先说三句：多伦多空置税（Vacant Home Tax，VHT）已从 1% 提至物业现值评估（Current Value Assessment，CVA）的 3%，一套 CVA 100 万加元的房子被判空置一年要交 3 万加元；每个住宅业主每年都必须申报占用状态，自住房也不例外，逾期不报直接被”视为空置”；2025 占用年度的申报截止日是 2026 年 4 月 30 日，线上 4 步就能搞定，别因为”忘了”交一张本可以不用交的账单。
2024 年 1 月多伦多市议会通过决议，把实施才一年的空置税从 1% 翻三倍到 3%，是 Chow 市长上任后填补市政赤字的一揽子增收措施之一。首年（2023 年度）这项税就收了约 5400 万加元——但更刺眼的是另一组数字：税刚推出时只有约 2300 名业主主动申报，4.5 万人压根没报。很多人不是房子空着，而是根本不知道”自住也要报”这条规定。本篇把新税率、申报 4 步、豁免、罚金一次讲透。
空置税是什么，为什么说它”扩围”了
多伦多空置税是市政府 2023 年首次开征的地方税，初衷是把长期空置的住宅逼回租售市场、缓解住房紧张。所谓”扩围”，指的是两层变化：
- 税率翻三倍：2023 纳税年度为 CVA 的 1%，自 2024 纳税年度起提高到 3%，2025 年度维持 3% 不变。CVA 由安省物业评估机构 MPAC 评定，通常低于市场价，但仍是相当可观的计税基数。
- 申报覆盖全部住宅业主：这不是”空置房才交的税”，而是对所有住宅业主的年度申报义务。自住房、出租房、空置房——每套都必须每年申报一次占用状态。
横向对比：渥太华空置税 1%（空置年份递增、最高 5%）、温哥华 3%、BC 省 2%。多伦多的 3% 已是全国第一梯队。
谁必须申报：多伦多每个住宅业主
根据多伦多市政府，所有住宅物业的业主都必须申报，包括自住、出租和空置的房屋。名下有多套的，每套单独申报。
可以不申报的情形：评估类别为多户住宅（multi-residential）、商业、工业、空地或停车位的物业。换句话说，普通独立屋、镇屋、公寓单元——无论你住不住在里面——都逃不开一年一次的申报。
什么样才算”空置”
根据市政府定义：在一个纳税年度（1 月 1 日至 12 月 31 日）内被占用少于六个月、即空置满六个月或以上的住宅，即被判定为空置。
- “占用”指业主本人、家属，或持有正式租约的租客实际居住。
- 偶尔回来住几天、堆放杂物、”留着以后住”——都不算持续占用。
- 最关键的一条：未按时申报的房屋会被直接”视为空置”，哪怕你天天住在里面。这也是最常见的挨账单原因。
申报 4 步：每年 4 月 30 日前搞定
申报通过多伦多市政府的空置税网上门户（Vacant Home Tax portal，toronto.ca）完成，也可拨打 311 或到市政厅/市民中心现场办理。线上流程拆成 4 步：
第 1 步：准备两样东西
找出你的物业税单上的 Assessment Roll Number（税单号）和 Client Number（客户号）。两者都在年度物业税单上，申报时用来验证业主身份。
第 2 步：登录市府 VHT 门户
进入 toronto.ca 的 Vacant Home Tax 页面，点击申报入口，输入税单号和客户号登录。名下多套房的业主需要逐套完成。
第 3 步：如实填写占用状态
按上一年度（1 月 1 日—12 月 31 日）的实际情况选择：自住、出租（有租约）、空置，或申请豁免。注意申报的是上一个完整年度的状态，例如 2026 年 4 月 30 日前申报的是 2025 年度的占用情况。
第 4 步：提交并保存确认函
核对信息后提交，保存或打印系统生成的确认函（confirmation）。建议截图存档——万一被误判空置，这是你按时申报过的证据。
关键数字单列
| 项目 | 数字 |
|---|---|
| 现行税率 | CVA 的 3%（2024 年度起，2025 年度不变） |
| 空置判定线 | 一年内被占用少于 6 个月 |
| 年度申报截止日 | 每年 4 月 30 日（如 2025 年度须 2026 年 4 月 30 日前申报） |
| 账单示例 | CVA 100 万加元 → 一年空置税 3 万加元；CVA 50 万加元 → 1.5 万加元 |
| 逾期滞纳金 | 逾期首日起按 1.25% 计息、按月累积 |
| 迟报附加费 | 约 21.24 加元；迟报申报另可能被罚 250 加元 |
| 虚假申报最高罚金 | 1 万加元 |
