先说三句：① 本标题里的”10天”说法已经过时了——2026年7月1日起，安省 LTB（房东房客仲裁庭）驱逐令的复审申请期限从30天缩短到15天（7月1日前下的令仍是30天）。② 递交复审申请不会自动暂停执行，要另行向 LTB 申请执行暂缓（stay），否则 sheriff（法警）仍可能上门。③ 只有 sheriff 能物理驱逐你，房东自己换锁、搬你东西都是违法的。
收到一封印着 Landlord and Tenant Board 字样的信，打开一看是 eviction order（驱逐令），很多租客第一反应是”完了，马上要被赶走”。其实从驱逐令到真正被赶出去，中间至少有三道程序：复审、暂缓、执行。这篇文章把三道程序拆开讲：期限怎么算、复审怎么写、sheriff 上门前怎么应对。以下内容为信息整理，不构成法律建议，涉案情况请咨询律师或持牌法律顾问（paralegal）。
一、驱逐令到底是什么：LTB Order ≠ 房东通知
很多租客把房东发的 N4（欠租通知）、N12（自用通知）当成”驱逐令”，其实完全不是一回事：
- 房东通知（Notice）：N4、N5、N12 等只是房东单方面发的终止租约通知，它本身没有任何强制力。你收到通知后不需要搬走，房东必须去 LTB 申请听证。
- LTB 驱逐令（Eviction Order）：这是仲裁员在听证（hearing）之后签发的正式命令，上面写明了租约终止日期和你必须搬离的日期。只有这个文件，才是”被下驱逐令”。
判断你手里是不是真的驱逐令，看三点：信头是不是 Landlord and Tenant Board、文件上是否标有 Order 字样、有没有仲裁员（Member）的签名或电子签。如果不确定，可以登录 Tribunals Ontario 的在线系统用文件编号查一下。
二、先算对期限：15天还是30天？
这是全文最关键的数字，直接决定你还有几天时间行动。安省在2026年通过了两波《住宅租赁法》（RTA）修订，第一波（Bill 60《Fighting Delays, Building Faster Act, 2025》）已于2026年7月1日生效，其中最重要的一条就是：
| 驱逐令签发日期 | 复审申请期限 | 依据 |
|---|---|---|
| 2026年7月1日之前 | 30天 | 旧规则 |
| 2026年7月1日及之后 | 15天 | 2026年7月1日起生效的新规 |
注意事项：
- 期限从驱逐令签发日期（date of the order）起算，不是你收到信的日期，所以信一到就要看日期、立刻倒计时。
- 错过期限不等于完全没机会：可以连同复审申请一起递交延期申请（request for extension），向 LTB 解释迟交理由，但批不批由仲裁员决定，不要指望。
- 申请更正文书错误（request to amend，如打错名字、算错金额）走的是另一条程序，期限仍是30天且不收费——但这只适用于笔误，不解决实质争议。
三、第1步：收到驱逐令后48小时内要做的事
- 拍照存档驱逐令全文：每一页都拍，重点是签发日期、终止日期、案件编号（file number）和仲裁员姓名。
- 整理听证前后所有证据：租约、租金支付记录（银行转账截图）、房东发的通知、你和房东的往来邮件/短信。复审是书面程序，证据一次性交齐。
- 判断自己有没有”复审理由”：复审不是第二次听证，理由只限三类——（a）程序有严重错误（如你没收到开庭通知）；（b）驱逐令有明显事实/计算错误；（c）你有当时拿不到、但能改变结果的新证据。单纯”觉得不公平”不算理由。
- 联系免费法律援助：可以打 Legal Aid Ontario 或当地社区法律诊所（community legal clinic），租客驱逐类案件很多诊所会免费接。不要自己闷头写，找专业人士看一眼复审理由是否成立，能省很多时间。
四、第2步：复审申请（Request to Review）怎么写
复审申请表是 LTB 的”Request to Review an Order”（表格编号以 LTB 官网为准）。申请要点：
- 写明你要挑战的是哪一部分：是对整个驱逐令有异议，还是只对其中一部分（如欠租金额计算）有异议，分开写清楚。
