先说三句：人已经回国、房子还留在加拿大的人卖房，躲不开《所得税法》第 116 条（Section 116）——没有 CRA 的完税证明（Certificate of Compliance），买家律师必须扣下成交价的 25% 上缴 CRA。成交前先递 T2062 表格申请完税证明，是让钱少被扣、早拿回来的关键。成交之后，次年 4 月 30 日前向 CRA 报税结算真实税负，多扣的部分退回来，整个流程共 4 步。
老陈 2023 年带着全家回国定居，温哥华的公寓一直空置。2026 年初他决定卖掉，成交价 95 万加元，交割那天买家律师直接扣了 23.75 万——他第一次听说”非税务居民卖房，要先过 CRA 这一关”。这笔钱不是最终税款，只是预扣；流程走对了，大部分能回来；流程走错，这笔钱会在 CRA 手里躺大半年。本文把这 4 步一次讲透。
第 1 步先搞懂：你算”非税务居民”吗
这里的”居民”指的是税务居民（tax resident），不是移民身份。你拿着枫叶卡、甚至拿着加拿大护照，只要长期住在国内、和加拿大断了主要居住联系（primary residential ties），在税法上就可能是非税务居民。反过来，持工签在加拿大住满一年的人，税法上反而可能是税务居民。
CRA 判定税务居民主要看两类联系：
- 主要居住联系：在加拿大有没有自住房、配偶或未成年子女是否住在加拿大。
- 次要居住联系：银行账户、驾照、医保卡、社保联系（social ties）、是否在加拿大有经济活动等。
人回国了、房子没卖——房子本身就是一个很强的居住联系，但如果其他联系都已切断，很多人会被认定为非税务居民。拿不准的，可以向 CRA 申请 NR73 表格做税务居民身份判定（determination of residency status），以 CRA 的书面结论为准，不要自己猜。
第 2 步理解规则：Section 116 到底是什么
《所得税法》第 116 条是专门管”非税务居民处置加拿大应税财产”的条款，加拿大境内的房子（taxable Canadian property）正好落在里面。它的逻辑很简单：非税务居民卖房赚的钱，加拿大有权征税；但人不在加拿大，CRA 怕收不到税，于是把”代扣”义务压在了买家身上。
具体规则是：
- 如果卖家（非税务居民）拿不出 CRA 发出的完税证明，买家必须从成交价中扣下 25%，上缴给 CRA。
- 买家如果没扣、没缴，买家个人要替卖家承担这笔税——所以买家律师一定会扣，卖家谈不掉。
- 如果卖家提前向 CRA 申请并拿到了完税证明，预缴金额可以按”预计增值部分的 25%”计算（即 25% ×（预计成交价 − 买入成本 ACB）），或者提供 CRA 认可的担保，扣款额会小得多。
有人会问：中加之间有税收协定，能不能免掉这笔税？答案是不能。税收协定下，加拿大对位于本国境内的不动产处置收益保留征税权，协定不提供免税——这正是 Section 116 程序存在的原因：税一定要先在加拿大算清，再谈退税。
注意：25% 扣的是成交价总额，不是利润。100 万的房子扣 25 万，哪怕你当年买入价就是 98 万、几乎没赚，照样先扣 25 万。这就是为什么必须走流程把它拿回来。
第 3 步看全景：4 步流程总览
| 步骤 | 做什么 | 时间点 | 关键文件 |
|---|---|---|---|
| 第 1 步 | 递 T2062，申请完税证明 | 成交前最好；最晚成交后 10 天内 | T2062 表格、买卖合同 |
| 第 2 步 | 买家扣下 25%，上缴 CRA | 交割时扣；成交当月结束后 30 天内上缴 | 律师信托账户 |
| 第 3 步 | 拿到完税证明，律师放款 | CRA 处理数周到数月 | Certificate of Compliance |
| 第 4 步 | 次年报税，多退少补 | 次年 4 月 30 日前 | 非居民报税表（Section 115/116 return） |
第 4 步细拆（上）：成交前递 T2062 申请完税证明
