先说三句
换房时”先买后卖”、交割日期错开，银行 bridge financing 是成本最低的过渡资金：通常 prime 利率加 2%–4%，行政费 200–500 加元，期限一般不超过 90 天。备选还有 HELOC 信用额度、私人贷款机构过桥，前者灵活、后者贵但快。本文把 3 种方案的成本、申请条件和适用场景算清楚，帮你选最不烧钱的那一条路。
什么是 bridge loan？交割期错开的典型场景
Bridge loan（过桥贷款/过桥融资）是短期贷款，填补”新房交割在前、旧房交割在后”的时间差。它用你旧房的净值（equity）做担保，借出一笔钱覆盖新房首付缺口或交割费用，等旧房卖掉、房款到账后一次性还清。
最常见的三种场景：
- 旧房交割在 30–90 天之后，但新房下周就要交割；
- 先看中心仪的房，不想因为”没卖掉旧房”错过好房；
- 新房首付的大头是旧房的净值变现，现金暂时不够。
加拿大的银行和信用社一般要求买卖双方协议都已”firm”（条件豁免、不可撤销），才愿意放过桥款；没有签好买卖协议的，只是看房阶段，想借桥贷基本借不到。
方案一：银行 bridge financing（成本最低的首选）
大多数换房家庭会找同一家将要做新房按揭的银行做 bridge financing。流程是：你提供旧房的签约售房协议、新房的购房协议、收入证明和近期的房屋估价，银行以旧房净值为抵押，拨一笔短期款。
- 利率：银行通常按自家 prime 利率加 2%–4%（money.ca 数据）。以当前大银行 prime 4.45% 估算，过桥利率约 6.45%–8.45%，具体以银行报价为准；
- 行政费：约 200–500 加元的一次性费用，覆盖银行的行政成本；
- 期限：一般最长 90 天，按日计息（daily interest）；
- 还款：旧房交割日，律师直接从售房款中扣除本金、利息和费用；
- 放款速度：资料齐全一般 5–10 个工作日。
因为利息按天算，交割期只差 30 天的家庭，总利息成本常常不到一千加元——这是桥贷最大的成本优势：利率看着高，但借得短。
方案二：HELOC 信用额度过渡（最灵活的备用）
如果你旧房已有 HELOC（房屋净值信用额度），交割期错开时可以直接从额度里取钱用，不用再申请一笔新的贷款。
- 成本：HELOC 利率通常跟随银行 prime，比桥贷利率低一些，且取多少付多少利息；
- 灵活性：随借随还，适合交割期不确定、可能需要反复动用的家庭；
- 门槛：需要旧房已有足够可用额度，且 HELOC 是以旧房做抵押、交割后会被注销；
- 风险：旧房交割后额度自动关闭，新房需要重新申请按揭或额度——衔接没算好会断档。
适合额度充足、交割期可能超过 90 天，或者买卖双方日期都还不确定的家庭。
方案三：私人贷款机构过桥（快，但贵）
信用分数不够、负债比超标、或者旧房买卖协议还没”firm”、银行不接的家庭，私人贷款机构（private lender）是第三条路。
- 利率：通常 8%–12%，明显高于银行渠道；
- 手续费：设立费约贷款额的 1%–2%，另加评估费、律师费；
- 额度与 LTV：有的私人机构可做到 85% 贷款价值比（需售房协议 firm 至 90%），额度 5 万–100 万加元不等；
- 期限：多为 3–6 个月，有的开放还款无罚金；
- 速度：审批快，有条件批准最快 24 小时内。
这条路只适合”确定能卖掉、只是银行流程卡住”的短期救急，千万别拿来长期扛。
3 种方案成本对比
| 方案 | 利率水平 | 固定费用 | 期限 | 适合谁 |
|---|---|---|---|---|
| 银行 bridge financing | prime + 2%–4% | 行政费约 200–500 加元 | 最长约 90 天 | 买卖协议都 firm、信用良好的换房家庭 |
| HELOC 过渡 | 随 prime，低于桥贷 | 无新增费用（已有额度） | 额度关闭前 | 旧房已有充足额度、日期不确定者 |
| 私人贷款机构 | 约 8%–12% | 设立费 1%–2% + 评估/律师费 | 3–6 个月 | 银行不接的短期救急 |
（利率与费用以各机构官网和实际报价为准，上表为核验到的常见范围。）
关键数字单列：费用、时间线一览
算一笔账（示例，非报价）：假设桥贷 15 万加元、利率按 prime+3% ≈ 7.45%、借 30 天：利息 = 150,000 × 7.45% ÷ 365 × 30 ≈ 919 加元；加行政费约 300 加元，总成本约 1,200 加元左右。借 60 天则利息翻倍，费用约 2,100 加元。结论：交割期差每多拖一个月，成本多几百加元，买卖协议里的交割日期越紧凑越省钱。