- 理由逐条编号：每条理由独立成段，写明事实 + 对应的证据页码。仲裁员看的是逻辑，不是情绪。
- 附上所有证据：支付凭证、通信记录、证人声明，一次交齐。复审原则上是书面审查（paper review），没有第二次开庭的机会。
- 费用：据部分律所和媒体整理，复审申请费约58加元（以 LTB 官网费用表为准；经济困难可申请费用减免，以官网为准）。
- 递交方式：以 LTB 官网公布的递交渠道为准（在线递交、邮寄或到 LTB 办公室当面递交），并保留递交凭证。邮寄要算好在途时间，别卡着最后一天寄。
递交后 LTB 会先审查你的申请是否符合受理标准：如果理由不成立，可能直接驳回；如果符合标准，会安排复审程序。在此期间，原驱逐令的效力如何处理，见下一节。
五、第3步：申请执行暂缓（stay），别让 sheriff 直接上门
这是最容易被坑的一环：递交复审申请，不等于驱逐令自动暂停执行。在 LTB 明确下达暂缓命令（stay of the order）之前，驱逐令在法律上仍然有效，房东依然可以走执行程序。
- 向 LTB 申请暂缓执行：在复审申请中（或单独）明确请求 LTB 在复审结果出来前暂缓执行驱逐令，说明如果不暂缓你会遭受的实际困难（如孩子上学、冬季无处可去、正在找房等）。
- 主动联系 Court Enforcement Office（法院执行办公室）：执行驱逐令必须经由这个办公室安排 sheriff。如果房东已经启动了执行程序，你可以告知对方你已递交复审并申请暂缓，要求他们在 LTB 作出决定前暂缓安排执行日期。
- 记住一个铁律：在任何情况下，只有 sheriff 能物理把你请出去。如果房东自己换锁、把你的东西扔到门外、断水断电——这是非法锁门（illegal lockout），你可以立即向 LTB 提起 T2 申请（租客权利受侵害），房东反而要赔钱。
六、第4步：如果复审不够用：Divisional Court 上诉
复审解决的是程序错误和事实错误；如果你认为 LTB 在法律适用上错了（question of law），比如仲裁员对 RTA 某条款的理解明显有误，还有一条路：向安省 Divisional Court（高等法院分院）上诉。
- 期限：驱逐令签发后30天内递交上诉通知（Notice of Appeal），表格为 Form 61A，以法院官网为准。
- 范围：只能针对法律问题上诉，不能因为”仲裁员不信我的证人”这类事实认定问题上诉。
- 成本与复杂度：这是正式的法院程序，有诉讼费，一般需要律师代理，持牌法律顾问（paralegal）在这一级不能再代理你。走之前务必先做法律咨询，评估胜算。
- 暂缓执行：上诉同样不自动暂停执行，要单独向法院申请暂缓（stay pending appeal），以法院官网程序为准。
七、费用、时间线、关键数字单列
| 项目 | 数字 | 备注 |
|---|---|---|
| 复审申请期限 | 15天（2026-07-01后签发的令）/ 30天（之前） | 从签发日起算；已核验 |
| 复审申请费 | 约58加元 | 第三方整理，以LTB官网费用表为准 |
| 文书错误更正申请 | 30天、不收费 | 仅限笔误类错误 |
| Divisional Court 上诉期限 | 30天 | 仅限法律问题 |
| 驱逐令到实际执行 | 通常1–3个月 | 取决于是否申请复审/暂缓及执行排期 |
| N4欠租通知期限 | 最短7天（2026-09-21起） | 此前为14天；供参考 |
| RTA违规最高罚款 | 个人10万 / 公司50万加元 | 2026年7月1日起翻倍 |
时间线参考：驱逐令签发 → 15天内递复审+申请暂缓 → LTB 决定是否暂缓/是否受理复审 → 复审结果（维持/撤销/修改）→ 若维持，房东可向 Court Enforcement Office 申请执行 → sheriff 安排执行日期并提前通知 → 执行。任何一步你都可以寻求法律援助介入。
八、常见坑 / 红线（5条）
