先说三句：① Closing Cost（交房费用）是房价之外、交房当天必须用现金付清的一笔钱，安省通常为房价的 1.5%–4%，BC 省约 2%–5%，阿省约 1%–2%。② 其中最大头是土地转让税（Land Transfer Tax），多伦多市内还要再交一层市级土地转让税；安省首购族最高可退 4,000 加元，多伦多市内再加最高 4,475 加元。③ 这笔钱不能做进房贷，必须单独备足现金：一套 100 万加元的安省房子（多伦多市外），交房当天大约要多准备 2 万加元。
很多第一次在加拿大买房的人，把全部现金都算进了首付（Down Payment），到了交房周（Closing Week）才发现律师发来一份账单：除了首付，还要再交一笔几万加元的 closing cost，而且必须是银行本票（Certified Cheque）或银行汇票（Bank Draft），当天交不清，交易就可能违约。本文把这 7 项费用逐项拆开，附 100 万房子的实算例子，交房前照着准备就不会慌。
1. Closing Cost 到底是什么：为什么交房日还要掏一笔钱
Closing Cost 是完成房产过户（Closing）过程中产生的一次性费用总和。它和首付是两笔完全不同的钱：
- 首付（Down Payment）：付给卖家的房款一部分，最低 5% 起（50 万以下房价）。
- Closing Cost：付给政府、律师、保险公司等第三方的费用，交房当天经由你的律师统一结算。
关键规则有三条，记住就不会踩大坑：
- 这笔钱不能做进房贷，必须用现金在交房日付清；
- 交房前 1–2 周，你的律师会发一份”费用预估单”（Statement of Adjustments 初稿），上面列明每一项金额；
- 交房当天你把银行本票交给律师，律师代你付给各方，拿到钥匙（Keys）交易才算完成。
2. 第一项：土地转让税（Land Transfer Tax）——最大的一笔
土地转让税通常是 closing cost 里最大的一项，各省差别极大：
- 安省（Ontario）：按安省财政部（Ontario Ministry of Finance）公布的阶梯税率累进征收，从 0.5% 起跳，房价越高边际税率越高，最高一档为 2.5%。以 100 万加元的房子为例，土地转让税约为 16,475 加元。
- 多伦多市内：在省税之上还要再交一层市级土地转让税（Municipal Land Transfer Tax, MLTT），等于双重征税，100 万的房子市税部分也要上万加元。
- BC 省：叫房产转让税（Property Transfer Tax, PTT），税率为房价前 20 万部分 1%、20 万至 200 万部分 2%、200 万以上部分 3%。70 万的房子约为 12,000 加元。
- 阿省、萨省：没有土地转让税，只收小额的土地登记费（Land Titles Registration Fee）。
首购族减免别错过：安省首次购房者最高可退 4,000 加元土地转让税，多伦多市内再加最高 4,475 加元市税退税，由你的律师在交房时直接申报抵扣。BC 省 83.5 万加元以下的房子首购族可申请全额或部分 PTT 豁免。具体资格和金额以各省官网为准。
3. 第二项：律师费和杂费（Legal Fees & Disbursements）
在加拿大买房，买卖双方各自请律师（安省、BC）或公证人（Notary，魁省常用）完成过户，这是强制流程，不是可选项。律师要做的事包括：产权调查（Title Search）、起草过户文件、在土地登记处注册新产权、编制费用调整表、代收代付 closing 款项。
- 律师费：约 1,000–2,500 加元，视房子复杂程度（是否公寓、是否有租客、是否新房）而定；
- 杂费（Disbursements）：约 300–800 加元，包括产权检索费、登记费、快递费、文件复印费等律师代垫的小额支出。
建议在出价被接受后就找律师，并要求一份书面费用预估。不同律所报价可差 500 加元以上，货比三家不丢人。
4. 第三项：产权保险（Title Insurance）——一次性保费
产权保险（Title Insurance）是一次性保费，约 300–500 加元（部分报价到 700 加元），保护你和贷款银行免受产权瑕疵的损失，比如：前任屋主未付的地税留置、产权登记错误、边界纠纷、甚至伪造签名过户等。虽然出现概率不高，但一旦中招就是灭顶之灾，绝大多数律师会强烈建议购买，银行放贷时也常常要求必须有。
5. 第四项：验房与评估费（Home Inspection & Appraisal）
- 验房费（Home Inspection）：约 400–600 加元。验房师上门 2–3 小时，检查屋顶、地基、水电、暖通、霉菌、白蚁等，出具书面报告。强烈建议在条件期（Condition Period）内做完，发现大问题可以凭报告砍价或退出交易。
- 评估费（Appraisal）：约 300–500 加元。贷款银行可能要求独立评估，确认房子值你出的价，费用通常由买家承担。
这两项发生在交房之前，属于”沉没成本”：即使交易没成，钱也不退。但比起买到问题房，这几百加元花得值。
6. 第五项：税费调整（Statement of Adjustments）——补差给卖家
交房日处于一年中的某一天，而地税（Property Tax）、水电费、公寓管理费（Condo Fee）等是按整年或整月预付的。律师会做一张”调整表”（Statement of Adjustments），把卖家已经预付、但覆盖你入住之后时间的那部分钱，算出来由你补给卖家。
举例：卖家 1 月已缴全年地税 6,000 加元，你 7 月 1 日交房，那么下半年 3,000 加元的地税就由你补给卖家。这项金额因人而异，几百到几千加元都有可能，预算里要留余地。
7. 第六项：贷款违约保险的省销售税（仅安省有）
首付低于 20% 的买家必须购买房贷违约保险（Mortgage Default Insurance，俗称 CMHC 保险），保费为贷款额的 2.80%–4.00%（按首付比例分四档）。保费本身可以加进贷款本金，但安省的省销售税（PST）部分必须在交房当天用现金支付，不能融资。
