先说三句：非居民在加拿大收租，默认被扣的是毛租金的 25%（Part XIII 预扣税），费用一分不认；想要按净额交税有 2 种方法——① 年底报 Section 216 申报表（T1159），按净租金交累进税率、多扣的退回来；② 年初先交 NR6 表让 CRA 批准，预扣直接按估计净额的 25% 扣，现金流不用被锁一年。
老王 2024 年举家搬去美国，多伦多的 condo 以每月 3,000 加元租出去。他的物业经理每个月先扣 750 加元交给 CRA，一年下来 9,000 加元。他后来才知道：这套房每年地税 4,800、房贷利息 9,600、管理费 2,880、保险 900，加起来费用 18,260 加元，净租金其实只有 17,740 加元。用 Section 216 申报后，实际应缴税远低于 9,000，CRA 把差额退了回来。这一出一进，差距近 5,000 加元——全是信息差。
本文把非居民房东的租金税务讲透：默认规则怎么扣、2 种降为净额的方法怎么选、NR6 和 T1159 的实操步骤、时间线与关键数字、以及最容易踩的 5 个坑。
1. 默认规则：毛租金 25%，谁扣、怎么扣、何时缴
只要你是加拿大非税务居民（non-resident），在加拿大收租金，适用《所得税法》第 XIII 部分（Part XIII）：付款人必须从毛租金中预扣 25% 交给 CRA。
- 扣谁的钱：税是房东的，但由”付款人”代扣代缴。付款人通常是你的物业经理；如果没有物业经理，直接收租的租客就是法律上的扣缴义务人。
- 按什么基数扣：毛租金，不扣除任何费用。月租 3,000 加元，每月扣 750 加元。
- 什么时候缴：预扣税必须在租金支付或记入你名下那个月的次月 15 日前汇给 CRA。例如 3 月收的租，4 月 15 日前必须汇出。
- 迟缴后果：CRA 对未按时汇出的税款收取复利（compound daily interest），还可能加罚。物业经理迟缴，责任会连带到房东身上，所以选靠谱的经理很重要。
- NR4 税单：每年经理会给你开 NR4 税单（Statement of Amounts Paid or Credited to Non-Residents of Canada），列明毛租金和已扣税额。这是你后续申报退税的凭证，务必收好。
默认规则对有房贷的房东最不利：利息、地税、管理费一分不认，全按毛租金 25% 先扣走。这就是下面 2 种方法存在的意义。
2. 方法一：Section 216 申报（T1159）——年底算净额，多扣的退回来
Section 216 是《所得税法》第 216 条给你的选择权：非居民房东可以选择对加拿大的租金收入按净额缴纳 Part I 累进税，而不是 Part XIII 的毛租金 25% 一刀切。
- 用什么表：T1159（Income Tax Return for Electing Under Section 216）。这是专门给非居民租金收入的申报表，不是普通的 T1。
- 能扣哪些费用：房贷利息、地税、房屋保险、物业管理费、维修费、广告费、水电（房东承担部分）等与出租直接相关的费用都可以扣。注意：本金还款不能扣，只有利息部分能扣。
- 税率怎么算：净租金按普通累进税率交税。净额低的时候，实际税率常常远低于 25%。
- 已扣的 25% 怎么办：申报时，已预扣的税款抵作已缴税（tax credit）。如果预扣额大于按净额算出的应缴税，CRA 把差额退给你。
- 申报期限：一般是租金所属年度结束后 2 年内。但如果你走的是下面的 NR6 路线，期限收紧为次年 6 月 30 日，且即使不欠税也必须申报。
- 欠税何时到期：如果按净额算下来还欠税，欠税余额的到期日是 4 月 30 日，5 月 1 日起计利息。
算笔账（示例）：年租金 36,000 加元，默认预扣 9,000 加元。费用合计 18,260 加元，净租金 17,740 加元。按累进税率，联邦+省税合计大约 3,500–4,500 加元（各省税率不同，以官网税率表为准）。CRA 退回差额约 4,500–5,500 加元。这就是方法一的价值：把多扣的钱拿回来。
3. 方法二：NR6 预批——年内就按净额预扣，现金流不被锁
方法一的缺点是：钱先被扣走一年，年底才能退。NR6 解决的就是这个问题——让你当年就按净额预扣。
