先说三句：① 你是加拿大非税务居民、在加有出租房，默认规则是付款方（租客或物业经理）从你的毛租金里直接预扣 25% 上缴 CRA（Canada Revenue Agency，加拿大税务局），钱先走、账后算。② 想改成按净租金（扣掉地税、贷款利息、维修等费用之后）预扣，每年 1 月 1 日前（或首笔租金到账前）让你的加拿大代理人递交 Form NR6 并获 CRA 书面批准。③ 递了 NR6 就必须在次年 6 月 30 日前申报 Section 216（T1159 表），多扣的退、少扣的补；错过这个期限，就回到毛租金 25% 一刀切。
先看你是不是”非税务居民房东”
这套规则只针对非税务居民（non-resident for tax purposes）。注意：税务居民身份看的是你与加拿大的居住联系（residential ties）——比如在加有没有住房、配偶子女是否在加、银行账户和医保卡是否保留——而不是看国籍、护照或枫叶卡。以下几种人最容易中招：
- 已移民但长期回流国内、房子留在加拿大出租的人；
- 在加拿大买了投资房、但本人从未在加定居的海外买家；
- 曾经是税务居民、离境后与加拿大切断居住联系的人。
移民身份不等于税务身份。如果你不确定自己的税务居民身份，建议咨询 CRA 或持牌税务师确认，不要自己”感觉”了事——身份判错，后面所有申报全错。
默认规则：毛租金 25%，谁来扣、怎么交
只要你是税务上的非居民，你的加拿大租金收入默认适用非居民预扣税（non-resident withholding tax）：付款方必须从每一笔租金里扣下 25%，直接汇给 CRA。执行链条是这样的：
- 谁负责扣：付租金给你的人。如果房子交给物业管理公司打理，就是物业经理；如果是租客直接打款给你，法定义务就落在租客身上（这也是近年争议最大的地方，租客常常根本不知道房东是非居民）。
- 什么时候汇：租金支付或记入你名下的次月 15 日前，必须汇到 CRA。
- 年底凭证：付款方要给你开 NR4 税单（Statement of Amounts Paid or Credited to Non-Residents of Canada），作为已预扣的凭证。
- 没扣会怎样：CRA 按按日复利收利息；如果付款方是你的加拿大代理人（agent），CRA 有权直接从代理人身上追讨欠税加利息。
关键点：这 25% 是按毛租金（gross rent）算的，一分费用都不让扣。对背着房贷、地税的房东来说，这个默认税率通常远高于你实际该交的税——所以才有下面的 NR6 和 Section 216 两条”减负通道”。
关键数字一张表
| 项目 | 数字 / 期限 |
|---|---|
| 默认预扣比例 | 毛租金的 25% |
| NR6 递交期限 | 每年 1 月 1 日前，或首笔租金到期前 |
| 预扣税款汇出期限 | 租金支付次月的 15 日前 |
| NR6 获批后预扣基数 | 净租金的 25% |
| Section 216 申报表 | T1159（Income Tax Return for Electing Under Section 216） |
| 递了 NR6 后的申报截止 | 次年 6 月 30 日（即使无欠税也要报） |
| Section 216 选择的一般期限 | 租金所属年度结束起 2 年内 |
| NR6 批准前 | 继续按毛租金 25% 预扣，直到 CRA 书面批准 |
以上数字核验于 2026年10月7日，来源见文末官方来源行；具体执行以 CRA 官网最新口径为准。
NR6 是什么：把预扣基数从”毛”换成”净”
Form NR6 全称是《非居民就加拿大不动产租金（或木材特许权使用费）申报所得税的承诺书》（Undertaking to File an Income Tax Return by a Non-Resident Receiving Rent from Real or Immovable Property or Receiving a Timber Royalty）。它的作用很单纯：向 CRA 承诺”我今年一定会报 Section 216″，换取 CRA 批准你的代理人按净租金预扣 25%，而不是按毛租金。
- 谁来递：你的加拿大代理人（agent）——必须是加拿大居民，可以是物业管理公司、会计师，也可以是你在加拿大的亲友，但必须有你的书面授权。代理人递交时同时为你的税务合规做了担保。
- 什么时候递：每年 1 月 1 日前，或当年第一笔租金到期前。NR6 按年度申请，每年都要重新递。
- 批准前怎么办：在 CRA 书面批准之前，代理人必须继续按毛租金 25% 预扣，一天都不能提前”打折”。
- 批准后：代理人按”租金收入减去已支付的租赁费用”后的净额扣 25%，仍在次月 15 日前汇给 CRA，年底照常开 NR4。
NR6 申请五步走
- 第 1 步：指定加拿大代理人。找一家靠谱的物业管理公司或会计师，签书面授权，明确其为你的 agent 并负责预扣和汇款。没有加国居民代理人，NR6 无从谈起。
- 第 2 步：估算全年净租金。把全年预期租金减去可抵扣费用：地税（property tax）、房贷利息（注意是利息部分，不是月供全额）、房屋保险、维修费、物业管理费、水电等。估算要合理，CRA 可能抽查。
- 第 3 步：在期限前递交 NR6。每年 1 月 1 日前，或首笔租金到期前，由代理人递给 CRA。建议留出至少几周的审批时间。
- 第 4 步：等 CRA 书面批准。批准前继续毛租金预扣。批准函是代理人”改按净额预扣”的唯一依据，务必存档。
- 第 5 步：全年按净额预扣并按时汇款。代理人每月按净租金 25% 预扣、次月 15 日前汇 CRA，年底开 NR4 税单给你。
Section 216 年度申报：T1159 按净收入、累进税率结算
