先说三句：已离境成为加拿大非税务居民（non-resident）后出售加国房产，买家必须预扣售价的 25% 交给 CRA（折旧性出租物业是 50%）；卖方在出售后 10 天内递交 T2062 表申请合规证书（Certificate of Compliance / Clearance Certificate），可把预扣降到应纳税额或降为零；最后报一份 Section 116 税表，多扣的钱才能退回来。
1. 为什么离境后卖房比本地人卖房多 3 个步骤
加拿大税务居民卖房，税是报税时自己算；但非税务居民卖房，CRA 没有”人”可以追税——你人不在境内，卖完拿了钱就走。所以《所得税法》（Income Tax Act）第 116 条（Section 116）设计了一套”先扣、再审、后退”的流程：钱先由买家扣住一部分交给 CRA，再由卖家提交文件证明实际应纳税额，最后多退少补。
理解这个逻辑，整个流程就好懂了：预扣（withholding）是保证金，不是最终税款；真正的税是按你的实际资本利得算出来的。三个退税动作——T2062 申请、拿证书、报 Section 116 税表——就是这套”先扣、再审、后退”逻辑的具体落实。
适用对象：出售时已是加拿大非税务居民的人，包括已搬回中国、搬去美国或其他国家的前居民，也包括本身就是外国买家的海外投资者。注意判断标准是税法上的居民身份（residency for tax purposes），不是国籍也不是枫叶卡。
2. 买家的法定义务：25% 预扣从售价里直接扣
Section 116 规定，任何人向非税务居民购买应税加拿大房产（taxable Canadian property，包括住宅、公寓、出租房、商业物业、空地等），买家必须从售价中预扣 25% 上缴 CRA，除非卖方已经拿到 CRA 的合规证书。
举例：一套 90 万加元的房子，买家交割时要扣下 225,000 加元 交给 CRA，卖家到手 675,000 加元。注意是按售价总额扣，不是按利润扣——哪怕你的实际资本利得税只有 7 万，扣的还是 22.5 万。
买家如果没扣，CRA 可以直接向买家追讨这笔税（Garon v. The Queen 等判例确认了买家的扣缴责任）。所以正规的交割律师一定会在交割时确认卖方的税务居民身份，卖方隐瞒身份会给自己和买家都带来法律风险。
3. 折旧性物业更狠：50% 预扣
如果是出租型或折旧性物业（depreciable property，比如计提过资本成本补贴 CCA 的出租公寓楼），预扣率是 50%：25% 对应成本部分，25% 对应收益部分。计算公式对应两张表：T2062 用于普通房产，T2062A 用于折旧性物业；合伙权益用 T2062B。
大部分普通自住房或非出租投资房只涉及 T2062，但如果你做过房东并申报过 CCA，一定要跟律师确认用哪张表，表格用错会导致申请被退回重走流程。
4. 退税动作一：出售后 10 天内递交 T2062
这是时间要求最紧的一步。卖方必须在出售后 10 天内向 CRA 递交 T2062 申请包（注意：是从实际出售日算起，不是从交割日算起；实务中尽量在交割前就准备好材料）。
申请包通常包括：
- 买卖协议（Agreement of Purchase and Sale）原件或复印件
- 原始购房合同与购房成本证明
- 装修、翻新等计入成本基（cost base）的支出凭证
- 律师费、土地转让税等交易费用凭证
- 租金物业的 CCA 计算（如适用）
- 贷款对账单
- 卖方身份证明（护照、驾照等）
- 税号：SIN（工卡号）或 ITN（个人税号）；没有税号要先填 T1261 表申请 ITN，另需数周
迟交的代价：罚款每天 100 加元起算，每套房产最高可达 2,500 加元，另计利息。CRA 对这个时限执行得非常严格。
5. 退税动作二：拿到合规证书，预扣降到零或应纳税额
T2062 的核心产出是一张 Certificate of Compliance（合规证书，也称 Clearance Certificate）。CRA 审核你的成本、售价和估计应纳税额后发证。有了这张证书：
- 如果算出来没有应纳税款（如亏损出售），预扣可降为 0；
- 如果有应纳税款，预扣降为估计应纳税额，而不是售价的 25%。
理想的时间安排是在交割之前拿到证书——这样交割时买家按证书金额预扣，你不用被扣走售价的 25% 再等退税。但现实是 CRA 处理有积压，公开资料显示处理周期可达 12 周以上（以官网为准），所以至少要提前 30 天递交，越早越好。
实务中常见的策略：交割律师在交割文件中加入条款，约定预扣款由律师信托账户暂管，待证书下发后再按证书金额结算，避免资金被直接汇给 CRA 后漫长等待。
6. 退税动作三：报 Section 116 税表，把多扣的钱拿回来
即使拿到了证书、交割顺利，事情还没完。出售的次年，卖方还要申报一份 Section 116 税表（个人用 T1 申报 Section 116 部分，公司用 T2），申报这笔资本利得并计算最终应纳税额。
