先说三句：第一，加拿大贷款压力测试（mortgage stress test）的合格利率取「合同利率＋2%」和「5.25%」两者中较高者，截至 2026 年 10 月该规则仍有效（来源：OSFI Guideline B-20、Finance Canada）；第二，你实际签的利率越低，被「卡」的幅度相对越大，同样年收入 12 万加元，能贷额度常被压力测试砍掉约 10–15 万加元；第三，能贷多少最终看两个硬指标——GDS ≤39%、TDS ≤44%（带保险贷款、信用分 680 以上时的 CMHC 常用上限），先用本文的一分钟自测算出安全预算，再去看房、谈 offer，别倒过来。
很多华人首套房买家第一次听说压力测试，都是在银行预批（pre-approval）阶段被经理告知：「你以为能貸 65 万，其实只能貸 52 万。」钱没少挣，房没看错，是规则在中间多算了一层利率。这篇文章把规则、算法、数字和避坑一次讲清。
1. 压力测试到底测什么：一句话讲清规则
压力测试要求联邦监管贷款机构（大银行、多数信用社发放的联邦监管贷款）在批贷时，不用你真实签的合同利率（contract rate）去算你能否还得起，而是用一个更高的「最低合格利率」（Minimum Qualifying Rate，简称 MQR）去算。
| 项目 | 现行规则（截至核验日） |
|---|---|
| 最低合格利率 MQR | max（合同利率＋2 个百分点，5.25%） |
| 5.25% 是什么 | 监管设定的基准下限（benchmark floor），不是市场报价 |
| 适用范围 | 联邦监管机构发放的房贷：新购房、续贷换银行（straight switch 有豁免情形，以 OSFI 最新指引为准）、再融资 |
| 监管来源 | OSFI《Guideline B-20》无保险贷款；Finance Canada / CMHC 带保险贷款规则 |
举例：你谈到的 5 年固定利率是 4.30%，则 4.30%＋2%＝6.30%，高于 5.25%，银行就按 6.30% 来算你的月供承受力；如果你谈到的是 3.10% 的浮动利率（variable rate），3.10%＋2%＝5.10%，低于 5.25%，则按 5.25% 算。注意：浮动利率贷款同样要过压力测试，且因利率会浮动，银行还会看你的 trigger rate 风险提示。
2. 谁会被测、谁可以豁免
- 新买房贷款：无论首付低于 20%（带保险 insured）还是 ≥20%（无保险 uninsured），在联邦监管机构借钱都要测。
- 续贷（renewal）留在原银行：一般不重新测，这是 OSFI 允许的同机构续约豁免。
- 续贷换银行（switch）：符合条件的 straight switch（金额、摊还期不变）在部分情形下可免重复压力测试，具体以 OSFI 与贷款机构最新政策为准，不要默认一定免测。
- 再融资（refinance）增贷：视为新贷款，要重新测。
- 省监管信用社 / 私人贷款（private lender）：规则宽严不一，B lender、私人贷利率更高、费用更多，不能当作「绕过压力测试」的常规解法。
3. 银行真正卡你的两个比率：GDS 与 TDS
压力测试只是第一步。银行最终用两个偿债比率决定你最多能借多少：
| 比率 | 算什么 | 常用上限（带保险、信用分≥680） |
|---|---|---|
| GDS（Gross Debt Service，总偿债比） | （房贷月供＋地税＋取暖费＋公寓费 50%）÷ 税前月收入 | ≤ 39% |
| TDS（Total Debt Service，总债务比） | GDS 分子再＋车贷、学生贷、信用卡最低还款（常按余额 3% 计）等全部月债 ÷ 税前月收入 | ≤ 44% |
关键细节：这里的「房贷月供」是用压力测试合格利率（MQR）算出来的，不是你的真实月供。信用分低于 680 时，CMHC 口径的上限常收紧到 GDS 35% / TDS 42% 左右（以 CMHC 与各保险公司最新承保手册为准）。无保险贷款各银行内部上限略有差异，但 39%/44% 是首套房买家最实用的自测锚点。