T2062（Request by a Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property）是非税务居民卖房的第一张表格，作用是向 CRA 申报”我要卖房了”，并申请完税证明。
表格里要填的核心信息：
- 买卖双方姓名、地址；
- 房产的完整描述（地址、法律描述）；
- 预计成交价和调整后成本基数 ACB（买入价 + 买入时的土地转让税、律师费等合理费用）；
- 附上买卖合同（agreement of purchase and sale）等支持文件。
两个时间点要记牢：
- 最好成交前就递：法律允许在”计划处置”阶段就递（proposed disposition），CRA 审核后先发证明，交割时就不用被扣 25%。
- 最晚成交后 10 天内必须通知 CRA：错过这个期限可能产生罚款，越早越好。
递表的同时，CRA 会要求你先缴一笔”预计税款”：25% ×（预计成交价 − ACB），或者提供 CRA 认可的担保。缴完（或担保到位），CRA 才会发完税证明。这笔钱和第 2 步买家扣的 25% 是两回事，不要重复缴——有完税证明在手，买家就不需要再扣全额。
第 5 步细拆（中）：买家律师扣 25%，30 天内上缴 CRA
如果交割时你还没拿到完税证明，买家律师会按法律要求从房款中扣下成交价的 25%，放进律师信托账户。这笔钱的去向：
- 买家必须在成交当月结束后 30 天内把扣款上缴给 CRA；
- 买家逾期不缴，买家自己面临最高相当于应缴金额 10% 的罚款，故意不缴的可达 20%——所以买家比你还着急缴。
一个特殊情形：如果这套房曾经出租过（属于可折旧资产 depreciable property），预扣的计算口径可能不同于简单的 25%，具体以 CRA 官网口径为准，递 T2062 时如实申报出租历史即可。另外，如果出租期间的租金没有按 Section 216 每年申报，CRA 可能暂扣完税证明，直到历年租金税表全部结清——有案例因此拖了一年以上。
第 6 步细拆（下）：拿到完税证明，律师放款
CRA 收到 T2062 和预缴款（或担保）后开始审核，审核通过发出完税证明（Certificate of Compliance），同时发给买卖双方。你的律师凭这份证明，从信托账户把剩余房款放给你。
处理时间各案不同，少则数周，多则数月，复杂情况可达 4–6 个月，以 CRA 实际处理为准。所以”成交前就递 T2062″的建议，本质上是在用时间换钱——早递，早拿证明，交割时少被扣。
第 7 步收尾：第 4 步次年 4 月 30 日前报税，多退少补
预扣和完税证明都只是”预缴”，真正的税要在次年算清。非税务居民需要在次年 4 月 30 日前向 CRA 提交非居民报税表（Section 115/116 return），申报这笔房产处置的真实资本利得：
- 资本利得 = 成交价 − ACB − 卖房相关合理费用（经纪佣金、律师费等）；
- 应税资本利得 = 资本利得 × 计入率。目前计入率为 50%（2026 年没有已生效的上调，以 CRA 官网为准）；
- 用已预缴/预扣的金额抵税：多缴的 CRA 退给你，少缴的补上。
举个例子：95 万成交、ACB 70 万、费用 5 万，资本利得 20 万，应税部分 10 万。按非居民适用税率算出的真实税款，几乎一定远低于当初被扣的 23.75 万——差额就是你要退回来的钱。不报税 = 自动放弃退税，这一步千万别省。
费用、时间线与关键数字一览
| 项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| 预扣比例 | 成交价的 25% | 无完税证明时买家必须扣 |
| 完税证明预缴 | 25% ×（预计成交价 − ACB） | 或提供 CRA 认可的担保 |
| T2062 通知期限 | 成交后 10 天内 | 逾期可能罚款；最好成交前递 |