NR6 解决的是”年内少被扣”，而真正的”算总账”发生在年底：根据《所得税法》第 216 条（Section 216），非居民房东可以选择就加拿大租金收入单独申报 T1159 表（Income Tax Return for Electing Under Section 216），按净租金收入、适用累进税率（graduated rates）计税，而不是 25% 一刀切。
- 因为按净收入、累进税率计算，实际税负通常明显低于毛租金的 25%；
- 年内已预扣的 25% 如果超过 T1159 算出的应纳税额，CRA 退还差额；
- 你在加拿大的所有租金收入和费用要合并在一张 Section 216 申报表里；
- 一般期限是租金所属年度结束起 2 年内；但如果你当年递了 NR6 并获批，期限收紧为次年 6 月 30 日，即使没有欠税、即使不期待退税，也必须报。
算笔账：月租 2500 加元的两种算法
假设多伦多一套 condo 月租 2,500 加元，全年租金 30,000 加元；全年费用：地税 4,000、房贷利息 9,000、房屋保险 1,500、维修 3,000、物管费 3,600，合计 21,100 加元，净租金 8,900 加元。
| 算法 | 预扣基数 | 年内被预扣 | 年底结算 |
|---|---|---|---|
| 默认：毛租金 25% | 30,000 | 7,500 | 可走 Section 216 按净收入重算，多退少补；但不报就等于按 7,500 交了 |
| NR6 获批：净租金 25% | 8,900 | 2,225 | 次年 6 月 30 日前报 T1159，按累进税率算净收入税负，多退少补 |
这个例子里，年内少被占用 5,275 加元现金流，年底按累进税率结算后大概率还有退税。数字为示例说明，实际税负取决于你的费用结构和当年税率，以 CRA 官网为准。
5 条红线：踩中一条就回到 25% 毛租金
- 红线 1：NR6 迟交。过了 1 月 1 日（或首笔租金到期日）才递，当年就按毛租金 25% 预扣，没有补救。
- 红线 2：递了 NR6 却没在次年 6 月 30 日前报 T1159。CRA 会取消净额待遇，按毛租金 25% 重新核定。这是 NR6 通道里最常见的翻车点。
- 红线 3：代理人不是加拿大居民。NR6 要求 agent 必须是加国居民；找海外亲友”挂名”无效。
- 红线 4：费用单据缺失或虚报。净租金的每一分扣除都要有凭证；CRA 调整费用后，预扣基数和退税都会跟着变，还可能加利息。
- 红线 5：以为”租客不知道我是非居民”就不用扣。预扣是付款方的法定义务；租客没扣，CRA 照样可以追，利息按日复利计算。
代理人的连带责任：为什么物业经理比你还紧张
在 NR6 机制里，加拿大代理人不只是”帮你交表的人”，而是你的担保人：如果代理人没有按时预扣和汇款，CRA 有权直接从代理人身上追讨税款并加收利息；如果非居民房东最终没有申报，CRA 同样可以找代理人算账。NR4 开晚了、开错了也有罚则。这就是为什么正规物业管理公司对非居民房东的合规流程卡得很严——他们是在用自己的信用给你担保。选代理人时，优先选有处理非居民业务经验的公司，并把预扣、汇款、NR4、T1159 的责任写进服务合同。
新手 checklist
- ☐ 确认自己的税务居民身份（居住联系，而非移民身份）
- ☐ 指定一名加拿大居民作为 agent，签书面授权
- ☐ 每年 1 月 1 日前（或首笔租金前）由 agent 递交当年 NR6
- ☐ 收到 CRA 书面批准前，继续按毛租金 25% 预扣
- ☐ 每月预扣税在次月 15 日前汇到 CRA，年底索取 NR4 税单
- ☐ 次年 6 月 30 日前申报 T1159（Section 216），多退少补
- ☐ 全年费用单据（地税单、贷款利息单、维修发票）分类存档至少 6 年
常见问题 FAQ
Q1：我人不在加拿大，租客直接把全额租金打给我，不预扣行不行？
A：不行。预扣是付款方的法定义务，不是”商量”。租客没扣，CRA 可以向租客或你的加拿大代理人追讨欠税加按日复利的利息。正确做法是走 NR6 通道合法降低预扣基数，而不是跳过预扣。
Q2：NR6 每年都要重新申请吗？
A：是的，NR6 按年度申请，每年 1 月 1 日前（或首笔租金到期前）重新递交，CRA 重新批准。当年没递，当年就按毛租金 25% 预扣。
Q3：房子空置了几个月、没有租金收入，还要申报吗？
A：如果当年递了 NR6 并获批，即使没有租金或没有欠税，也必须在次年 6 月 30 日前报 T1159。没递 NR6 的年份，一般仍可在 2 年期限内选择 Section 216 申报，具体以 CRA 官网为准。
Q4：25% 预扣是最终税吗？交了就不用再报了？
A：如果你不做任何选择，这 25% 就是最终税。但对大多数有房贷、地税的房东来说，走 Section 216 按净收入、累进税率重算后通常能拿回一部分，等于把多交的税退回来。
Q5：以后卖房时的预扣跟租金预扣是一回事吗？
A：不是一回事。卖房涉及的是 disposition（处置）环节的单独申报和预扣规则（以及可能的 25% 卖房款预扣），与租金的 NR6/Section 216 通道相互独立，卖房前务必单独咨询税务师，以 CRA 官网为准。
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官方来源：CRA guide T4144 “Non-Residents and Rental Income”、CRA Form NR6、Canada.ca “Electing under section 216″。核验于 2026年10月7日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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