小赵 2019 年登陆多伦多定居，父母还在国内。2024 年他在北京的那套老房子突然成了心头事——不是房价涨跌，而是听朋友说：”加拿大税务居民在国外有房，超 10 万加元要报税，不然每天罚 25 加元！”小赵那套房子是 2012 年买的，当时花了 180 万元人民币。父母住着，老两口帮忙看着；另外一套小户型空置着，没卖也没租。到底哪套要报、哪套不用报？他熬夜查了一圈资料，越查越糊涂。
这个问题几乎每个在国内有房的华人移民都会遇到：加拿大税务居民（tax resident）拥有的海外房产，可能触发 T1135（Foreign Income Verification Statement，海外收入核实表）的申报义务。但不是所有国内房产都要报——自住、出租、空置，三种情形的处理完全不同。本文结合 CRA（Canada Revenue Agency，加拿大税务局）公开规则，一表讲清哪类要申报、哪类豁免。（本文关键数字核实日期：2026-10-01；来源见文末）
先给结论：
1. T1135 是”信息申报表”，只申报、不产生税款——但漏报有罚款。 只要税务年度内任何一天，你的指定海外财产（specified foreign property）总成本超过 10 万加元，就要随报税表一并申报 T1135。
2. 国内房产按用途分为三类：自住/自用豁免；出租（以盈利为目的）要计入；空置无自用性质一般要计入。 判断核心是”是否主要用于个人使用或享受”（primarily for personal use and enjoyment），而不是房产证上写了谁的名字。
3. 算的是”成本”不是”市值”。 当年买房的实际花费（含契税等购置成本）按购入时汇率折成加元。市场价涨得再高，只要成本没超 10 万就不触发——但一线城市房产大多轻松超过。
一、T1135 到底是什么？谁要申报？
Form T1135 全称 Foreign Income Verification Statement（海外收入核实表），依据《所得税法》（Income Tax Act）第 233.3 条设立。它不是一个新的税种，而是 CRA 用来核对海外资产与其收入是否一致的信息申报表。出租租金、利息、资本利得该交的税，通过 T1 报税表另行计算——T1135 本身不改变你的应纳税额。
申报触发条件只有一条（以 CRA 官网为准）：加拿大税务居民在税务年度内任何一天，持有的指定海外财产总成本超过 10 万加元。 注意三个关键词：
- 任何一天：年中曾超标、年底已卖掉，仍然要报。门槛测试是连续的，不是年末快照。
- 总成本：所有指定海外财产加总，不是单项。国内房产 + 海外银行存款 + 美股，一起算。
- 成本而非市值：以当年实际购入成本（adjusted cost base 思路）折成加元为准，不是现在值多少钱。
豁免人群：登陆成为加拿大税务居民的当年，不需要申报 T1135。比如 2026 年登陆，2027 税年才开始考虑。移民第一年松口气，但从第二年起就要认真对待了。
二、三种情形对照表：一看就懂
这是本文的核心。把你在国内的房子对号入座：
| 情形 | 典型例子 | 是否指定海外财产 | 处理方式 |
|---|---|---|---|
| 自住/自用 | 父母居住、自己回国居住、度假使用 | 否（个人自用财产） | 豁免，不计入 10 万门槛 |
| 出租 | 长期出租收租金，有盈利预期 | 是 | 成本计入门槛；超 10 万加元则申报 T1135；租金收入另须报 T1 |
| 空置 | 无人居住、不出租，纯持有待涨 | 一般是 | 成本计入门槛；超 10 万加元则申报；建议咨询会计师确认性质 |
再看一个更细的判定逻辑——CRA 看的是”主要用途”，而不是你嘴上怎么说：
| 你的情况 | CRA 视角 | 结论 |
|---|---|---|
| 父母/亲属实际居住，自己回国也住 | 主要用于个人使用与享受 | 个人自用财产，豁免 |
| 自己从没住过，只写了名字，空着 | 投资性持有，无自用性质 | 计入申报范围 |
