人在国外、房子在加拿大出租，CRA 的默认动作很简单：租金先扣 25%，剩下的才是你的。这篇文章把这套规则一次讲透——25% 预扣到底扣的是什么、怎么通过 NR6 表（Form NR6）把预扣基数从”毛租金”变成”净租金”、年终再怎么用 T1159 表走 Section 216 按净收入算税、把多扣的税退回来。
先说三句：结论在前
- 第一句：非居民出租加拿大房产，默认按租金毛收入预扣 25% 非居民税（Part XIII），由租客或你的加拿大代理扣下并汇给 CRA。
- 第二句：想少被扣，有两条路：年初交 NR6 表让代理按”净租金”预扣 25%；年终用 T1159 表走 Section 216 按净收入累进税率结算，多扣的税 CRA 会退。
- 第三句：NR6 一经批准，当年就必须在次年 6 月 30 日前提交 T1159，错过这条红线，净收入待遇可能作废——这是整个流程里最容易翻车的地方。
默认规则：25% 预扣扣的是”毛租金”
加拿大《所得税法》第 XIII 部分（Part XIII）规定：非居民从加拿大不动产取得的租金收入，付款方必须扣缴 25% 的非居民税。几个关键点：
- 扣的是毛租金，不是扣掉房贷、地税之后剩下的钱。月租 3000 加元，就要先扣 750 加元。
- 这 25% 是预扣税，不是最终税额。年终你可以通过 Section 216 选择按净收入重新算税，多退少补。
- 房子空置、没有租金付给你的时候，不产生预扣；但只要有租金”支付或贷记”给你，就要扣。
- 预扣义务在付款方身上：租客直接打钱给你，租客就得扣；你有加拿大代理（比如物管公司），代理来扣。
谁来扣、什么时候汇：代理与租客的责任
实践中，CRA 强烈建议非居民房东指定一个加拿大居民做代理（agent），通常就是你的物业管理公司。原因很现实：
- 有代理：代理负责每月扣 25% 并汇给 CRA，流程标准化，出错概率低。
- 没代理：扣缴义务落在租客头上。很多租客根本不知道这条规则，结果是税没扣、没汇，CRA 最后连本带罚息找的是房东你。
汇款截止时间：租金支付或贷记给你之后，次月的 15 日前必须汇到 CRA。例如 3 月 1 日收租，4 月 15 日前汇出。迟汇 CRA 会收复利和罚款。另外，代理每年还要给你出一份 NR4 申报表（Statement of Amounts Paid or Credited to Non-Residents of Canada），记录全年付给你的租金总额和扣了多少税——这份表是你年终申报的凭证。
NR6：把预扣基数从毛租金变成净租金
NR6 表的全名是 Form NR6（Undertaking to File an Income Tax Return by a Non-Resident Receiving Rent from Real or Immovable Property or Receiving a Timber Royalty），是你（非居民房东）和加拿大代理向 CRA 做的一份联合承诺：
- 代理承诺按净租金扣 25%，而不是毛租金；
- 你承诺年终按 Section 216 申报纳税。
CRA 批准之后，代理就可以按净租金预扣。举例：月租 3000，月费用（房贷利息、地税、保险、管理费等）约 1800，净租金 1200，每月只扣 300 而不是 750——现金流立刻宽松很多。
提交时限：每年 1 月 1 日前，或第一笔租金到期前（以先到为准）。注意两点：NR6 每年都要重新交，不自动延续；CRA 批准之前，代理继续按毛租金扣。
NR6 获批后的红线：次年 6 月 30 日必须报 Section 216
这是整套流程里最贵的一条教训：NR6 获批的当年，你必须在次年 6 月 30 日前提交 Section 216 申报表（T1159），即使当年不欠税、即使你预期有退税，也必须交。错过会怎样？CRA 可以把你当年的税按毛租金 25% 重新核定，净收入待遇作废，NR6 等于白办。
另外记住：欠税余额的付款截止是 4 月 30 日，5 月 1 日起 CRA 开始计利息——申报表可以 6 月 30 日交，但欠的税 4 月 30 日前要付清。具体填报指引见 CRA 的 Guide T4144《Income Tax Guide for Electing under Section 216》。
Section 216：用 T1159 表按净收入算税、拿退税
Section 216 是《所得税法》给你的一次”选择权”：不按毛租金 25% 一刀切，而是选择按加拿大累进税率对净租金收入纳税。申报表是 T1159（Income Tax Return for Electing Under Section 216）。
- 净租金 = 全年租金 − 可抵扣费用（房贷利息、地税、保险、管理费、维修等）。
- 代理已经预扣的 25% 可以抵税：扣多了 CRA 退你，扣少了你补上。
- 有房贷、费用高的房子，净收入的实际税负通常远低于毛租金的 25%，退税很可观。
- 申报时限：一般在租金所属年度结束后的 2 年内提交；但 NR6 获批的当年，必须次年 6 月 30 日前提交。
- 折旧（CCA，Capital Cost Allowance）：Section 216 申报一般可以申报房屋折旧，但注意将来出售时会有折旧回收（recapture）的问题，要和会计师确认。
哪些费用能从租金里扣（净租金清单）
能让净租金变小的费用，直接决定你最终交多少税。常见的可抵扣项：
- 房贷利息（注意：本金还款不能扣）
