首次购房者 3 类补助全解：申请条件+能省多少钱一次算清

先说三句：第一，加拿大首次购房者的补助分三类——联邦储蓄激励（FHSA 免税存首付 + RRSP 购房计划 HBP 免税借款）、联邦退税抵税（购房税收抵免 HBTC 最高省 1,500 加元 + 新房 GST/HST 退税最高约 5 万加元）、省级土地转让税优惠（安省退税最高 4,000 加元等）；第二，三类可以叠加用，单人最高能调动约 10 万加元免税首付资金（FHSA 4 万 + HBP 6 万），夫妻翻倍；第三，最大的坑是以为 2024 年已死的”首次购房者激励计划”（FTHBI）还活着——它早已停止新申请，别被过时信息误导。

一、先总览：3 类补助一张表看懂

加拿大针对首次购房者的”补助”其实没有一笔叫”补助金”的现金，而是分散在联邦和各省的三个篮子里：

关键前提：CRA 对”首次购房者”的统一定义是——本年度及过去 4 个日历年里，没有拥有并自住过符合条件的住房。5 年前买过、现在租房的，大概率重新符合资格。

二、第一类·联邦储蓄激励：FHSA（首次购房储蓄账户）

FHSA（First Home Savings Account）2023 年 4 月 1 日推出，是目前最划算的首次购房工具：结合了 RRSP 的”存入抵税”和 TFSA 的”取出免税”，而且购房提取永远不用还。

核心数字（CRA 规则，核验于 2026 年 10 月）

• 每年最多存 8,000 加元，终身上限 40,000 加元；
• 未用完的年度额度最多结转 8,000 加元到下一年（但额度只从你开户那年开始攒，开户前的年份不补）；
• 开户条件：加拿大居民、年满 18 岁（部分省 19 岁）、首次购房者身份；
• 账户最长开 15 年（或到 71 岁那年），到期前必须用于合格购房、免税转入 RRSP/RRIF，或应税提取；
• 超额存入按每月 1% 罚税，多开几个 FHSA 不会增加额度；
• 夫妻两人可以各开各的，合力攒 8 万加元免税首付。

能省多少钱

以年收入 8 万加元的安省买家为例：一年存满 8,000 加元，按约 31% 的边际税率，当年退税约 2,518 加元；这笔钱在账户里增值免税，购房时提取一分税不交。相当于政府直接补贴了你一部分首付。

三、第一类·联邦储蓄激励：HBP（RRSP 购房计划）

HBP（Home Buyers’ Plan）是老牌工具：允许首次购房者从自己的 RRSP 里免税取钱买房，本质是”向未来的自己借一笔免息贷款”。

核心数字（2024 年预算上调后）

• 每人最多取 60,000 加元（2024 年 4 月 16 日起从 35,000 上调），夫妻合计最高 12 万加元；
• 90 天规则：取款前 90 天内存入 RRSP 的钱不能用于 HBP，临门一脚注资是无效的；
• 15 年偿还：通常从取款后第二年开始还，每年至少还 1/15；2022–2025 年间首次取款的有临时宽限期（还款推迟到第 5 年起，具体年份以 CRA 为准）；
• 少还的部分当年计入应税收入；
• 取款需有书面购房协议，并在取款次年 10 月 1 日前完成购房/建房，且一年内入住作主要居所。

最大的操作坑

往 RRSP 里存钱不会自动算作 HBP 还款——必须在报税表 Schedule 7 上明确指定为还款。很多人存了钱却忘了指定，结果当年还款额被记为 0，差额直接变成应税收入，白白多交税。

四、FHSA 和 HBP 可以叠加吗？

可以，而且这是官方允许的”标准姿势”。2023 年起，同一套房可以同时用 FHSA 免税提取和 HBP 取款：

• 单人上限：FHSA 4 万 + HBP 6 万 = 10 万加元免税首付资金；
• 夫妻双方都符合资格：最高 20 万加元；
• 优先级建议：先把 FHSA 存满（不用还），不够再动 HBP（要还）。

