先说三句：过桥贷款（Bridge Loan）是加拿大银行为”先买后卖”提供的短期过桥资金，只借”首付缺口”部分，不借全款；利率约 Prime + 2%~3%（2026 年中 Prime 4.45%，即 6.45%~7.45% 左右），但利息按天计算、借几十天实际利息只有几百加元；银行硬性要求旧房已 sold firm（无条件成交、交房日确认），旧房没卖掉就基本拿不到银行过桥，只能走收费更高的私人贷款。
什么叫过桥贷款：借的是”缺口”，不是全款
过桥贷款（Bridge Loan / Bridge Financing）是一笔期限很短的抵押贷款，用来弥合两个交房日之间的资金时间差。典型场景：你买的新房 12 月 1 日交房（closing），旧房的交房日却在次年 1 月 20 日，中间 50 天首付资金被锁在旧房里，拿不出来。
关键概念要先摆正：过桥借的不是整套房子的钱，而是你”还差多少首付”的那一段差额。一个常用的估算方式是：
过桥金额 ≈ 新房所需首付 − 已付定金
举例（WOWA.ca 示例简化）：买房价 35 万加元，已付 5% 定金 1.75 万，计划从旧房净值里拿 16.5 万做首付，那么真正要桥接的是约 14.75 万加元，桥接期约 55 天（新房 2 月 15 日交房、旧房 4 月 10 日交房）。利息只按这 14.75 万和这 55 天算，不会按整套房子的价格算。
先买后卖的资金缺口怎么算
动笔申请之前，先自己算一笔账，把缺口算准：
- 新房交房日当天，你需要掏出的现金总额（首付余额 + 土地转让税 + 律师费 + 调整项）。
- 同一天你手上真正能动用的现金（存款、已到位资金，已付的定金不用再算一次）。
- 1 减 2，就是过桥要借的金额。
注意两点：第一，旧房的净值（equity）是”纸面富贵”，在旧房交房完成、律师结清旧贷之前，一分钱都动不了；第二，旧房贷款的提前还款罚金（prepayment penalty）要单独留出来，它不算在”首付缺口”里，但会实实在在吃掉你的净值。
4 步衔接流程：先买后卖的标准动作
第 1 步：旧房先卖到 sold firm
这是银行的硬门槛：旧房必须已 sold firm——买卖合同上所有条件（condition）都已 waive（放弃），交房日已确认。银行要看到确定的还款来源，才会放款。旧房只是”已挂牌”或”有条件成交”，银行一般直接拒绝。
第 2 步：向同一家（或新）银行申请过桥
理想情况是新房贷款和过桥都在同一家银行办，审批最快，因为银行同时掌握你的两套房信息和旧房的 firm sale 合同。准备材料：新房购房合同、旧房 sold firm 的买卖合同、收入证明、两套房的贷款信息。
第 3 步：律师登记过桥抵押
过桥贷款以旧房（或新房，视银行安排）做抵押登记，由你的房产律师（real estate lawyer）在土地登记系统完成。律师会协调两笔交割，确保过桥资金在旧房交房完成当天自动结清。
第 4 步：旧房交房日自动还款
旧房交房完成、旧贷结清后，剩余净值直接偿还过桥贷款本金加利息，整个桥接结束。利息只计算你实际持有贷款的天数。
利率与费用：利息是按天算的
过桥利率看起来吓人，但账要按”天”算。主流银行过桥利率约为 Prime + 2%~3%（部分机构报价到 +4%），据 Ratehub.ca 数据，2026 年 6 月加拿大主要银行 Prime 为 4.45%，过桥利率大致落在 6.45%~7.45% 区间。具体以银行当时报价为准。
计息公式：利息 ≈ 贷款金额 × 年利率 × 持有天数 ÷ 365
按 Ratehub 的示例：5 万加元过桥、Prime + 2.5%、持有 30 天，利息约 250~350 加元，再加一笔几百加元的管理费（admin fee）。金额不大的原因不是利率低，而是期限短。
费用、时间线与关键数字一览
- 利率：Prime + 2%~3%（2026 年中 Prime 4.45%，过桥约 6.45%~7.45%），具体以银行报价为准。
- 计息方式：按日计息，只收实际持有天数。
- 管理费：通常几百加元一次性收取（各银行不同，以官网为准）。
- 典型期限：30~90 天，常见最长约 6 个月（各银行条款不同，以官网为准）。
- 贷款金额：只覆盖首付缺口部分，不含全款。
- 还款方式：旧房交房日自动从净值中结清；律师协调两笔交割。
- 硬门槛：旧房必须 sold firm（无条件成交、交房日确认）。
银行审批的硬门槛：没有 firm sale 就没有过桥
