先说三句：
- 自雇者贷款，银行看的不是你赚了多少钱，而是报税表 line 15000（总收入，Total Income）过去 2 年的平均数——费用报得越狠，可贷额度越低。
- 没有 T4 也能买房：报税收入够就走 A 银行 2 年平均；报税太低就用 stated income（申报收入） + 银行流水走 B 贷（Alt-A），利率比 A 贷高约 1.5–2.5 个百分点，但 1–2 年后可以转回 A 贷。
- 最省钱的三件事：提前 12–18 个月规划报税（别把费用报满）、补齐 CRA 欠税、养 6–12 个月干净的银行流水。
一、自雇贷款难在哪：银行不认流水，只认报税
上班族买房很简单：雇主出一封 employment letter，加最近两张 pay stub，再拉一份 T4，银行就认你这份收入。自雇者（self-employed）没有雇主、没有 T4，银行无法用”第三方验证”确认你的收入，于是退回到最硬的证据：过去 2 年的个人报税（T1 General）和 CRA 的评估通知（NOA，Notice of Assessment）。
核心矛盾是：自雇者报税时为了省税，会把能报的费用（business expenses）都报掉，报税收入（line 15000）被压得很低；而银行恰恰用这个被压低的数字来算你能贷多少。你省下的税，可能要以更高的贷款利率和更低的额度还回去。这就是自雇买房全部策略的起点：在”省税”和”可贷额度”之间，提前找到平衡点。
二、2 年平均收入公式：line 15000 怎么算
绝大多数 A 银行对自雇者的收入认定公式是固定的：
可认定收入 =（去年 NOA 的 line 15000 + 前年 NOA 的 line 15000）÷ 2
举例：2024 年报税收入 $92,000，2023 年 $78,000，可认定收入就是 $85,000。注意两条细则：
- 如果最近一年收入下降，不少银行会直接用较低的那一年（而不是平均数）来算，这是风控使然。
- 独资（sole proprietor）看的是生意净收入 line 12000 并入 line 15000；公司（incorporated）老板看的是你给自己发的工资 + 分红，而不是公司总营收——公司账上留再多钱，不发到个人名下，银行都不认。
这意味着：一年爆发式增长救不了一年低谷，银行要的是连续两年的稳定。
三、无 T4 的材料包：这 8 样东西缺一不可
不管走 A 贷还是 B 贷，自雇者都要先备齐这套材料包，缺一件都可能被要求补件、拖慢审批：
- 过去 2 年完整的 T1 General 报税表（含 T2125 生意收支表，Statement of Business Activities）
- 过去 2 年的 NOA（Notice of Assessment），以及 CRA 的 proof of income statement
- 公司老板：过去 2 年会计师出具的财务报表（损益表 + 资产负债表）
- 生意注册证明 / 公司注册文件（Articles of Incorporation）、GST/HST 号（年毛收入超 $30,000 必须注册）
- CRA 欠税结清证明：有欠税基本直接被拒，欠税在银行眼里等于现金流出问题
- 最近 6–12 个月个人 + 生意银行流水
- 会计师信（letter from accountant），确认生意仍在运营
- 信用报告：A 贷通常要求 680+，B 贷门槛更宽但利率更高
四、add-back 加回项：把费用吃掉的收入抢回来
这是自雇贷款里最值钱的一个技巧。有些费用在报税时扣掉了应税收入，但并没有真正从你的口袋里流出去——比如折旧（depreciation/CCA）、一次性摊销、家里办公的部分开支。部分银行允许把这些 add-back（加回项）加回到可认定收入里。
根据费用结构不同，加回能把可认定收入抬高 $10,000–$30,000，直接决定你能多贷几十万。实操要点：
- 加回不是银行自动给的，要你的 mortgage broker 或会计师逐项列出来、附上依据去谈；
- 每家银行的加回清单不一样，A 银行之间都要货比三家；