注意 FHSA 是”攒”，HBP 是”借”——HBP 适合已经有 RRSP 余额的人，FHSA 适合从零开始攒首付的人。

五、第二类·联邦退税抵税：HBTC（购房者税收抵免）

HBTC（Home Buyers’ Tax Credit）最简单：买房当年在报税表 line 31270 申报 10,000 加元的 Home Buyers’ Amount，按联邦最低税率 15% 计算，直接省税 1,500 加元。

• 夫妻可以分摊这 10,000 加元的申报额，但总额不变；
• 资格同样看”首次购房者”四年回溯定义，配偶任一方过去 4 年拥有自住房都不行；
• 二手房、新房都适用，申报一次即可。

六、第二类·联邦退税抵税：新房 GST/HST 退税

这是金额最大的一项，但只针对新建或实质翻新的住宅，二手房没有。

• 房价 100 万加元及以下：GST（或 HST 中的联邦部分）全额退还，最高约 50,000 加元；
• 房价 100–150 万加元：按滑动比例递减；150 万以上：无退税；
• 适用条件：购房协议签订日在 2025 年 3 月 20 日（含）之后、2031 年之前，且买家为首次购房者、用作主要居所；
• 很多情况下开发商会在交房时直接抵扣，少带现金交割；自己申报走 CRA 表格，具体以 CRA 指引为准。

提醒：2025 年之前的旧版新房 GST 退税上限只有约 6,300 加元，新版是专门针对首次购房者的加码，别拿旧数字做预算。

七、第三类·省级土地转让税优惠

土地转让税（Land Transfer Tax / Property Transfer Tax）是交房时最大的一笔杂费，各省给首次购房者的减免：

• 安省：首次购房者退税最高 4,000 加元，通常由律师在交房时直接抵扣；多伦多市还有额外的市级土地转让税，市级部分退税规则另行计算，以官网为准；
• BC 省：首次购房者购买新建住宅有物业转让税豁免，额度与房价挂钩，具体上限以 BC 省官网为准；
• 魁省、草原省、大西洋省：各有置业补贴或转让税减免，金额因房型和买家身份而异；
• 阿尔伯塔省：没有省级土地转让税，天然省一笔。

关键：看的是房子所在省的政策，不是你现在住哪个省；跨省买房先查目标省官网。

八、能省多少钱：3 个家庭一次算清

算例 A：安省 60 万加元 condo，单身首购

• FHSA 存满一年退税约 2,518 加元（年入 8 万为例）；
• HBTC 省税 1,500 加元；
• 安省土地转让税退税 4,000 加元；
• 直接省约 8,000 加元，另有 HBP 最多 6 万加元免税借款可用。

算例 B：安省 90 万加元新房，夫妻首购

• 新房 GST 5% = 45,000 加元全免；
• 两人 HBTC 合计省税 3,000 加元；
• 两人 FHSA 各存满，退税合计约 5,000 加元；
• 直接省超过 53,000 加元，另有 HBP 合计 12 万加元免税借款额度。

算例 C：BC 省 50 万加元二手房，单身首购

• HBTC 省税 1,500 加元；
• BC 省首次购房者转让税豁免（额度以官网为准）；
• HBP 最多 6 万加元免税借款 + FHSA 免税储蓄。

以上算例为示意，个人实际金额以 CRA 和各省官网规则为准。

九、申请时间线：第 1 步到第 5 步

1. 第 1 步（买房前 1–3 年）：确认首次购房者身份，立刻开 FHSA——额度从开户年开始攒，早开早攒；
2. 第 2 步（买房前 6 个月）：检查 RRSP 余额和 90 天规则，规划 HBP 取款金额；找贷款经纪做预批；
3. 第 3 步（签约后）：办理 FHSA 合格提取（需书面购房协议）；向金融机构提交 HBP 取款表格 T1036；
4. 第 4 步（交房时）：律师办理省级土地转让税退税/豁免；新房确认 GST/HST 退税是开发商抵扣还是自行申报；
5. 第 5 步（次年报税）：line 31270 申报 HBTC；HBP 取款次年起按 Schedule 7 规划 15 年还款。

