先说三句：非税务居民在加拿大卖房，只要交割时拿不出 CRA 的清税证明（Certificate of Compliance），买方律师就必须从房款里扣下 25% 的总房价交给 CRA；提前办好 T2062 清税证明，预扣就只针对”预估利润”甚至是零；没办证明也没关系——成交后报一张 Section 116 非居民税表，多扣的钱能退回来，只是要等半年到一年以上。
1. 非居民卖房，为什么 CRA 盯这么紧
加拿大税法把房子这类资产叫做”应税加拿大财产”（Taxable Canadian Property）。税务居民卖房，CRA 明年 4 月 30 日报税时自然能算到你的头上；但非税务居民卖完房可能就飞回国了，CRA 要到税很麻烦。于是税法第 116 条（Section 116）干脆把压力转给了买方：买非居民的房子，买家有义务扣税代缴。也就是说，这个制度惩罚的不是卖家，而是”没扣税的买家”——买家因此比卖家还紧张，这也是整个流程能运转起来的原因。
注意这里的”非居民”是指税法意义上的非税务居民（non-resident for tax purposes），不是”没有枫叶卡”。你拿了 PR 但长居海外、切断了居住联系（没房子、没配偶子女在加、无银行账户和医保），也可能被认定为非税务居民；反过来，留学生、工签持有者在加有显著居住联系，一般还是税务居民。税务身份不确定的，先以官网为准或咨询会计师，不要自己拍脑袋。
2. 25% 扣的是”总房价”，不是利润
这是整个 Section 116 里最容易被低估的一点。没有清税证明时，买方扣的是售价的 25%，不是”赚了多少”的 25%。举个例子：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 卖房总价 | 90 万加元 |
| 买入成本（含律师费、装修等） | 70 万加元 |
| 实际利润 | 20 万加元 |
| 买方依法预扣（25% × 90 万） | 22.5 万加元 |
| 交割日卖家实际到手 | 67.5 万加元 |
看到问题了吗：你实际只赚了 20 万，CRA 却先扣走了 22.5 万——扣掉的钱比你的利润还多。扣下的钱要在买方交割后 30 天内汇给 CRA。卖家之后通过报 Section 116 税表，把多扣的部分要回来。这笔钱在 CRA 手里躺着的时间，按实务经验通常是 6 到 18 个月（以官网处理进度为准）。
所以 25% 预扣本质上不是”多交税”，而是一笔强制性的现金流冻结。能提前办清税证明，就完全可以避免这笔冻结。
3. 注意：出租房、商铺可能要扣 50%
还有一个更狠的档位：如果卖的是可折旧资产（depreciable property），比如曾经申报过折旧（CCA，Capital Cost Allowance）的出租楼、商用物业，预扣比例是 50%（税法 116(5.3) 条）。对应的清税证明表格也不是 T2062，而是 T2062A。
很多华人房东的出租 condo 或独立屋都申报过 CCA 抵税，卖的时候如果还按”普通住宅 25%”准备，交割日会被打个措手不及。签约前先确认：这套房历史上有没有申报过折旧？有，就按 50% 档和 T2062A 表格走。
4. 第 1 步：签买卖合同的同时，就向 CRA 申请清税证明
清税证明的官方名字叫 Certificate of Compliance，俗称”清税纸”，申请表格是 T2062（全称：Notice by a Non-Resident of Canada of the Disposition of Taxable Canadian Property，非居民处置应税加拿大财产通知书）。这是整个流程里最重要的一步，操作要点：
- 时机：买卖合同（Agreement of Purchase and Sale）一签就递交，不要等到交割前。CRA 处理时间实务上约 6 到 12 周（以官网为准），交割前拿不到证明，预扣照扣不误。