| 买家上缴期限 | 成交当月结束后 30 天内 | 逾期买家被罚 10%，故意 20% |
| 完税证明处理 | 数周到数月 | 复杂情况可达 4–6 个月，以实际为准 |
| 报税截止 | 次年 4 月 30 日 | 申报真实利得，多退少补 |
| 资本利得计入率 | 50% | 目前有效口径，以 CRA 官网为准 |
常见坑与红线：6 条
- 以为回国了就不用管加拿大税：税务居民身份和你人在哪没关系，和居住联系有关。房子本身就是一个强联系，卖房前先确认自己的税务居民身份，错判身份会导致整套申报用错表格。
- T2062 拖过 10 天期限：成交后 10 天内必须通知 CRA，逾期可能产生罚款，且会拖慢完税证明。签了买卖合同就该准备表格，不要等到交割。
- 出租房的租金税没年年报：如果房子出租过、租金没按 Section 216 申报，CRA 会暂扣完税证明直到历年税表结清，有人因此多等一年以上。卖房前先把租金税表补齐。
- UHT（空置税）申报没做：CRA 可能因欠缴的《未充分利用住房税》申报而拒绝发完税证明。卖房前确认 UHT 申报义务已履行。
- 把 25% 预扣当成最终税款：预扣只是代扣代缴，真实税负要次年报税才定。不报税，多扣的钱就白送 CRA 了。
- 指望和买家”商量”不扣：扣款是买家的法定义务，不扣买家自己担责，买家律师不可能答应。省钱的正路只有一条：提前拿完税证明。
新手 Checklist
- ☐ 确认自己的税务居民身份（不确定就申请 NR73 判定）
- ☐ 算清 ACB：买入价 + 买入时的土地转让税、律师费等
- ☐ 整理卖房费用凭证：经纪佣金、律师费、验房费等
- ☐ 签买卖合同后尽快准备 T2062，争取成交前递出
- ☐ 如房子出租过：补齐历年 Section 216 租金税表
- ☐ 确认 UHT 申报义务已履行
- ☐ 交割时确认律师扣款金额与去向（25% 预扣进信托账户）
- ☐ 收到完税证明后跟进律师放款
- ☐ 次年 4 月 30 日前提交非居民报税表，申请退税
- ☐ 全程保留：买卖合同、T2062 回执、完税证明、律师结账单
常见问题 FAQ
Q1：房子没怎么增值，也要走这套流程吗？
A：要。Section 116 的通知义务看的是”处置了应税加拿大财产”这个行为，不看赚没赚钱。没增值意味着真实税款很少、退税更多，但 T2062 和报税一步都不能省。
Q2：25% 预扣就是我要交的税吗？
A：不是。25% 是按成交价总额预扣的”押金”，真实税款按（成交价 − ACB − 费用）× 50% 计入率再乘以适用税率计算，通常远低于预扣额，差额次年报税退回。
Q3：人已经在国内，怎么递 T2062？
A：表格可邮寄给 CRA，或通过 CRA 认可的电子渠道提交，具体提交方式以 CRA 官网最新说明为准。人在海外不影响申请，但建议委托加拿大的会计师或律师跟进，处理 CRA 的补件要求会快很多。
Q4：已经成交了、还没申请，现在怎么办？
A：立刻补通知，10 天期限内递出 T2062 罚款风险最小；即使超过 10 天，也要尽快递并如实说明，拖着不办只会让完税证明和退税一起延迟。同时跟进买家律师确认 25% 预扣已按时上缴 CRA。
Q5：完税证明一般要等多久？
A：各案不同，少则数周，多则数月，材料复杂或有出租历史的可达 4–6 个月，以 CRA 实际处理进度为准。唯一的加速办法就是材料一次备齐、尽早递出。
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官方来源：CRA 官网（T2062 表格说明、Section 116 合规指引）、Canada.ca（非税务居民报税指引）、《所得税法》Income Tax Act 第 116 条。核验于 2026年10月11日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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