| 长租给租客，收租金 | 以盈利为目的的租赁物业 | 计入；租金收入报税 |
| 偶尔短租，只为补贴物业费，无盈利预期 | CRA 答疑：无合理盈利预期的出租可视同自用 | 可能豁免，但举证责任在你，风险自担 |
| 毛坯房从未装修入住，等升值卖掉 | 持有待售的投资性资产 | 计入申报范围 |
三、情形一详解：自住/自用房产为什么豁免
《所得税法》明确把 personal-use property（个人自用财产）排除在指定海外财产之外。CRA 举例：度假屋、汽车、珠宝、艺术品都属于此类。你在国内的房子，如果主要由你或家人实际居住、用于个人生活，就落在这个豁免里。
- 父母居住的房子：最常见的豁免情形。父母常年居住、你回国探亲也住，属于家庭自用，豁免。
- 自己名下的”老家”：虽然人在加拿大，但房子保留给家人使用、有实际居住事实，豁免。
- 度假/偶住：一年回去住几周，其余时间空关但明确为自用保留，豁免。
但注意一条红线：自用房产一旦以盈利为目的出租，性质就变了。比如父母搬去和你同住后，房子改成全职出租收租——从出租那天起，它就进入申报范围。部分年度自用、部分年度出租的，按实际情况分段判断，复杂情形请咨询会计师。
还有一个很多人问的边缘情况：房子写的是你的名字，但你从没住过、父母也没住、纯粹空着——这种”挂名空置”不能算自用（见情形三）。
四、情形二详解：出租房——申报 + 租金报税两件事
以盈利为目的出租的国内房产，是典型的指定海外财产。处理分两层：
第一层：T1135 申报。 房产成本（购房款 + 契税等购置成本，按购入时汇率折加元）与其他海外财产加总，超过 10 万加元就申报。注意出租房的”成本金额”有个特殊规则：已申报折旧（CCA, capital cost allowance）的物业，成本金额是未折旧资本成本（UCC），会逐年下降——但这不改变它要被计入的事实。
第二层：租金收入报税。 作为加拿大税务居民，全球收入都要申报。国内房子的租金净收入填在 T1 报税表第 12600 行（Rental income）。在中国已缴纳的个人所得税，可以通过 T2209 表申请海外税收抵免（foreign tax credit），避免双重征税。
举例：小赵北京那套出租房，2012 年购入价 180 万元人民币。假设当年汇率约 6.3 人民币兑 1 加元（以官网历史数据为准），成本约 28.6 万加元，远超 10 万门槛——必须申报 T1135。同时每年租金收入要在 T1 上申报，在中国交过的税可抵免。
装修的影响：出租房的资本性改良（如整体装修、加建）会增加成本基础。CRA 明确：装修后成本基础若因此超过 10 万加元门槛，即触发申报。保留好装修发票和付款凭证。
五、情形三详解：空置房——最容易被忽视的雷区
空置房是华人移民最常见的”灰色地带”，也是漏报重灾区。CRA 的逻辑是：一套既不住人、也不产生自用价值的房子，本质上是投资性持有，属于指定海外财产。
- 长期空置、等待升值后出售 → 计入。
- 毛坯未装修、从未入住 → 计入。
- 名义上”留着以后回去住”，但多年无人居住、无实际自用 → 存在被认定为投资性持有的风险。
什么情况下空置房可能豁免？如果你能证明它主要为个人使用而持有——比如装修齐备、家具齐全、家人定期回去居住、有水电费和实际居住记录——会计师可能支持按自用处理。但”以后打算住”这种主观意图，没有客观证据支撑是站不住脚的。拿不准的，一律按”要计入”处理，或咨询持牌会计师，以官网和专业意见为准。
特别提醒：空置不等于没有税务影响。房子空着虽然没有租金收入，但 T1135 的门槛测试与有没有收入无关——没收入也要报，这是最多人踩的坑。
六、关键数字、时间线与申报方式
把所有关键数字集中在这里（核实日期：2026-10-01；来源：CRA 官网、taxtips.ca、会计师事务所公开指南）：
- 申报门槛：指定海外财产总成本超过 10 万加元（按购入时汇率折算）。