- 材料：买卖合同、买入合同、成本基础（ACB）计算依据（买入价、律师费、土地转让税、大额装修发票）、拟交割日期、你的加拿大税号（有 SIN 用 SIN，没有就用 ITN——Individual Tax Number，T1261 表格申请，处理也要几周，提前办）。
- 核心逻辑：你在 T2062 里向 CRA 申报”这笔交易我大概赚多少、应交多少税”，CRA 审核通过后发证明，上面会写一个”核定金额”（certificate limit）。
- 法律期限：T2062 必须在处置后 10 天内通知 CRA。晚交的罚款是每天 25 加元，最低 100、最高 2,500 加元（税法 162(7) 条）。更重要的是：超过 10 天没通知，预扣就按总房价 25% 算，而不是按利润算——罚款是小事，现金流冻结才是大事。魁省的房子还有额外的省罚款规则。
实务建议：让你的加拿大律师或会计师帮你准备 T2062，自己 DIY 容易在 ACB 计算上出错，而 ACB 算错直接影响证明上的核定金额。
5. 第 2 步：交割日，把证明交给买方律师
交割（closing）当天，流程是这样的：
- 你的律师把 CRA 发的清税证明交给买方律师；
- 买方律师核对证明上的核定金额，按证明扣税——通常是预估利润的 25%，如果证明确认这笔交易没有应纳税额，预扣可以是 0；
- 剩余房款正常交割给你。
对比一下有证明和没证明的区别（仍以 90 万卖价、20 万利润为例）：
| 情形 | 交割日预扣 | 卖家到手 |
|---|---|---|
| 无清税证明 | 22.5 万（25% × 总价） | 67.5 万 |
| 有清税证明（利润 20 万） | 5 万（25% × 预估利润） | 85 万 |
| 有清税证明（亏损/无应税额） | 0 | 90 万 |
一张纸的差距，就是十几万加元现金流的差距。这就是为什么第 1 步必须提前做。
还要提醒一句：买方不扣税，CRA 找的是买方。税法 116(5) 条规定，买家没扣足 25%，CRA 可以直接向买家追税，而且没有追溯时限——买家哪怕十年后被查到都要补。所以别指望”买家通融一下不扣”，正规买方律师绝对不会答应。
6. 第 3 步：成交后报 Section 116 税表，多退少补
交割完成后，事情还没结束。非居民卖家要在次年按要求申报一张 Section 116 非居民税表（个人用 T1 的 Section 116 部分，公司用 T2），把这笔卖房的资本利得正式算清楚：
- 算出真实的资本利得 = 卖价 − 调整后成本基础（ACB）− 卖房费用（佣金、律师费等）；
- 按资本利得计入规则算出应纳税额（税率以官网为准）；
- 和已经预扣的金额对比：多扣了就退税，扣少了就补税。
这一步即使你办了清税证明也要做——清税证明只解决”交割时扣多少”，最终税负还是要靠这张税表结算。退税处理时间实务上 6 到 18 个月不等，CRA 处理完会把多扣的钱退给你。
一个常见误区：”房子卖亏了就不用管了”。错。即使是亏损交易，T2062 的 10 天通知义务照样存在；亏损时清税证明上的预扣是 0，但你不申请，买方照样扣 25% 总价——亏钱还被冻结几十万，是最冤的情形。
7. 费用 / 时间线 / 关键数字，一表看懂
| 项目 | 数字 | 备注 |
|---|---|---|
| 无证明时预扣比例 | 售价的 25% | 税法 116(5) 条；可折旧物业 50%（116(5.3) 条） |
| 买方汇款期限 | 交割后 30 天内 | 汇给 CRA |
| T2062 通知期限 | 处置后 10 天内 | 晚交罚款每天 25 加元 |
| 晚交罚款 | 最低 100，最高 2,500 加元 | 税法 162(7) 条；魁省另有省罚款 |
| CRA 处理 T2062 | 约 6–12 周 | 实务经验，以官网为准 |
| 退税等待 | 约 6–18 个月 | Section 116 税表递交后，以官网为准 |
