先说三句：非居民卖加拿大房产，买家依法要先扣下售价的 25%（可折旧房产为 50%）交给 CRA，扣的是总售价不是利润；想少扣，必须在成交后 10 天内向 CRA 申请第 116 条清税证明（Certificate of Compliance，表格 T2062），凭证明把预扣基数从总售价降到实际增值；多扣的税不会自动退回，要靠之后报非居民税表才能拿回来。
李女士 2019 年在温哥华买了一套公寓，2024 年回国定居后决定卖掉。成交价 96 万加元，过户那天律师告诉她：因为她已是非居民，买家要先扣 24 万交给 CRA，她到手只有 72 万。她当年的买入价是 70 万，实际增值只有 26 万，应缴的税远不到 24 万——这 24 万不是税款，而是 CRA 先扣下的”押金”。这篇文章就讲清楚：这笔钱为什么扣、怎么通过清税证明少扣、以及多扣的部分怎么通过 3 个步骤退回来。
1. 谁算”非居民”：税务居民身份说了算
这里的”非居民”指的是加拿大税法下的非税务居民（non-resident for tax purposes），不是移民身份。判断标准看你与加拿大的居住联系（residential ties）：是否在加拿大有住房、配偶或受抚养人是否住在加拿大、是否持有加拿大驾照、医保、银行账户等。已经离境并向 CRA 申报为非居民的人、境外公司、信托或合伙企业，卖加拿大房产时都可能落入第 116 条的范围。反过来，即使你还持有加拿大护照或枫叶卡，只要税务上已是非居民，卖房时同样要走这套流程。身份有争议时，以 CRA 的认定为准，不要自己猜。
2. 第 116 条到底管什么：卖”应税加拿大房产”就要申报
《所得税法》第 116 条（Section 116）规定：非居民出售”应税加拿大房产”（taxable Canadian property），包括住宅、公寓、出租房、商业楼、度假屋、空地、楼花转让权（assignment）等，必须向 CRA 申报这笔交易，并缴付相应的预扣税。注意两点：第一，这条规则覆盖的不只是整栋房子，楼花转让、持有加拿大房产的私人公司股份在某些情况下也算；第二，申报义务在卖方，但扣钱的动作在买方——买家有法律义务扣款并上缴 CRA，买家不扣，CRA 会直接向买家追讨。
3. 25% 扣的是总售价，不是利润
这是最容易误解的一点。没有清税证明时，买家必须按以下比例从总售价中扣款：
| 房产类型 | 预扣比例（按总售价） |
|---|---|
| 非折旧房产，如自住房、空地 | 25% |
| 可折旧房产，如曾申报折旧（CCA）的出租楼 | 50% |
举例：一套 100 万加元的公寓，若卖方是非居民且无清税证明，买家要扣 25 万；若是曾申报折旧的出租物业，扣 50 万。扣款基数是成交总价，与你赚了多少无关。文章开头李女士的 96 万公寓被扣 24 万，就是 25% 的算法。需要提醒的是：2024 年曾有草案提议把预扣率随资本利得计入率上调而升至 35%，但该计入率上调已于 2025 年 3 月正式取消，现行预扣率仍为 25% / 50%，具体以 CRA 官网为准。
4. 清税证明是什么：把扣款基数从售价降到增值
清税证明（Certificate of Compliance）是 CRA 发给非居民卖家的一份文件，证明这笔交易的应缴税款已经处理。拿到它，买家只需按证明上核定的金额扣款——通常是按预估增值计算的 25%，而不是总售价的 25%。如果 CRA 核定你这笔交易根本没有应缴税（例如售价低于成本），证明上的扣款额可以是 0。申请表格分三种：T2062 用于一般房产，T2062A 用于可折旧房产，T2062B 用于合伙权益。绝大多数个人卖家用 T2062。
5. 申请清税证明要准备哪些材料
CRA 审 T2062 时要核实你的成本和增值，材料不齐是拖延的最常见原因。建议提前备齐：
- 买卖合同（purchase agreement）和售房合同（sale agreement）；
- 原始买入价证明、过户结算单（statement of adjustments）；
- 装修、改建等增加成本的发票和合同（计入调整后成本基数 ACB）；
- 房屋产权文件、贷款结清证明；
- 如曾出租：租金收入记录、折旧（CCA）申报记录；
- 身份文件、加拿大税号（ITN 或 SIN）及非居民身份说明。
其中调整后成本基数（adjusted cost base，ACB）是关键：ACB = 买入价 + 土地转让税等购入成本 + 资本性装修投入。装修发票丢了，ACB 就算不上去，增值就被高估，预扣额也跟着变高。
6. 关键时间线：10 天期限 + 尽早申请
第 116 条的时间要求非常严格：
| 节点 | 时限 |
|---|---|
| 提交 T2062 申请 | 成交（disposition）后 10 天内；也可以在成交前、合同一 firm 就递交，越早越好 |
| CRA 处理清税证明 | 无固定承诺时限，实务中常需数周至数月，材料不齐会更久 |
| 买家扣款上缴 | 过户时按无证明比例扣下，证明下来后再按证明金额调整 |
| 申报非居民税表追回多扣款 | 卖房次年的报税季内 |
实务建议是合同一 firm 就递交 T2062，不要等到过户后才动手——因为 CRA 处理需要时间，递得晚，证明赶不上过户，买家只能先按 25% 全额扣。