- 地税（property tax）、房屋保险、condo 管理费
- 维修维护费、物业管理费、招租广告费
- 房东承担的水电暖等公用事业费
- 与出租直接相关的会计师、律师等专业费用
不能扣的：房贷本金、自住部分分摊、个人生活开支、土地本身的成本。所有费用都要留好收据，CRA 抽查时要凭据说话。
关键数字与时间线一览
| 项目 | 数字 / 截止日 |
|---|---|
| 默认预扣率 | 毛租金的 25%（Part XIII） |
| NR6 预扣率 | 净租金的 25% |
| NR6 提交 | 每年 1 月 1 日前，或第一笔租金到期前；每年重交 |
| 代理汇税 | 租金支付/贷记后，次月 15 日前 |
| NR4 凭证 | 次年 3 月 31 日前由代理出具 |
| T1159（Section 216） | NR6 获批当年：次年 6 月 30 日前；一般不晚于年度结束后 2 年 |
| 欠税余额付清 | 4 月 30 日前 |
算笔账：同一个房子，两条路差多少
假设多伦多一套 condo，月租 3000 加元，年租 36000 加元；年费用：房贷利息 15000、地税 4800、保险 1200、物管费 3600，合计 24600 加元。
- 路线 A（默认，毛租金 25%）：全年预扣 36000 × 25% = 9000 加元。如果不走 Section 216，这 9000 就是最终税负。
- 路线 B（NR6 + Section 216）：净租金 = 36000 − 24600 = 11400 加元。按累进税率估算（联邦首档约 15% 加上省税，合计约 25% 上下），应纳税约 2850 加元。已预扣 9000，可退约 6150 加元。
费用越高的房子，Section 216 省下的钱越多。但别忘了把合规成本算进去：NR6 每年要办、T1159 要按时交，找会计师处理也是一笔费用。以上税率为示例，实际税率因省份和收入档而异，以 CRA 官网税率表为准。
5 条红线：一步错可能损失整个退税
- 以为租客打全款就没事了：预扣义务在付款方身上。租客没扣、没汇，CRA 照样向房东追税加罚息。有代理才是最稳的。
- NR6 交一次以为年年有效：NR6 每年都要重新提交，1 月 1 日前是硬截止，错过就回到毛租金预扣。
- NR6 获批却忘了次年 6 月 30 日交 T1159：净收入待遇可能作废，这是最贵的一条教训。
- 把房贷本金也当费用扣：只有利息能抵税，本金还款一分都不能扣，多扣等于给自己埋雷。
- 卖房时还以为 Section 216 管用：出售非居民房产走的是另一套 Section 116 规则（买方扣 25% 房款、需申请 T2062 合规证明），和租金的 Section 216 是两套流程，别混为一谈。
新手 checklist：人在国外收租第一年照这张表做
- ☐ 指定一个加拿大居民做代理（通常是物管公司），书面确认其负责扣缴和汇税
- ☐ 每年 1 月 1 日前（或第一笔租金到期前）提交 NR6 表
- ☐ 确认代理在租金支付/贷记后次月 15 日前把预扣税汇给 CRA
- ☐ 全年留好所有费用收据（房贷利息单、地税单、保险单、管理费发票）
- ☐ 次年 3 月 31 日前从代理处拿到 NR4 表
- ☐ 次年 6 月 30 日前提交 T1159（Section 216 申报）
- ☐ 如有欠税余额，4 月 30 日前付清
FAQ：大家最常问的 5 个问题
Q1：房子交给朋友帮忙收租，还需要办 NR6 吗？
A：朋友就是你的”代理”，同样适用这套规则。没有 NR6，朋友（或租客）就得按毛租金扣 25%。建议还是委托正规物管公司做代理并每年办 NR6，流程更规范。
Q2：房子空置了半年、没有租金收入，还要申报吗？
A：没有租金支付就没有预扣。但如果当年你的 NR6 获批了，当年仍然必须提交 T1159，这是 NR6 承诺的一部分。
Q3：加中/加美税收协定能把 25% 降到更低吗？
A：不能。房地产租金适用税收协定中关于不动产的条款，加拿大有权按国内法征税，租金预扣没有协定优惠税率。不过已在加拿大缴的税，一般可以在居住国报税时申请外国税收抵免（foreign tax credit），避免双重征税。
Q4：房贷利息能全额抵扣吗？
A：与出租直接相关的房贷利息可以全额抵扣。但如果这笔贷款部分用于个人用途（比如加按套现去消费），要按比例分摊，只有出租相关的部分能扣。
Q5：非居民卖房也要被预扣吗？
A：要，但那是 Section 116 的规则：买方（通常通过律师）要扣下 25% 的售房款，卖方需申请 T2062 合规证明（Certificate of Compliance）才能拿回多扣的部分。和租金的 Section 216 是两套独立流程。
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官方来源：CRA 官网（Guide T4144《Income Tax Guide for Electing under Section 216》）、Canada.ca（Filing and reporting requirements for non-resident rental income）。核验于 2026年10月2日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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