先说三句：加拿大买出租房做投资，自己不住的房子，首付最低 20% 是铁律，所有银行都一样，因为非自住房不给 CMHC 高成数保险；申请时你的收入要过压力测试（合同利率 +2% 或 5.25%，取高者），银行还会把租金打折（多按 50%）再算进你的还款能力；利率通常比自住房贷贵 20–40 个基点。本文对比 RBC、Scotiabank、TD 三家的出租房贷做法，给出真实的数字和申请流程。
1. 一句话讲清：出租房贷和自住房贷根本不是一类产品
出租房贷（Investment Property Mortgage / Rental Property Mortgage）是专为”自己不住、纯出租”的房子设计的贷款。它和自住房贷最大的区别有三点：
- 首付门槛高：非自住 1–4 单元住宅，首付最低 20%，没有例外；自住房 50 万以下可以只付 5%。
- 没有高成数保险选项：RBC 官网明确写了，1–4 单元的投资房不符合高成数违约保险资格（not eligible for high ratio default insurance），所以首付到不了 20% 的案子，银行根本不接。
- 利率定价不同：出租房贷一般按无保险房贷定价（uninsured shelf），通常比同期的自住房贷高 20–40 个基点（即 0.20%–0.40%）。具体利率每天变，以各银行官网公布为准。
举个具体例子：温哥华一套 60 万的公寓做出租房，首付至少 12 万，银行最多贷你 48 万；同一套房子如果自住，首付可以只到 3.5 万（5% 首付档）。差距就是这么大。
2. 第一家银行：RBC 出租房贷怎么做
RBC 的 Investment Property Mortgage 是加拿大五大行里产品页面最明确的一家。根据 RBC 官网（核验于 2026年10月20日）：
- 最高融资比例 80%：即首付最低 20%（按评估值计算）。1–4 单元的出租房不适用高成数保险，所以这 20% 是硬地板。
- 适用场景：买第一套投资房、把现有自住房转为出租、给孩子买房等。
- 资格要求：信用记录良好；能证明租金收入（现有租约，或银行认可的市场租金评估）；非租金收入也要够还月供——银行不是只看租金，而是看你的整体还款能力。
- 所需文件：最近一份 Notice of Assessment（税局评税通知）、最近一份 T776（出租收入申报表）、当前租约或市场租金意见书。部分复杂案子银行还会要求补充文件。
RBC 的特点是流程标准化，适合第一次买出租房的人；缺点是租金收入的算法偏保守，租客多的案子容易被卡在还款能力这关。
3. 第二家银行：Scotiabank 出租房贷怎么做
Scotiabank 的出租房贷细则在官网 factsheet 里写得比较细，几个关键点跟其它银行不太一样：
- 首付 20% 必须来自借款人自有资金：fact sheet 原文写的是 “Minimum 20% from borrower’s own resources”，且不接受赠与首付（gifted down payments）和二次融资。这是不少申请人第一次被拒的雷区。
- 租金收入算法透明：非自住出租房的净租金收入按（毛租金 × 50%）再减掉该物业的房贷本息（Mortgage PI）来算，差额（盈余或亏损）计入 TDSR（总偿债比率）。这就是所谓的 net rental income / offset 法。
- Scotia STEP 额度计划：Scotiabank 的 Scotia Total Equity Plan（STEP）可以把自住房的净值和出租房贷放在一个总信用额度下管理，上限为房产估值的 80%。对有多套房的人来说，资金调度更灵活。
- 摊还期最长 30 年：官网 factsheet 标注最长摊还期 30 年（注意：CMHC Income Property 的 insured 2–4 单元是 25 年上限，uninsured 各银行自己定）。
Scotiabank 的特点是条款透明、额度管理灵活；缺点是对首付来源的审查最严，家里资助首付的申请人要提前准备别的方案。
4. 第三家银行：TD 及其他五大行通用做法
TD 官网没有像 RBC 那样单独列”Investment Property Mortgage”产品页，但按加拿大银行业的通用做法，出租房贷遵循同一套监管规则：
- 首付同样最低 20%：这是所有 A 类银行（A lenders）的统一地板，和利率品牌无关。