- CMHC 现在也允许用 NOA + T1 General + T2125 支持 sole proprietor 的加回做法（具体以 CMHC 官网为准）。
五、stated income（申报收入）贷款：什么时候用、谁在做
如果你的报税收入实在太低（比如大量费用、刚创业），连加回都救不回来，就轮到 stated income（申报收入）出场：你签署一份收入声明，告诉银行”我实际年收入是 X”，银行不按 T4/NOA 逐项核实，而是判断这个数字对你的行业、生意规模是否”合理”（reasonable）。
关键规则，一条都不能含糊：
- 合理性审查：开餐馆的报 $300,000、自由摄影师报 $250,000，银行会直接打回；申报数要和行业平均、银行流水互相印证。
- 银行流水佐证：通常要 6–12 个月生意账户流水，证明有稳定的进账；这就是”无 T4 贷款证明材料”的核心替代品。
- 首付更高：stated income 项目通常要求 20%–35% 首付（LTV 65%–80%），具体以各贷款机构官网为准。
- 保险方不同：stated income 的房贷保险多由 Sagen、Canada Guaranty 等私人保险公司承保；CMHC 的自雇项目（要完整报税文件）最高可到 95%（1–2 个 unit），条件以官网为准。
- 利率更高：见下一节对照表。
一句话总结：stated income 不是”随便填个数字”，而是”用流水 + 行业合理性 + 高首付”换来的贷款资格。
六、A 贷、B 贷、私贷：三条路一次看懂
| 对比项 | A 贷（银行/大机构） | B 贷（Alt-A） | 私贷（Private/MIC） |
|---|---|---|---|
| 收入认定 | 2 年 line 15000 平均 + 加回 | stated income + 银行流水 | 看房产价值，不怎么看收入 |
| 2026 参考利率 | 约 4.04%（insured 5 年固定） | 约 5.5%–6.5% | 约 7%–12% + 费用 |
| 首付要求 | 最低 5%（需保险） | 通常 20%–35% | 通常 35%+（LTV 更低） |
| 费用 | 一般无 lender fee | 常见 1%–2% lender fee | lender + broker 费常见 1%–3% |
| 期限 | 最长 10 年，常见 5 年固定 | 常见 1–3 年 | 常见 1–2 年过渡 |
| 适合谁 | 2 年漂亮报税 + 好信用 | 报税低但流水强、首付够 | 急需过桥、有明确退出计划 |
自雇者的标准剧本是：B 贷先上车 → 养 1–2 年漂亮报税和信用 → 转回 A 贷。B 贷多付的利息，是为你”报税太低”交的学费，目标是尽快毕业。
七、B 贷实操：银行流水法 6 步走
第 1 步：选定生意主账户，保证未来 6–12 个月所有收入都走这一个账户进，不要多账户分流。
第 2 步：保持进账稳定，避免大额现金存入无法解释——每一笔异常进账，银行都会问来源。
第 3 步：找专门做自雇件的 mortgage broker，带 12 个月流水 + 生意注册文件 + 收入声明去预批（pre-approval）。
第 4 步：拿到预批额度后再去看房、下 offer，offer 里写好 financing condition，给自己留退路。
第 5 步：正式申请时补齐 NOA、T1、会计师信、欠税结清证明，一次交齐别补件。
第 6 步：closing 后立刻定计划：下一年报税适当提高 line 15000，12–18 个月后申请转 A 贷（refinance）。
特别提醒：联邦监管的银行无论走哪种收入认定，都要过压力测试——按”合同利率 +2%”和 5.25% 取高者来算你的还款能力，自雇者没有例外。
八、费用、时间线、关键数字
- 收入公式：（2 年 NOA line 15000 之和）÷ 2；下降年份可能被取低值。
- 债务比上限（insured）：GDS 39% / TDS 44%。
- 压力测试：合同利率 +2% 或 5.25% 取高（OSFI B-20 指引）。
- 2026 参考利率：A 贷约 4.04%（insured 5 年固定）；B 贷约 5.5%–6.5%；私贷约 7%–12% + 费用。