| 税号 | SIN 或 ITN | 无 SIN 者用 T1261 表申请 ITN |
| 表格 | T2062 / T2062A / T2062B | 普通房产 / 可折旧物业 / 合伙权益 |
费用方面：T2062 申请本身 CRA 不收费，但律师/会计师代办通常收几百到两千加元不等（以实际报价为准）。和被冻结几十万现金流一年相比，这笔钱花得很值。
8. 常见坑 / 红线：这 5 条千万别踩
- 红线：以为”预扣 25%”就是最终税负。预扣只是押金，最终按 Section 116 税表多退少补。不报税表，多扣的钱不会自动退给你。
- 坑：交割前两周才想起办 T2062。CRA 处理要 6–12 周，临交割才申请等于没申请，25% 总价照扣。合同一签就递交。
- 坑：出租房按普通住宅准备。申报过 CCA 折旧的物业适用 50% 预扣档和 T2062A 表格，按 25% 准备会在交割日出现资金缺口。
- 坑：亏损交易就不申请清税证明。亏损时证明上的预扣是 0，不申请买方照扣 25% 总价——亏钱还被冻钱，双重损失。
- 红线：买家”好心”不扣税。买方不扣，CRA 直接追买方且无时限。正规交易里这条路走不通，不要去谈。
- 坑：没有加拿大税号拖到最后。ITN（T1261）申请本身也要几周，没有税号 T2062 交不上去。人在海外更要提前办。
9. 新手 checklist：卖房前 90 天倒计时
- ☐ 确认自己的税务居民身份（不确定就咨询会计师，不要自判）
- ☐ 确认物业是否申报过 CCA（决定 25% 还是 50% 档、T2062 还是 T2062A）
- ☐ 没有 SIN 的，立即用 T1261 申请 ITN
- ☐ 整理 ACB 材料：买入合同、律师费账单、土地转让税、大额装修发票
- ☐ 签买卖合同后立即递交 T2062（目标：交割前 6–12 周）
- ☐ 交割日：律师把清税证明交给买方律师，确认预扣金额
- ☐ 交割后：确认买方在 30 天内把预扣税汇到 CRA（让律师跟进）
- ☐ 次年：申报 Section 116 税表，结算多退少补
10. 常见问题 FAQ
Q1：我是加拿大公民但长居中国，卖多伦多的房子也要被扣 25% 吗？
A：看税务居民身份，不看国籍。如果你已是税法上的非税务居民（切断了加拿大的居住联系），卖房就走 Section 116 流程，交割时没有清税证明一样被扣 25%。建议提前让会计师做居民身份认定。
Q2：T2062 没赶上交割，25% 已经被扣了，钱还能拿回来吗？
A：能。交割后尽快补交 T2062 并申报 Section 116 税表，CRA 按实际利润算出应纳税额，多扣的部分会退给你。代价是退税要等 6 到 18 个月（以官网为准），这段时间资金是被冻结的。
Q3：房子是亏本卖的，还要走这套流程吗？
A：要。10 天通知义务不看盈亏。亏损时清税证明的预扣金额是 0，不办的话买方照扣 25% 总价，你还得走退税流程把钱要回来——纯属自找麻烦。
Q4：夫妻联名，一方是税务居民、一方是非居民，怎么算？
A：按各自的产权份额分别处理。非居民那一半走 Section 116 流程（T2062 + 预扣 + 税表），居民那一半按正常居民卖房处理。具体份额划分和申报建议咨询会计师，以官网口径为准。
Q5：买方是我朋友，他答应不扣 25%，私下把全款给我，可以吗？
A：绝对不行。税法 116(5) 条下买方不扣足税，CRA 可以直接向买方追税且没有时限。你的朋友会替你背上几十万的税务风险，正规律所也不会配合操作。
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官方来源：CRA 官网 Section 116 非居民处置应税加拿大财产程序（IC72-17R6）、Canada.ca、Form T2062 填报指南。核验于 2026年10月23日。
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