| 被判空置后分期 | 一般分三期缴纳，近年为 9 月 15 日、10 月 15 日、11 月 16 日前后，具体以市府账单为准 |
以上数字核验于 2026 年 10 月 10 日，罚金与分期安排以多伦多市政府官网最新公布为准。
5 种常见豁免情形
即便房子当年空置满 6 个月，以下情形可申请豁免，具体豁免清单与申请材料以市府官网为准：
- 主要居所：业主本人全年居住，申报占用状态即可，无需缴税。
- 合法出租：有正式租约、租客实际居住的月份计入占用。
- 装修翻新：因重大翻修无法居住的期间，需提供许可/合同等证明。
- 业主去世：遗产处理期间的空置可豁免。
- 法院命令/医疗原因：如法院禁止入住、业主长期住院等特殊情况。
注意：豁免不是自动的——申报时就要选对状态并按要求提交证明材料，事后补材料会走复议流程，耗时得多。
常见坑 / 红线 5 条
- 坑 1：”自住就不用报”。这是第一大冤种来源。税只针对空置房，但申报是每个人的义务，不报=默认空置。
- 坑 2：搬家年份漏报。年中买卖交割的房子，买卖双方都要确认当年申报责任归属，交接时问清楚律师。
- 坑 3：出租房没留租约。租客口头续租、现金收租无书面租约，被抽查时”被占用”举证困难。租约和租金流水至少留 7 年。
- 坑 4：多套房只报了一套。申报是按物业逐套做的，名下几套报几套，漏一套就多一张潜在账单。
- 红线：虚假申报。谎报占用状态最高可罚 1 万加元，比税本身还贵。拿不准就如实申报+申请豁免，别赌。
新手 checklist：今年申报前逐项打勾
- □ 找出本年度物业税单，记下 Assessment Roll Number 和 Client Number
- □ 确认名下每一套多伦多住宅物业都在申报清单里
- □ 回顾上一年度每套房的实际居住/出租情况，准备好租约或豁免证明
- □ 4 月 30 日前登录市府 VHT 门户逐套提交
- □ 保存每套房的提交确认函截图，云端+本地各存一份
- □ 在日历上为明年 4 月 30 日设一个提前两周的提醒
已经被判空置了怎么办
如果你收到了空置税评估通知（Notice of Assessment），先别慌，分两步走：
- 核对事实：先确认是不是”忘了申报”导致的误判。如果是，立即补申报并申请复议（Request for Review），附上确认函和居住证明，误判通常可以撤销。
- 确属空置：核对 CVA 金额和税额计算，税款一般分三期缴纳（近年为 9 月、10 月、11 月中旬），逾期按 1.25% 月息累积。有异议同样可以走复议程序，但注意复议期间税款照常到期。
复议的具体表格、时限和递交方式以市府官网 Vacant Home Tax 页面公布为准。
常见问题 FAQ
Q1：房子是我自己住的，真的每年都要申报吗？
A：是的。根据多伦多市政府，所有住宅业主每年都必须申报占用状态，自住房只是”申报后不用缴税”，不是”不用申报”。不申报会被自动视为空置并寄出 3% 的税单。
Q2：税率 3% 到底是怎么算的？举个例子。
A：按 MPAC 评定的现值评估（CVA）×3%。CVA 100 万加元的房子，一年空置税 3 万加元；CVA 50 万加元则是 1.5 万加元。注意 CVA 通常低于市场价，具体数字看你的物业税单。
Q3：错过 4 月 30 日截止日会怎样？
A：市府会将你的物业默认为空置并发出税单，税款从逾期首日起按 1.25% 计月息，另可能产生约 21.24 加元的迟报附加费和 250 加元的迟报罚款。收到后应尽快补申报并申请复议。
Q4：空置税和联邦的”未充分利用住房税”（UHT）是一回事吗？
A：不是。UHT 是联邦 CRA 针对非加籍业主的 1% 税种，多伦多 VHT 是市级税种、针对所有住宅业主。两套规则、两次申报，符合条件的业主可能两边都要处理，不要混为一谈。
Q5：我在多伦多有两套房，一套自住一套出租，怎么报？
A：逐套单独申报。自住房选占用状态，出租房如实填写租约信息——有正式租约且租客实际居住的月份计入占用，通常无需缴税，但两套都必须在 4 月 30 日前完成申报。
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官方来源：City of Toronto Vacant Home Tax 官网页面、Toronto.ca 物业税服务页面。核验于 2026年10月10日。
关键政策以多伦多市政府官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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