银行（A-lender）批过桥的核心逻辑是”还款来源确定”。需要满足：
- 旧房买卖合同所有条件已 waive，状态为 sold firm；
- 旧房交房日已确认，银行能算出还款的具体日期；
- 借款人收入与信用仍需通过银行审批（过桥期间你要同时背两套房的债务，银行会做压力测试）。
如果旧房还没卖掉、或只是有条件成交，主流银行通常不批。这时候的选择只剩私人贷款（private lender）：利率和费用都显著更高，风险也更大。”先把旧房卖成 firm sale，再谈过桥”是最安全的顺序。
4 个真实风险：先买后卖最怕什么
- 旧房交房延期或买家违约：过桥到期了旧房还没交割，银行可能要求续期（续期费 + 继续计息），极端情况下影响新房贷款安排。
- 旧房估值/成交价低于预期：净值缩水导致过桥还不上全额，差额要自己补现金。
- 双重持有成本：过桥期间同时承担新房贷款、旧房贷款和过桥利息，月供压力是平时的数倍，现金流必须提前留足。
- 利率与费用超预算：私人过桥的利率可能是银行的数倍，加上管理费、律师费，总成本很容易被低估。
常见坑：5 条红线
- 把”已挂牌”当成”已卖掉”去谈过桥——银行只认 sold firm，条件没 waive 之前谈什么都是空的。
- 以为过桥能借全款——它只借首付缺口，算少了交房当天凑不出钱，算多了白付利息。
- 忽略旧房贷款的提前还款罚金——固定利率房贷提前打破，罚金可能是几个月利息，要单独预留。
- 交房日排得太紧——两笔交割之间最好留 2~4 周缓冲，律师、银行、土地登记任何一环卡住都需要时间。
- 旧房没 firm 就签新房 firm 合同——这是最危险的顺序：一旦旧房卖不掉，你同时背两套 firm 合同，进退两难。
替代方案：不一定非要过桥
| 方案 | 适合谁 | 代价 |
|---|---|---|
| 旧房先交房、新房后交房（错开 closing） | 能谈下交房日的买家/卖家 | 可能要短期租房过渡 |
| 房屋净值信用额度 HELOC | 旧房净值充足、信用好 | 利率通常低于私人过桥，但额度看净值 |
| 新房交房日延期 | 卖家愿意配合 | 可能要付延期补偿 |
| 私人过桥贷款 | 旧房还没 firm sale 的急单 | 利率费用显著更高，只适合极短期 |
新手 checklist：申请过桥前逐项打勾
- 旧房合同状态确认 sold firm（所有条件已 waive，交房日书面确认）。
- 算出精确的首付缺口金额（新房交房日现金需求 − 手头可用现金）。
- 预留旧房贷款提前还款罚金和两套房交割的律师费。
- 确认过桥利率、管理费、期限和续期条款（书面报价）。
- 测算双重持有期的月供，留足 3 个月缓冲现金。
- 两笔交割用同一位房产律师，提前把两个 closing 日期对齐。
- 问清银行：旧房交房万一延期，过桥如何续、费用多少。
常见问题 FAQ
Q1：过桥贷款一般能借多久？
A：常见 30~90 天，最长一般约 6 个月，各银行条款不同。利息按实际持有天数算，早还早停息。具体期限以银行官网和书面报价为准。
Q2：旧房还没卖掉，能申请银行过桥吗？
A：基本不行。银行要求旧房 sold firm（无条件成交、交房日确认）才会批。旧房没卖掉只能考虑私人贷款，利率和费用高很多，风险也更大。
Q3：过桥利息到底贵不贵？
A：年利率看着高（Prime + 2%~3%），但因为只借几十天，实际利息通常只有几百加元。贵的是”管理费 + 持有天数拉长”，控制好交房节奏才是省钱关键。
Q4：过桥期间我要还几笔月供？
A：最多三笔：新房贷款月供、旧房贷款月供、过桥利息。银行审批时会把三笔一起做压力测试，现金流不足可能直接拒批。
Q5：旧房交房延期了，过桥到期怎么办？
A：尽快联系银行谈续期（通常收续期费并继续计息），同时让律师跟进旧房交割。申请时就问清续期条款，别等到最后一周。
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官方来源：Ratehub.ca、WOWA.ca、TD Bank (bridge financing page)。核验于 2026年10月15日。
关键政策以 IRCC / CRA / 各省官网及各银行官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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