- B 贷 lender fee：常见贷款额的 1%–2%，closing 时一次性付。
- 时间线：养流水 6–12 个月 → 预批 1–2 周 → 下 offer 到 closing 通常 30–90 天 → B 贷 1–2 年后转 A 贷。
- 报税规划窗口：打算买房前 12–18 个月就和会计师 + broker 一起定报税策略，别等到申请前一个月。
九、5 个常见坑 / 红线
- 报税前一年把费用报满：省了几千块税，贷款额度少了几十万，这是自雇买房最贵的一个错误。
- 欠 CRA 的税没结清就去申请：欠税 = 现金流红灯，大部分银行直接拒，先还清再谈。
- stated income 乱填高：申报数和行业水平、流水对不上会被拒，留下记录后换银行更难。
- 收入全走多个账户、现金进出说不清：B 贷就靠流水吃饭，账面混乱等于自断后路。
- B 贷到期不转 A 贷：1–3 年期限到了还在续 B 贷，等于一直交高利息学费；closing 当天就该定好”毕业时间表”。
十、新手 checklist：下 offer 前逐项打勾
- ☐ 过去 2 年 NOA + T1（含 T2125）已备齐，line 15000 自己先算过平均数
- ☐ CRA 无欠税（或已结清并拿到证明）
- ☐ 6–12 个月生意银行流水干净、集中在一个账户
- ☐ 会计师列过 add-back 清单，知道能加回多少
- ☐ 信用报告查过，知道自己的分数段对应哪条路（A/B/私贷）
- ☐ 首付资金已备好且能解释来源（B 贷通常要 20%–35%）
- ☐ 找做过自雇件的 mortgage broker 拿过书面预批
- ☐ offer 里写了 financing condition，留足 30 天以上的 financing 时间
- ☐ 算过压力测试后的月供，TDS 不超标
- ☐ 定好了 B 贷转 A 贷的时间表（如下一年报税目标 line 15000）
十一、什么时候一定要找 mortgage broker（房贷经纪）
自雇买房几乎绕不开 broker：银行客户经理只卖自家产品，而 broker 能同时对比几十家 A 银行和 B 贷机构的自雇政策——加回清单、stated income 接不接受、流水要几个月，每家都不一样。找 broker 的三个标准：做过大量自雇件（直接问案例）、收费透明（A 贷通常银行付佣金，B 贷费用提前书面确认）、愿意和你的会计师一起开会定报税策略。只做”最低利率”承诺、不谈你报税结构的 broker，趁早换。
常见问题 FAQ
Q1：自雇才 1 年，能贷款买房吗？
A：A 银行基本要求 2 年报税记录；B 贷部分接受 1 年生意历史 + 强流水，但首付和利率要求更高。从雇员转同行业 contract 自雇的，有银行会放宽，具体以各银行官网为准。
Q2：报税收入太低，stated income 银行真的不查税表吗？
A：不是不查，是换种查法：银行看 6–12 个月银行流水、生意是否真实运营、申报收入在行业里是否合理。流水和申报数对不上，照样被拒。
Q3：B 贷利率高，能提前转回 A 贷吗？
A：可以，这就是标准剧本。养 1–2 年：提高报税收入、保持好信用、房价不跌导致 LTV 恶化，到期 refinance 转 A 贷。注意 B 贷提前还款可能有罚金，签约前问清。
Q4：配偶有 T4，能不能只用配偶的收入申请？
A：可以只用配偶一人申请，但额度只按配偶收入算；如果要加上你的收入，你的部分仍按自雇规则认定。两人联名申请时，银行会合并计算，信用取相对低的一方做参考之一，具体以银行政策为准。
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官方来源：CRA 官网（T1 General / NOA / T2125 说明）、Canada.ca 房贷保险页面（CMHC 自雇项目）、OSFI B-20 房贷承销指引。核验于 2026年10月2日。
关键政策以 CRA / CMHC / 各贷款机构官网为准。本文仅供信息参考，不构成投资建议。
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