- 红线：把”10天””30天”记混。网上很多旧文章写30天，也有自媒体写10天——2026年7月1日之后签发的驱逐令是15天。按错的数字行动，错过期限只能赌延期申请。
- 大坑：以为交了复审就安全了。复审不自动暂停执行。没拿到 stay 命令之前，sheriff 的执行程序照常走，这是租客被”突然”赶走的最常见原因。
- 大坑：自己跟 sheriff 对抗。sheriff 上门执行时阻挠、冲突，可能面临妨碍公务的法律后果。有异议走 LTB 或法院程序，不要在门口硬扛。
- 红线：房东威胁”明天就换锁”。房东无权自行执行驱逐，换锁、扔东西、断水电气都是违法的。遇到这种情况保留证据（录像、短信），向 LTB 提 T2 申请。
- 大坑：复审理由写成”诉苦信”。仲裁员只看三类理由：程序错误、明显事实错误、新证据。长篇写生活困难而不讲程序/事实问题，大概率直接被驳回。困难情况要写在”暂缓执行申请”里，而不是复审理由里。
九、72小时行动 checklist
- ☐ 驱逐令全文拍照存档，圈出签发日期，算出15天/30天截止日并设两个提醒
- ☐ 整理租约、租金支付记录、房东通知、往来通信，全部扫描成PDF
- ☐ 对照三类复审理由自查：程序错误？事实错误？新证据？
- ☐ 联系社区法律诊所或 Legal Aid Ontario，做一次免费咨询
- ☐ 填写 Request to Review 申请表，理由逐条编号并附证据
- ☐ 在申请中一并请求执行暂缓（stay），说明不暂缓的实际困难
- ☐ 按 LTB 官网渠道递交并保留递交凭证；邮寄要预留在途时间
- ☐ 如房东已启动执行，主动联系 Court Enforcement Office 告知复审/暂缓申请状态
- ☐ 评估是否需要 Divisional Court 上诉（仅限法律问题，30天期限）
- ☐ 全程保留所有文件副本，不要只留原件在出租屋内
十、常见问题 FAQ
Q1：驱逐令上写的搬离日期到了，我还没搬，会马上被赶走吗？
A：不会”马上”。搬离日期过后，房东必须先把驱逐令拿到 Court Enforcement Office 申请执行，再由 sheriff 安排执行日期，整个过程通常还需要数周。但不要因此拖延——复审和暂缓申请的期限是按签发日算的，越早行动选择越多。
Q2：复审申请递交后，房东还能涨租或做别的动作吗？
A：复审期间租约关系处于待定状态，房东仍受 RTA 约束，不能借机报复性涨租或骚扰。具体限制以 RTA 和 LTB 命令为准，有争议可咨询法律诊所。
Q3：我没去参加听证，LTB 缺席判了驱逐，还有救吗？
A：这是最常见的复审理由之一。如果你能证明没收到开庭通知、或有正当理由无法参加（如重病、通知寄错地址），可以”未能合理参与原听证”为由申请复审。证据是关键：保留好通知信封、就医记录等。
Q4：请律师/法律顾问要多少钱？付不起怎么办？
A：费用因案而异，以咨询报价为准。付不起可以找社区法律诊所（community legal clinic）——安省各地都有，租客驱逐类案件通常免费；也可查询 Legal Aid Ontario 是否符合法律援助资格。先打电话问，不要因为费用问题直接放弃权利。
Q5：sheriff 上门那天我不在家，会怎么样？
A：sheriff 会按程序执行，房东可更换门锁，你的物品会被搬出并有一定期限可取回（具体以执行办公室通知为准）。所以一定要在执行日期前处理好复审/暂缓，不要赌”没人开门就没事”。
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官方来源：Landlord and Tenant Board (LTB) – Tribunals Ontario、Ontario Ministry of Municipal Affairs and Housing、Ontario Divisional Court。核验于 2026年10月2日。
关键政策以 LTB / 安省市政事务及住房部官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律建议。
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