4. 一分钟自测：你到底能贷多少
第 1 步：算月度「可承受房贷月供」上限。取税前年收入 ÷12 ×39%（GDS）得到住房成本总额，再减去地税月均、取暖费、公寓费一半，剩下的才是留给房贷本息（P&I）的额度；同时用 TDS 44% 再算一遍，减去你全部月债，两个结果取较小者。
第 2 步：把这笔月供按合格利率反推贷款额。参考下表（25 年摊还、按合格利率估算，仅供自测量级，精确数字请用 CMHC / FCAC 官方计算器或银行预批确认）：
| 家庭税前年收入 | 无其它月债时，约可承受贷款额（按 MQR 6.3% 估算） | 有 700 加元月债时 |
|---|---|---|
| 80,000 加元 | 约 34–36 万加元 | 约 25–27 万加元 |
| 100,000 加元 | 约 43–46 万加元 | 约 34–37 万加元 |
| 120,000 加元 | 约 52–56 万加元 | 约 43–47 万加元 |
| 150,000 加元 | 约 66–70 万加元 | 约 57–61 万加元 |
第 3 步：加上首付，就是你的看房总价上限。再倒推首付比例：总价 ≤50 万加元最低首付 5%；50 万–150 万加元为「首 50 万 ×5% ＋ 超出部分 ×10%」；≥150 万加元须 20%，且带保险贷款的房屋总价上限为 150 万加元（以 Finance Canada / CMHC 最新规定为准）。首套房或新建房符合条件的买家可申请 30 年摊还（insured），月供更低、通过压力测试略容易，但总利息更高。
5. 同样收入，为什么有人多贷 10 万：四个杠杆
- 先清小额高息债：信用卡欠 1 万加元，银行常按每月 300 加元（3%）计入 TDS，相当于吃掉约 5–6 万加元的贷款额度。买房前 3–6 个月清掉车贷尾款、信用卡循环余额，往往比多攒同额首付更「涨额度」。
- 摊还期拉长：符合条件的首套房 30 年摊还 vs 25 年，月供降约一成，合格额度同步上升，但要算总利息账。
- 共同申请人（co-applicant）：配偶收入合并计算是最直接的增额方式；父母做担保人（guarantor）只增信用背书，不直接并入收入比率，效果不同，别混淆。
- 利率谈低一点：合同利率每低 0.25%，合格利率同步低 0.25%（在 +2% 主导区间内），额度小幅上升。多找 mortgage broker 比价 A/B lender，常有意外空间。
6. 费用与时间线：从预批到交房要多久、花多少钱
| 环节 | 常见时长 | 关键费用（加元，以当地报价为准） |
|---|---|---|
| 预批 pre-approval（利率锁定 90–120 天） | 1–3 个工作日出信 | 通常免费；拉信用报告 |
| 正式批贷＋房屋评估 appraisal | 出价后 5–10 个工作日 | 评估费约 300–500 |
| 验房 home inspection | 条件期 3–7 天内 | 约 400–600 |
| 律师过户 closing | 交房前 1–2 周 | 律师费约 1,500–2,500＋土地转让税（各省差异大，安省另有省＋多伦多双税；首套房有退税额度，以省府官网为准） |
| CMHC 保险保费（首付<20%） | 随贷款发放 | 按贷价比计入贷款本金，安省另付保费 PST 现金，以 CMHC premium 表为准 |
时间提醒：预批信不是批贷承诺。收入、雇主、负债在交房前变化（换工作、买新车、刷大额信用卡），银行复核时都可能降额甚至拒贷。
7. 常见坑与红线（4–6 条）
- 按真实月供找房：用 4.3% 真实利率算「月供能承受」就去出价，正式批贷按 6.3% 一算直接超标，定金（deposit）都有风险。出价前一定按合格利率自测。
- 预批后新增负债：交房前贷款买车、办分期买家具，TDS 立刻爆表，是华人买家最常见的「临门一脚被拒」原因。