最终税额 = 资本利得 × 计入率（inclusion rate，以官网为准）× 适用税率。资本利得 = 售价 − 调整后成本基（ACB）− 出售费用。之前被预扣的金额在税表上作为已缴税款抵扣：扣多了就退，扣少了就补。
这张税表就是”拿回多扣 25%”的正式通道。不报这张表，预扣款就躺在 CRA 账上，没人会主动退给你。
7. 完整时间线：从挂牌到拿回钱
- 挂牌前：确认自己的税务居民身份；找熟悉 non-resident 交易的交割律师和会计师；准备好原始购房文件。
- 签买卖协议后：立即启动 T2062 材料整理；没有税号（SIN/ITN）的同步申请 T1261。
- 交割前：争取拿到合规证书；拿不到则与买方律师协商预扣款托管安排。
- 交割日：买家按证书金额或 25%（折旧性物业 50%）预扣并上缴 CRA。
- 出售后 10 天内：T2062 必须已递交（如交割前已交则无需重复）。
- 出售次年报税季：申报 Section 116 税表，结算最终税款、申请退还多扣部分。
- 退税到账：CRA 处理周期较长，从出售到拿回多扣款项可能需要一年以上，预留心理预期。
8. 费用一览：这笔交易要花多少钱
- 预扣款：售价 × 25%（普通房产）或 × 50%（折旧性物业）——保证金性质，可退。
- 交割律师费：non-resident 交易文件更复杂，律师费通常高于本地居民交易，以报价为准。
- 会计师/CPA 费用：T2062 申请包 + Section 116 税表，一般按小时或打包收费，提前询价。
- 迟交罚款：每天 100 加元起，每套房最高 2,500 加元——这是完全可以避免的成本。
- 资金时间成本：被预扣的 25% 售价在退税前无法动用，按你的资金成本自行估算。
真正要交的税（资本利得税）只占利润的一部分；但现金流上被锁住的 25% 售价，才是大多数人最痛的地方。提前拿证书是唯一合法的缓解手段。
9. 常见坑 / 红线：6 条千万别踩
- 以为 25% 就是税：它是预扣、是保证金。最终税按实际利得算，多扣的要主动报税才退，不报不退。
- T2062 错过 10 天期限：罚款每天 100 加元起。材料不全可以先交、后补，但”先交”这个动作不能晚。
- 没有 SIN/ITN 就不管：T2062 需要税号，没有就先办 T1261 申请 ITN，另需数周——这一步经常成为整个链条的瓶颈。
- 隐瞒非居民身份：想让买家不扣 25% 而隐瞒身份，CRA 追查后买家和卖家都可能被追责，得不偿失。
- 折旧性物业用了 T2062 而不是 T2062A：表格用错会被退回，10 天期限不等人。
- 卖完就不管加拿大税务：Section 116 税表不报，多扣的钱拿不回来；且 CRA 保留对漏报的追溯权力。
10. 新手 checklist：出发前逐项打勾
- ☐ 确认出售时的税务居民身份（non-resident for tax purposes）
- ☐ 找熟悉 Section 116 的交割律师 + 会计师
- ☐ 收集原始购房合同、成本基凭证、装修支出凭证
- ☐ 确认有 SIN 或提前申请 ITN（T1261）
- ☐ 签买卖协议后立即准备 T2062（或 T2062A）申请包
- ☐ 争取交割前拿到合规证书；拿不到则安排预扣款托管条款
- ☐ 出售后 10 天内确认 T2062 已递交
- ☐ 出售次年申报 Section 116 税表，申请退还多扣款
11. 常见问题 FAQ
Q1：我已经回国 5 年了，卖多伦多的房子也要走 Section 116 吗？
A：要。判断标准是出售时的税务居民身份，不是你离开了多久。只要出售时是 non-resident，就适用 Section 116 的预扣和 T2062 流程。
Q2：25% 预扣可以谈吗？能不能少扣一点？
A：预扣率是法定的，买卖双方私下约定不了。但卖方拿到合规证书后，预扣可以降为估计应纳税额或零——这是唯一的合法减免路径。
Q3：T2062 一定要 10 天内交吗？交割前交行不行？
A：10 天是”最晚”期限，交割前交完全可以，而且是推荐做法——越早交，越有可能在交割前拿到证书，避免 25% 售价被锁。
Q4：亏本卖的，还要走这套流程吗？
A：要。预扣义务看的是身份不是盈亏。亏本出售时合规证书可以把预扣降为零，但流程本身不能跳过。
Q5：多扣的钱多久能退回来？
A：要等你申报 Section 116 税表并经 CRA 核定后。CRA 处理周期较长，从出售到退税到账预留一年以上的心理预期，具体以官网公布的处理时间为准。
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官方来源：CRA 官网（Canada Revenue Agency）、Income Tax Act Section 116、CRA T2062 申请指引页面。核验于 2026年10月17日。
关键政策以 CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成税务建议，具体操作请咨询持牌会计师或税务律师。
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