十、常见坑 / 红线 6 条

1. 以为 FTHBI 还活着：联邦”首次购房者激励计划”（共享产权那个）2024 年 3 月已停止新申请。还有人拿它做预算，是拿死政策算活账。
2. FHSA 开户太晚：额度只从开户年开始攒。打算 3 年后买房的人，今天不开户等于每年扔掉 8,000 额度。
3. HBP 临门一脚注资：取款前 90 天内存的钱不能用。提前至少 4 个月把 RRSP 资金安排到位。
4. HBP 还款忘记指定：存了 RRSP 却没在 Schedule 7 指定为还款，CRA 视为当年还款 0，差额变应税收入。
5. 二手房指望 GST 退税：新房 GST/HST 退税只针对新建/实质翻新住宅，二手房没有这笔钱。
6. FHSA 15 年期限当摆设：到期前没买房，钱要么免税转 RRSP（不占额度，最稳妥），要么变成应税提取。别拖到最后一刻。

十一、新手 checklist

• ☐ 用 CRA”四年回溯”标准确认自己算不算首次购房者
• ☐ 还没开 FHSA 的，今天就开（哪怕先存 100 加元占额度）
• ☐ 查 RRSP 余额，确认 HBP 90 天规则不受影响
• ☐ 买新房的：问开发商 GST/HST 退税是交房抵扣还是自行申报
• ☐ 确认房子所在省的土地转让税退税/豁免额度和办理方式
• ☐ 交房律师是否会在 settlement 时直接抵扣省级退税
• ☐ 次年报税记得 line 31270 申报 HBTC
• ☐ HBP 取款后设日历提醒：15 年还款计划 + 每年 Schedule 7 指定

十二、常见问题 FAQ

Q1：夫妻两人都算首次购房者吗？能各领一份吗？
A：只要两人都满足四年回溯定义，就可以各开各的 FHSA（各 4 万）、各用各的 HBP（各 6 万）；HBTC 的 10,000 加元申报额两人分摊。只有一方符合，另一方的额度用不了。

Q2：5 年前买过房、现在租房，还算”首次”吗？
A：大概率算。CRA 看的是本年度加过去 4 个日历年有没有拥有并自住，5 年前卖掉的不影响。但”拥有”包括配偶名下的自住房，离婚/分居等特殊情况以 CRA 裁定为准。

Q3：FHSA 的钱最后没买房怎么办？
A：三条路：免税转入你的 RRSP 或 RRIF（不占 RRSP 额度，最划算）、应税提取（按当年收入交税）、转给配偶（有限制条件）。所以”开了 FHSA 一定要买房”是误区，不买也不会亏。

Q4：FHSA 和 HBP 真能同时用在同一套房上吗？
A：能。2023 年起官方明确允许叠加，单人最高 10 万加元（FHSA 4 万 + HBP 6 万）免税首付资金。建议顺序：先存满 FHSA（不用还），缺口再用 HBP（要还）。

Q5：买二手房能拿哪些？新房多哪些？
A：二手房照样拿 FHSA、HBP、HBTC 和省级转让税优惠；新房额外多拿 GST/HST 退税（100 万以下全免 GST，最高约 5 万加元）。所以同预算下新房的首购补贴总额通常更高。

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官方来源：Canada Revenue Agency (CRA) – First Home Savings Account (FHSA)；Canada Revenue Agency (CRA) – Home Buyers’ Plan (HBP)；Canada.ca – First-Time Home Buyers’ Tax Credit & GST/HST New Housing Rebate。核验于 2026年10月21日。

关键政策以 CRA / Canada.ca / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。

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