- 首付来源说不清：大额赠与（gift）须父母签署赠与信并留转账记录；不明大额入账会被要求解释来源，反洗钱审查不过直接卡住。
- 把 B lender / 私人贷当长期方案：利率 7%–12%＋1%–2% 手续费，只适合短期过桥，长期持有成本失控。
- 忽略公寓费与地税：老公寓公寓费每月 700–900 加元，一半计入 GDS，额度杀伤力不亚于车贷，看房时先问清 condo fee 与地税年额。
- 赌「续贷免测」去换银行：straight switch 豁免有条件与时限，提前向新银行书面确认，别听口头承诺。
8. 新手 checklist：看房前逐项打钩
- □ 已按「合同利率＋2% 与 5.25% 取高」算出自己的合格利率
- □ 已用 GDS 39% / TDS 44% 自测出贷款额上限，并留 5% 缓冲
- □ 信用卡、车贷等月债已尽量清零或降到最低，近 3 个月不再新增分期
- □ 首付资金在账户停留足够时间，赠与部分有赠与信＋转账凭证
- □ 已拿到书面预批信，确认利率锁定期覆盖预计交房日
- □ 已预留过户杂费：土地转让税、律师费、评估验房费（一般按房价 1.5%–4% 预留，各省差异大）
- □ 已确认自己适用 25 年还是 30 年摊还（首套房/新建房资格）
- □ 出价合同保留 financing condition（贷款条件），不轻易 waive
9. 什么时候该找 mortgage broker，而不是直接找银行
收入结构简单（本地全职 T4）、信用分 720 以上、首付 ≥20% 的买家，直接找银行或 broker 差别不大，比利率即可。自雇、海外收入、佣金/奖金占比高、信用记录短的新移民，broker 能同时递多家 A/B lender，出批率明显更高，且通常由贷款方付佣金、买家不直接付费（B lender 情形可能收费，先问清）。无论找谁，要求对方把「按合格利率算的最高额度」写在邮件里留痕。
10. 常见问题 FAQ
Q1：5.25% 这个数字以后会变吗？
A：会。5.25% 是监管基准下限，OSFI 与 Finance Canada 会定期检视。截至 2026 年 10 月 1 日核验，规则仍为「合同利率＋2% 与 5.25% 取较高者」，实际申请时以 OSFI、Finance Canada 官网当日公布为准。
Q2：压力测试没过，是不是就买不了房？
A：在联邦监管机构借不到目标金额。可以降总价、增首付、先清债提高 TDS 空间、加共同申请人，或等收入/信用改善后重测。省监管信用社规则较灵活，私人贷成本高，都要算清总成本再决定。
Q3：浮动利率是不是更容易过压力测试？
A：当浮动合同利率较低时，+2% 后可能仍由 5.25% 下限主导，优势有限；且浮动利率未来上行风险自担。要比较的是「合格利率」而非眼前月供，并评估自己承受利率上升的能力。
Q4：首套房 30 年摊还需要什么条件？
A：现行政策下，带保险贷款的首套房买家及购买新建房的买家可申请最长 30 年摊还（房屋总价须在带保险上限内）。资格细节以 CMHC、Finance Canada 最新公布为准，申请时让贷款方书面确认。
Q5：父母赠与首付会影响压力测试吗？
A：赠与本身不计收入，不直接改变 GDS/TDS，但须有赠与信证明无需偿还；若实为借款需按月还款计入 TDS，反而降额度。资金须留完整转账记录备查。
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官方来源：Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) Guideline B-20、CMHC Mortgage Insurance and Debt Service Calculator pages、Financial Consumer Agency of Canada (FCAC) Mortgage Qualifier Tool。核验于 2026年10月1日。
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