- NR6 是什么：全称 Undertaking to File an Income Tax Return by a Non-Resident Receiving Rent from Real or Immovable Property，是你和你的加拿大代理人（通常是物业经理，必须是加拿大税务居民）向 CRA 提交的联合承诺：承诺当年会报 Section 216 申报表。
- 什么时候交：每年 1 月 1 日前，或第一笔租金到期前。NR6 按年申请，不自动延续，每年都要重新交。
- 批准后什么效果：CRA 书面批准后，你的代理人可以按估计净租金的 25% 预扣，而不是毛租金的 25%。月租 3,000、估计月费用 1,522，净额约 1,478，每月只扣约 370 加元，而不是 750 加元。
- 批准前的空窗期：在 CRA 书面批准之前，代理人必须继续按毛租金 25% 预扣，不能提前按净额扣。
- 代价：NR6 获批后，你必须为该年度提交 Section 216 申报表（T1159），截止次年 6 月 30 日——即使按净额算一分税不欠也要报。错过这个期限，可能失去净额待遇，被按毛租金 25% 重新核税。
4. 两种方法对比：一张表看懂怎么选
| 对比项 | 方法一：Section 216（T1159） | 方法二：NR6 预批 + Section 216 |
|---|---|---|
| 预扣基数 | 毛租金 25%（先多扣） | 估计净租金 25%（少扣） |
| 现金流 | 钱被锁一年，年底退 | 当月就少扣，现金流好 |
| 申请时机 | 年底申报时直接选 | 每年 1 月 1 日前先交 NR6 |
| 是否需要加拿大代理人 | 不需要（可自己报） | 需要（代理人联署 NR6） |
| 申报义务 | 2 年内申报即可 | 必须次年 6 月 30 日前申报 |
| 适合谁 | 费用低、差额小、嫌麻烦的房东 | 有房贷、费用高、看重现金流的房东 |
一句话建议：有房贷、地税高的房东，NR6 几乎必做；费用很少、净额接近毛额的房东，直接年底报 T1159 更省事。两种方法不冲突——NR6 获批后，年底照样要报 T1159 做最终结算。
5. NR6 实操：第 1 步到第 4 步
第 1 步：找一个加拿大代理人。通常是你的物业管理公司，法律要求代理人是加拿大税务居民。自己收租、没有代理人的房东走不了 NR6，只能用方法一。
第 2 步：和代理人一起填 NR6。表上要填房产地址、估计年毛租金、估计年费用、估计净租金。估计要合理——CRA 会看，离谱的低估可能被质疑。费用估计参考上一年的实际数。
第 3 步：在 1 月 1 日前寄给 CRA。按 CRA 官网的寄送地址递交，留好寄出凭证。新买房年中开始出租的，在第一笔租金到期前递交即可。
第 4 步：等书面批准，通知代理人切换预扣基数。批准前继续按毛租金扣；拿到批准函后，代理人从下个月起按净额 25% 扣，并继续在次月 15 日前汇给 CRA。记得在日历上标出次年 6 月 30 日的 T1159 申报死线。
6. T1159 申报实操：费用怎么列、NR4 怎么用
- 收入：填全年毛租金总额（所有加拿大房产的租金收入和费用要合并在一张 T1159 上申报）。
- 费用扣除：逐项列房贷利息、地税、保险、管理费、维修费。保留所有收据和银行流水至少 6 年，CRA 可能抽查。
- 已扣税抵免：把 NR4 税单上的已预扣税额填入抵免栏，并附上 NR4 复印件。没有 NR4，退税申请可能被拒——这是很多人栽跟头的地方。
- CCA（资本成本补贴/折旧）：租金申报里可以申报房屋折旧抵税，但出售时会有 recapture（折旧回拨）税，出售当年一次性补税。是否申报 CCA 要算总账，详见本站相关阅读《加拿大出租房CCA：折旧抵税一时爽，出售recapture税单吓一跳》。
- 多处房产：名下多套出租房的收入和费用合并申报，一张 T1159 搞定。
- 找谁报：T1159 可以自己填，也可以找熟悉非居民税务的会计师。第一次报建议找会计师，把费用口径一次理顺。
7. 费用 / 时间线 / 关键数字
| 项目 | 数字 |
|---|---|
| 默认预扣税率 | 毛租金的 25%（Part XIII） |
| NR6 获批后预扣税率 | 估计净租金的 25% |