举例：50 万房子、首付 5%，贷款 47.5 万，保费约 4% 即 19,000 加元，安省 PST 按 8% 算约 1,520 加元——这 1,520 加元必须在 closing 当天现金交。很多安省买家就是栽在这笔”意外”现金上，务必提前留出来。
8. 第七项：其他杂费——登记费、利息调整和小额现金支出
- 抵押登记费：各省土地登记处对转让和抵押登记收费，阿省约为每 5,000 元价值收 5 加元另加基础费（转让和抵押各收一次），安省、BC 则含在律师杂费里一并结算；
- 利息调整（Interest Adjustment）：如果交房日和房贷放款日之间有几天间隔，银行会收这几天的利息；
- 搬家相关小额支出：换锁、搬家公司定金、邮箱改地址等，几百加元量级，但都是现金支出。
另外提醒：新房（New Build）的 closing cost 结构不同，可能涉及新房 HST、Tarion 新房保修费、开发费（Development Charges）等，买楼花（Pre-construction）的人要单独向开发商和律师要清单，本文的 7 项主要针对二手房（Resale）。
9. 关键数字单列：一套 100 万的安省房子，交房当天多掏多少
以安省（多伦多市外）100 万加元二手房、首付 20%、无 CMHC 保险为例：
| 费用项 | 金额（加元） |
|---|---|
| 土地转让税（省税） | 约 16,475 |
| 律师费 + 杂费 | 约 2,000–2,500 |
| 产权保险 | 约 300–500 |
| 验房费 | 约 400–600 |
| 税费调整（补卖家） | 约 500–2,000 |
| 合计 | 约 19,675–22,075（约为房价的 2%） |
各省横向对比（100 万房子大致水平）：
| 地区 | Closing Cost 约占房价 | 备注 |
|---|---|---|
| 安省（多伦多市外） | 1.5%–4% | 土地转让税是大头；首购最高退 4,000 |
| 多伦多市内 | 往 4% 上限靠 | 省税 + 市税双重征收；市税首购最高退 4,475 |
| BC 省 | 2%–5% | PTT 1%/2%/3% 累进；83.5 万以下首购可豁免 |
| 阿省 | 约 1%–2% | 无土地转让税，只收登记费 |
以上为 2026 年公开资料口径的估算区间，具体税率以各省官网为准。
10. 交房前必看的 5 个坑
- 把 closing cost 算进首付里：最常见的死因。首付是首付，closing cost 是交房当天额外要交的现金，两笔钱分开准备。
- 安省买家忘了 PST on CMHC 保费：首付低于 20% 的安省买家，保费的 PST 必须在交房当天现金支付，几千加元，不在贷款里。
- 多伦多买家只算了省税、忘了市税：市内买房土地转让税要交两遍，预算直接翻倍，务必用市税计算器单独算一遍。
- 以为首购退税会自动到账：不会自动到账，是你的律师在交房结算时申报抵扣的。签律师聘用信时主动问一句”你会帮我申请首购退税吗”。
- 没有书面费用预估就等交房：交房前 1–2 周主动向律师要最终版 Statement of Adjustments，逐项核对，差额提前准备本票，交房当天才发现不够是最被动的。
11. 交房前 30 天 Checklist
- ☐ 单独备足 closing cost 现金（按房价 2%–4% 估算，安省买家多留 CMHC 保费 PST 的现金）
- ☐ 聘请房地产律师，要求书面费用预估单
- ☐ 确认首购退税资格，提醒律师申报（安省最高 4,000；多伦多市内再加最高 4,475）
- ☐ 条件期内完成验房（约 400–600 加元），拿到书面报告
- ☐ 确认房贷最终批复，问清银行是否要求独立评估
- ☐ 购买产权保险（约 300–500 加元一次性）
- ☐ 安排房屋保险（Home Insurance），交房日前生效，银行放款要求提供保单
- ☐ 办理水电、燃气、网络过户到自己名下
- ☐ 交房前 3 天与律师做最终对账，确认本票金额和收款人抬头
- ☐ 准备有效身份证件，交房当天按律师通知的时间地点签字拿钥匙
12. 常见问题 FAQ
Q1：Closing cost 可以做进房贷一起贷吗？
A：不可以。Closing cost 必须在交房当天用现金（银行本票）付清，银行不会把它计入贷款本金。唯一的例外是 CMHC 保费本身可以计入贷款，但安省的 PST 部分仍须现金支付。
Q2：阿省真的没有土地转让税吗？
A：是的。阿省和萨省不收土地转让税，只收小额的土地登记费，所以阿省的 closing cost 通常只有房价的 1%–2%，是全国最低的一档。
Q3：首购退税怎么拿到手？
A：不需要你自己去税务局申请。你的律师在交房结算时直接申报抵扣，退税金额从你应付的土地转让税里扣掉。安省最高 4,000 加元，多伦多市内市税部分最高再退 4,475 加元，前提是你符合首购资格。
Q4：交房当天钱不够会怎样？
A：非常被动。Closing 有严格的法律时限，交不清可能构成违约，定金（Deposit）面临风险，卖家还可能索赔差价损失。所以交房前 1–2 周一定要和律师做最终对账，宁可多准备一张小额本票备用。
Q5：新房和二手房的 closing cost 一样吗？
A：不一样。本文 7 项主要针对二手房。新房（尤其楼花）可能额外涉及新房 HST、开发费、Tarion 保修费、升级选项尾款等，买新房务必向开发商和律师单独索取完整的费用清单。
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官方来源：Ontario Ministry of Finance 官网土地转让税页面、BC 省政府官网 Property Transfer Tax 页面、Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 官网房贷保险费率页面。核验于 2026年10月4日。
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