时间线：提交申请 → 资料齐全后约 5–10 个工作日放款（银行渠道）；新房交割 → 开始使用桥贷资金；旧房交割 → 律师结清桥贷本息费用。整个周期按日计息，提前还款通常无罚金（以合同为准）。
申请桥贷的 5 个步骤
第 1 步：确认两份协议都已 firm。旧房售房协议和新房购房协议的条件期都要豁免，这是银行放款的前提。
第 2 步：找新房按揭的同一家银行询价。同一家银行做桥贷和新按揭，估价和审核可以共用，通常最省钱、最省时间。
第 3 步：准备材料。收入证明、两份买卖协议、旧房近期估价报告、身份文件。银行会核净值：旧房售价减去剩余按揭和费用，就是可借的上限参考。
第 4 步：比总成本，不只比利率。把利率、行政费、评估费、律师费、借用天数一起算进总成本再比较；同时问清提前还款有无罚金。
第 5 步：交割日律师结清。旧房交割当天，律师从售房款中先还掉桥贷本息，剩余才是你的净得。跟律师确认结清单（statement of adjustments）无误。
常见坑与红线（5 条）
坑 1：旧房卖不掉，桥贷变长期债。桥贷按天计息，设计初衷是几十天。如果旧房迟迟卖不掉或买家违约，利息会一直烧下去，90 天到期还可能被要求续期或加价。签桥贷前，先诚实评估旧房的市场流动性。
坑 2：把”有条件批准”当成”已批准”。银行的 conditional approval 不等于放款承诺，条件（估价、收入复核）任一出问题都可能撤回。拿到 firm commitment 再安排交割资金。
坑 3：交割日期差太大。差 30 天和差 90 天，总利息差三倍。谈判买卖协议时，尽量把两个交割日拉近；差超过 90 天的，银行桥贷可能不接，要换方案。
坑 4：忽略新房按揭的压力测试。桥贷期间你名下同时背着两套房的债务，新按揭审批会把两笔都算进负债比（GDS/TDS）。先让银行按”双房并存”做一次完整预批，避免交割前被拒。
坑 5：私人桥贷当长期方案。8%–12% 的利率加 1%–2% 设立费，只适合几周到几个月的救急。拿私人桥贷”先住着再慢慢卖”，等于烧钱续命。
换房家庭 checklist
- 两份买卖协议都已 firm（条件豁免），日期写进日历；
- 向新房按揭银行询 bridge financing 报价（利率、行政费、天数上限）；
- 检查旧房 HELOC 可用额度，作为备选；
- 算总成本：利息（按天）+ 行政费 + 评估费 + 律师费；
- 确认银行按”双房并存”做过完整预批（GDS/TDS 通过）；
- 问清提前还款、续期、延期交割的条款和费用；
- 律师确认旧房交割日自动结清桥贷，拿到结清单核对；
- 银行不接时才考虑私人贷款机构，且只借短期。
FAQ
Q1：桥贷利率到底多少？比房贷高多少？
A：银行渠道通常为 prime 利率加 2%–4%。以当前大银行 prime 4.45% 估算，约 6.45%–8.45%，高于常规房贷利率，但因为按天计息、借得短，总利息往往只有几百到一两千加元。具体以银行实际报价为准。
Q2：除了利息，还有哪些费用？
A：银行行政费约 200–500 加元；可能还有房屋估价费、律师费。如果桥贷金额大或期限超过约 120 天，可能需要在房产上登记留置权（lien），产生额外法律费用。私人贷款机构还会收贷款额 1%–2% 的设立费。
Q3：申请桥贷需要什么资格？
A：核心三件套：买卖双方协议都已 firm、旧房有足够净值、收入和信用达标。银行会做完整审核（收入证明、估价、负债比），信用分数和负债比要求接近常规按揭标准。
Q4：旧房没卖掉、桥贷到期了怎么办？
A：先跟银行谈续期（可能加价或收续期费）；同时评估是否降价促销旧房，或转用 HELOC/私人贷款过渡。最坏的情况是被迫同时背两套房的月供，现金流会非常紧张——所以签桥贷前就要有”卖不掉”的备用计划。
Q5：可以先买房、慢慢卖，不用桥贷吗？
A：可以，但要算两笔账：一是双房并存期间的两套月供和持有成本（地税、保险、暖气）；二是新按揭能否通过”双房并存”的压力测试。很多家庭发现桥贷几十天的利息，反而比扛几个月双月供便宜。
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官方来源：Bank of Canada 官网、CMHC 官网、Canada.ca。核验于 2026年10月4日。
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