| NR6 递交期限 | 每年 1 月 1 日前，或第一笔租金到期前 |
| 预扣税汇缴期限 | 租金支付/记入当月的次月 15 日前 |
| T1159 申报期限（无 NR6） | 租金所属年度结束后 2 年内 |
| T1159 申报期限（NR6 获批） | 次年 6 月 30 日（必须报，即使不欠税） |
| 欠税余额到期日 | 4 月 30 日（5 月 1 日起计利息） |
| 迟缴利息 | CRA 复利，按日计算 |
| NR4 税单 | 每年由代理人开具，申报时附上 |
费用方面：NR6 本身不收费；请会计师报 T1159 的市场价约 300–800 加元（以当地报价为准）；物业经理代扣代缴通常包含在管理费里，单独收费的约每月 50–100 加元。和动辄几千加元的退税差额比，这笔钱花得值。
8. 常见坑 / 红线：5 条
坑 1：NR6 批下来之前就按净额扣。CRA 必须书面批准，口头/默认不算数。提前切换基数属于少缴，利息罚款照算。
坑 2：NR6 获批后忘了报 T1159。这是 NR6 唯一的”代价”，6 月 30 日死线一过，可能被按毛租金 25% 重新核税，之前少扣的全要补回来。
坑 3：NR4 税单弄丢了。没有 NR4，CRA 可能不认你的已扣税抵免，退税直接被拒。每年 2–3 月主动问经理要。
坑 4：以为美加税收协定能降税率。协定允许加拿大对境内不动产租金征税，25% 预扣税率本身不因协定降低（租金部分）。正确姿势是在美国报税时用 foreign tax credit 抵已缴的加拿大税，避免双重征税。
坑 5：租客直租、没人代扣就以为不用管。没有物业经理时，租客是法定扣缴人；租客不扣，CRA 照样找房东追税+利息。直租的非居民房东更应该主动管起来。
9. 新手 checklist
- ☐ 确认自己的税务居民身份：已切断居住联系、成为非居民（emigrant），才适用本套规则
- ☐ 指定加拿大代理人（物业经理），书面确认其负责代扣代缴
- ☐ 决定路线：费用高→年初交 NR6；费用低→年底直接报 T1159
- ☐ 走 NR6 路线：在 1 月 1 日前递交表，拿到书面批准再切换预扣基数
- ☐ 每月核对：经理是否在次月 15 日前汇出预扣税
- ☐ 每年 2–3 月：向经理索取 NR4 税单并存档
- ☐ 次年 6 月 30 日前（如走 NR6）/ 2 年内：提交 T1159，附 NR4
- ☐ 所有费用收据、银行流水保留至少 6 年
- ☐ 如在美国报税：用 foreign tax credit 抵加拿大已缴税
10. FAQ：大家真实会问的 4 个问题
Q1：NR6 每年都要交吗？去年批了今年能自动续吗？
A：每年都要重新交，不自动延续。错过 1 月 1 日期限，当年就只能按毛租金 25% 先扣着，年底再用 T1159 退。
Q2：房子空置了几个月，没有租金，还要交 NR6 / 报 T1159 吗？
A：NR6 是按”有租金收入的年度”申请的；没有租金收入的年度不需要。但只要当年收过租，即使只有几个月，T1159 的申报义务照旧（NR6 获批年份必须报）。
Q3：我可以自己当”代理人”交 NR6 吗？
A：不行。NR6 要求代理人是加拿大税务居民，非居民房东本人不符合条件。没有加拿大代理人就只能用方法一（年底 T1159）。
Q4：预扣的 25% 和最终按净额算的税，哪个是”真正的税”？
A：预扣只是”预缴”。真正的税是 T1159 上按净额、累进税率算出来的数。预扣多了退、少了补（NR6 路线下少扣的部分在 T1159 结算时补齐）。
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官方来源：CRA 官网”Non-residents – Rental income”页面（Part XIII 预扣税、NR6 与 Section 216 说明）、Canada.ca 表格 NR6 与 T1159 说明页、Canada.ca 出版物 T4144（非居民租金收入指南）。核验于 2026年10月7日。
关键政策以 CRA / Canada.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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