- 租金收入算法：多家大银行采用 add-back 法——把净租金收入的一部分（具体比例各银行不同）加进你的总收入；也有银行用 offset 法从月供里直接抵扣。同一份文件在不同银行可能一家能过、一家过不了，这就是投资人常说的”多问几家”。
- 利率定价：TD、BMO 等大行的出租房贷利率同样走 uninsured 定价，具体数字以各银行官网的 posted rate 为准，谈判空间取决于你的整体业务量和信用。
三大行做法的共同点总结：一句话，20% 首付是监管和保险结构决定的铁律，跟选哪家银行没关系；真正的差异在”租金怎么算进你的收入”和”利率能谈到多少”这两块。
5. 关键数字：为什么 20% 是一道死线
很多人问：能不能找个例外少付点？答案几乎是否定的，原因在保险结构里：
| 项目 | 自住房 | 非自住出租房（1–4 单元） |
|---|---|---|
| 最低首付 | 5%（50 万以下）/ 5%+10% 分段（50 万–150 万） | 20% |
| 高成数保险（CMHC 等） | 可用 | 不可用（RBC 官网明确） |
| 最大贷款价值比 LTV | 95% | 80% |
| 保险房价格上限 | 150 万以下（2024-12-15 起） | 不适用 |
唯一的例外通道是 CMHC Income Property 保险产品：非自住 2–4 单元出租房可以买 CMHC 保险，但条件是：首付仍最低 20%、保险价值低于 100 万、摊还期最长 25 年、租金收入按 offset 法最多计入毛租金的 50%、GDS 39% / TDS 44%。也就是说，这个保险解决的是”银行敢不敢贷”的问题，不是”少付首付”的问题。
另一个真正的例外：5 单元及以上的多户住宅（multi-family），走 CMHC 的多户住宅融资通道，首付可以低到约 15%。但这属于商业类贷款，玩法和 1–4 单元完全不同。
6. 关键数字：压力测试和租金收入怎么算
这是出租房贷申请里最容易被低估的一关：
- 压力测试（Mortgage Stress Test）：OSFI 规定，无保险房贷的合格利率（MQR）取合同利率 +2% 或 5.25% 两者中的高者。比如你谈到 4.5% 的出租房贷利率，银行按 6.5% 来算你能不能还得起。注意：2024-11-21 起，续签时的纯转贷（straight switch，无新增金额、不延长摊还期）豁免压力测试。
- 租金收入折算：银行不会按你实际收的租金全额计算。常见的两种算法：
- Offset 法：从该物业的月供、税费里直接抵扣租金的一部分（如 50%），多数大银行用这种；
- Add-back 法：把净租金收入的一部分加进你的总收入再算 GDS/TDS。
同一处房子，两种算法下你的”合格收入”可能差几百到上千加元/月。
- 负债比率：CMHC Income Property 产品线要求 GDS（住房支出比）≤ 39%、TDS（总负债比）≤ 44%；无保险房贷各银行标准类似，OSFI 框架下银行普遍从严。
- 利率溢价：出租房贷通常比自住房贷贵 20–40 个基点。以 2025 年中市场为例，非自住 1–4 单元的典型利率区间约 5.10%–5.65%，具体以官网为准。
7. 费用和时间线：买一套出租房要准备多少钱、多久
以一套 55 万的公寓做出租房为例：
| 费用项 | 金额（约数） |
|---|---|
| 首付（20%） | 110,000 加元 |
| 土地转让税（安省） | 约 8,475 加元（55 万档） |
| 律师费 + 登记费 | 约 1,500–2,500 加元 |
| 验房费 | 约 400–600 加元 |
| 头几个月空置/维修缓冲金 | 建议预留 5,000–10,000 加元 |
时间线：从看房到交房，典型的出租房交易约 4–8 周；其中银行预批（pre-approval）1–2 周、正式审批在交割前 1–2 周完成。转贷/续签类操作从申请到放款通常 2–4 周。
8. 申请出租房贷的 5 个步骤
- 第 1 步：做预批——带上收入证明、报税单、现有房贷/负债清单，找银行或 broker 做出租房贷预批，拿到你能贷的额度。
- 第 2 步：锁定房源并算现金流——用银行的算法（不是你自己的算法）重算一遍：租金按 50% 折算、利率按压力测试利率、再扣掉地税、保险、管理费、空置率。现金流为正的房子才值得谈。