- 简易申报：总成本在 10 万至 25 万加元之间，可用简化申报方式（simplified reporting method）。
- 详细申报：总成本超过 25 万加元，须用详细申报方式（detailed reporting method），按国家逐项列明。
- 截止日期：与个人报税表同日——个人通常为 4 月 30 日（自雇人士为 6 月 15 日）；公司为财年结束后 6 个月。逾期即产生罚款。
- 漏报罚款：每天 25 加元，最低 100 加元，最高 2500 加元；若被认定为重大过失（gross negligence），罚款更高。
- 汇率：以外币计价的资产，按购入时的汇率折成加元；CRA 接受加拿大央行（Bank of Canada）汇率。
- 联名持有：夫妻联名房产的门槛按每人分别计算，实务中常按每人 10 万加元理解，具体以会计师意见为准。
时间线示例（2025 税年）：2025 年内任何一天超标 → 2026 年 4 月 30 日前随 T1 一并提交 T1135 → 逾期每天 25 加元罚款起算。电子报税软件（如 TurboTax、Wealthsimple Tax）通常内置 T1135 表格，按提示填写即可；复杂情况建议找 CPA。
费用参考：会计师代办 T1135 的收费因复杂程度而异，简单情形通常在几百加元量级，具体以事务所报价为准。相比最高 2500 加元的罚款，这笔钱值得花。
七、常见坑：6 条血泪教训
- “按市值算，我那房子现在不值 10 万加元”——错。门槛看的是历史成本，不是现在市值。十年前 200 万人民币买的房，成本早超标了。
- “房子空着没收入，不用报”——错。T1135 测试的是资产持有，与有没有收入无关。空置房照样计入。
- “我把房子过户给父母了”——过户本身可能触发资本利得税（deemed disposition 规则复杂），且若仍是你实际控制或受益，CRA 可能不认可。以官网为准，务必咨询会计师再操作。
- “银行/券商已经向 CRA 报告了，我不用报”——错。金融机构的报告不能替代你个人的 T1135 申报义务。
- “只超了一天就卖掉了”——年内任何一天超标都要报，即使年底已清零。这是条文原意（at any time in the year）。
- “前几年没报，补上就行”——可以通过 CRA 的自愿披露计划（VDP, Voluntary Disclosures Program）补救，可能减免罚款，但利息通常照收。越早处理越好，不要等 CRA 先找上门。
八、新手 checklist：今年报税前逐项打勾
- ☐ 确认自己是加拿大税务居民（定居、有居住联系），且不是登陆当年
- ☐ 列出所有国内房产，逐套标注：自住 / 出租 / 空置
- ☐ 自住房产：确认有实际居住事实（家人居住、水电费记录）
- ☐ 出租/空置房产：找出购房合同、契税凭证，按购入时汇率折算加元成本
- ☐ 加总所有海外财产成本（房产 + 海外存款 + 海外股票等），判断是否超 10 万加元
- ☐ 超 10 万但不足 25 万 → 准备简易申报；超 25 万 → 准备详细申报（分国家列明）
- ☐ 出租房：整理全年租金收支，在中国已缴税款凭证留好，用于 T2209 抵免
- ☐ 在 4 月 30 日（个人）截止日前，随 T1 一并提交 T1135
- ☐ 情形拿不准（空置、部分出租、联名）→ 咨询持牌会计师，不要自己猜
- ☐ 往年漏报 → 了解 VDP 自愿披露计划，尽早补救
回到开头的小赵：父母住的那套是自用豁免；空置的那套小户型，按购入成本折算大概率超过 10 万加元门槛，需要申报 T1135。他约了会计师，把两套房子的购房凭证和汇率记录整理好，一次性把前几年的申报也理顺了。房子在国内，税在加拿大——搞清楚规则，就不用再为这事失眠了。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。（关键数字核实日期：2026-10-01）
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