的申报网站、截止日、豁免规则各不相同，互不替代。建议把三个截止日都写进日历提醒。
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官方来源：City of Vancouver Empty Homes Tax webpage、City of Toronto Vacant Home Tax webpage、CRA Underused Housing Tax notices。核验于 2026年10月3日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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