- 第 3 步：下 offer 并满足贷款条件——offer 里加 financing condition，交房前银行会做房屋评估（appraisal），评估价低于成交价时，银行按评估价的 80% 放贷，差额自己补。
- 第 4 步：提交完整文件——Notice of Assessment、T776、租约或市场租金意见书、首付来源证明（注意 Scotiabank 不接受赠与首付）。
- 第 5 步：交割放款——律师处理过户，银行放款。交割后记得按 T776 的要求留好租金和支出记录，报税要用。
9. 常见坑和红线：这 5 条别碰
- 坑 1：以为租金能覆盖月供银行就批——银行从不按”租金减月供”批贷，它按打折后的租金和压力测试利率算负债比。现金流为正的房子也可能过不了审批。
- 坑 2：首付用借来的钱——Scotiabank 明确不接受赠与首付和二次融资；其他银行即使不写死，也会要求首付是自有资金。借首付的案子风险最高。
- 坑 3：把自住房转出租不告诉银行——房子用途变了，贷款合同里的 occupancy 条款也变了。续签时被发现可能触发重新审批，严重的被要求提前还款。
- 坑 4：忽略空置和维修——按 100% 出租率算回报的人，第一年遇到 2 个月空置 + 一次暖气维修就可能断现金流。预算里至少按 5% 空置率 + 每年房价 1% 的维修费预留。
- 坑 5：只看利率不看租金算法——A 银行利率低 0.1%，但租金只按 50% 算；B 银行利率高一点，但租金算法宽松。对投资人来说，”能不能批下来”比”利率差几个基点”重要得多。
10. 新手 checklist：申请前逐项打勾
- □ 首付已备足房价的 20% 以上，且是自有资金（能提供 3 个月银行流水证明来源）
- □ 信用分数良好（RBC 要求 good credit history，一般 680+ 比较稳）
- □ 算过压力测试：按合同利率 +2% 或 5.25%（取高者）重算月供
- □ 租金按 50% 折算后，GDS/TDS 仍在银行要求内
- □ 准备好 Notice of Assessment、T776、租约/市场租金意见书
- □ 预留了土地转让税、律师费、空置缓冲金
- □ 至少问了 2 家银行或 1 个 broker，对比租金算法和利率
- □ 了解本省的房东-租客法规（租金管制、押金、驱逐规则）
11. FAQ：关于出租房贷最常被问的 5 个问题
Q1：首付 20% 有没有办法绕过？
A：1–4 单元的非自住房贷，20% 是所有 A/B 类银行的硬地板，CMHC 高成数保险不覆盖这类房子。唯一合法的低首付通道是 5 单元以上的 CMHC 多户住宅融资（可低到约 15%），但那属于商业贷款。任何让你”零首付买出租房”的中介方案都要极度警惕。
Q2：出租房贷利率到底比自住房贵多少？
A：通常贵 20–40 个基点（0.20%–0.40%），因为走无保险定价。具体数字每天变，以各银行官网公布的利率为准，谈判时可以拿 broker 的报价去跟银行谈。
Q3：银行怎么算我的租金收入？
A：两种主流算法：offset 法（租金抵扣月供，多按 50% 计算，如 Scotiabank 的净租金收入公式）和 add-back 法（净租金加进总收入）。同一份文件在不同银行结果可能完全不同，这是投资人用 broker 的主要原因。
Q4：我已经有一套自住房，还能再贷一套出租房吗？
A：可以，但两套房子的负债会合并计算。银行看的是你整体的 GDS/TDS 和压力测试结果，不是单套房子的现金流。已有出租房的租金同样会被打折计入。
Q5：续签时把出租房贷转到别家银行，还要过压力测试吗？
A：2024-11-21 起，无保险房贷的纯转贷（straight switch：不新增金额、不延长摊还期）豁免 OSFI 压力测试。但只要涉及新增贷款或延长摊还期，就要重新过测试。
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官方来源：RBC Royal Bank (Investment Property Mortgage), Scotiabank Mortgage Factsheet, OSFI, Canada.ca。核验于 2026年10月20日。
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