7. 费用与关键数字单列
- 预扣率：非折旧房产 25%（按总售价），可折旧房产 50%（按总售价）；持清税证明后改为按预估增值计提，通常大幅降低。
- 迟交罚款：T2062 迟交按每天 25 加元计罚，最低 100 加元，单套房产上限 2,500 加元，另计利息。
- 资本利得计入率：现行 50%（即增值的一半计入应税收入），2024 年提议的上调至三分之二已于 2025 年 3 月取消。
- 中介与专业费用：律师费、会计师准备 T2062 的服务费因案而异，过户前问清报价；CRA 本身不收清税证明申请费。
- 退税周期：多扣款项须经报税后由 CRA 核定退回，处理时间以 CRA 当年公布的周期为准，预留数月等待期。
8. 退税 3 个步骤：多扣的钱这样拿回来
第 1 步：拿到清税证明，锁定应扣金额。在成交后 10 天内（最好成交前）递交 T2062 及全套支持文件，CRA 核定后发证明。证明上的金额就是买家最终应扣的税款上限，多扣的部分有了法定依据可以追回。
第 2 步：申报非居民所得税表，算清实际应缴税。在卖房次年的报税季提交加拿大非居民报税表（如 T1 非居民申报），按实际增值、ACB、适用税率算出真正应缴的税。实际应缴税通常远低于按总售价预扣的金额，差额就是可退税款。注意：非居民年份一般不能享受主要居所豁免（principal residence exemption），不要按”自住房免税”来算。
第 3 步：凭报税结果向 CRA 申请退回差额并跟进。报税表经 CRA 核定后，多缴部分以退税形式返还。保留好清税证明、过户结算单、报税回执和 CRA 往来信件；若 CRA 要求补材料，及时补齐，否则退税会被搁置。若你已离境，确保 CRA 有你能收信的境外地址或授权代表（authorized representative）代收。
9. 常见坑与红线
- 以为”扣 25% 就是最终税款”：预扣只是预缴，多扣部分必须靠报税拿回，不报税等于白送。
- 错过 10 天期限：迟交每天罚款且上限 2,500 加元，还会拖慢清税证明和退税。
- 装修发票丢失：ACB 算不上去，增值被高估，预扣和最终税款都变高。
- 出租房漏报租金收入：申请清税证明前须先把历史租金收入申报合规，否则 CRA 会卡住证明。
- 把楼花转让当”不是卖房”：转让楼花合同权益同样属于应税加拿大房产交易，买家同样要扣款。
- 买家不扣款就放行全款：买家事后会被 CRA 追讨，卖家也可能因此失去谈判筹码；双方律师都应在过户前确认第 116 条安排。
10. 新手 checklist：卖房前逐项打勾
- ☐ 确认自己的税务居民身份，必要时先向 CRA 确认非居民认定；
- ☐ 合同 firm 后立即准备 T2062（或 T2062A），不要拖到过户后；
- ☐ 备齐买入价、装修发票、贷款与产权文件，算清 ACB；
- ☐ 与买方律师书面确认预扣安排：有证明按证明扣，无证明按 25% / 50% 扣；
- ☐ 过户时核对结算单上的预扣金额与证明金额是否一致；
- ☐ 卖房次年按时提交非居民报税表，申请退回多扣款项；
- ☐ 离境后保持 CRA 可联系的地址或授权代表，跟进退税进度。
常见问题 FAQ
问：我是非居民，但房子一直自住没出租，也要被扣 25% 吗？
答：是的。预扣看的是卖方税务居民身份和房产类型，不是用途。没有清税证明，买家仍须按总售价扣 25%。自住背景可以在申请 T2062 和报税时影响最终应缴税，但不改变过户时的预扣义务。
问：T2062 一定要在成交后 10 天内交吗？成交前能交吗？
答：可以成交前交，而且更推荐。规则是”成交前或成交后 10 天内”通知 CRA，合同一 firm 就递交，证明才有机会在过户前下来，避免全额预扣。
问：清税证明下来后，买家还会扣我 25% 吗？
答：不会按总售价扣。证明核定了应扣金额，买家按证明金额扣，通常是按预估增值计算，远低于总售价的 25%；若核定无应缴税，扣款额为 0。
问：多扣的钱多久能退回来？
答：要等卖房次年报税、经 CRA 核定后退回，处理周期以 CRA 当年公布为准，实务中预留数月。报税时材料齐全、ACB 算得清楚，退税会顺得多。
问：我是通过税收协定免税的情况，还要走第 116 条吗？
答：即使按协定某类房产可免税，仍可能需要向 CRA 申报并在成交后 30 天内通知 CRA 才能享受豁免，具体以 CRA 官网和协定文本为准，建议成交前咨询税务专业人士。
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官方来源：Canada Revenue Agency (CRA) — Form T2062 and Section 116 guidance、Canada.ca — Dispositions by non-residents of Canada、Income Tax Act Section 116。核验于 2026年10月29日。
关键政策以 CRA / Canada.ca 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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