先说三句：第一，自雇买家在加拿大主流银行（A-lender）是按最近 2 年 T1 税表 Line 15000 净收入的平均值来认定收入的，报税时省下的税，会直接变成贷款额度的缩水。第二，如果税单收入不够，合法的 stated income（申报收入）通道依然存在——Sagen 的 Business for Self 和 Canada Guaranty 的 Low Doc Advantage 最高可做到 90% LTV，但要求至少 2 年自雇经历、信用分 600 以上，且保费比普通 insured 贷款贵一大截。第三，5 家 lender 的游戏规则完全不同：同一份收入，A 类银行、monoline、B 类银行批出的额度能差出 15%–25%，选错 lender 等于白忙一场。
自雇贷款的 3 条路：先对号入座
在加拿大，lender 对自雇（self-employed）买家的收入认定，本质上是”信任成本”的生意。你的收入在税单上看起来越可信，lender 给你的条件就越好。全部通道可以归成 3 条路：
| 路线 | 收入认定方式 | 适合谁 | 代价 |
|---|---|---|---|
| 路线一：A 类银行全文件贷款 | 2 年税单 Line 15000 平均值 | 税单收入足够、信用良好的自雇/公司股东 | 最低利率，文件最严 |
| 路线二：stated income（申报收入） | 申报行业合理收入，保险公司（Sagen/Canada Guaranty）承保 | 税单收入远低于真实收入、有 2 年自雇史 | 需至少 10% 首付，保费显著更高 |
| 路线三：B 类 lender 银行对账单贷款 | 12–24 个月商业银行流水 | 税单不足 2 年、或前两条都走不通 | 利率比 prime 高约 75–150 bps，通常收 1% 左右 lender fee |
先判断自己走哪条路，再去对比 lender，顺序不能反。下面逐条拆开讲。
路线一：A 类银行用 2 年税单认收入
这是最便宜的一条路。五大行和主流 monoline（如 First National、MCAP）的默认做法是：要你最近 2 年的 T1 General（全套税表）、2 年的 Notice of Assessment（NOA，税局评税通知），然后取 Line 15000（净收入）两年的平均值作为你的”可贷款收入”。
如果你是公司制（incorporated）的股东，还要交 2 年的公司财务报表（T2 + financial statements）、公司注册文件（articles of incorporation）。部分 lender 还会查你的 HST/GST 申报是否按时、欠 CRA 的税有没有结清——欠税没清，文件直接打回。
这里有个关键细节叫 add-back（加回）：有些 lender 会把折旧（CCA，capital cost allowance）、家庭办公费用、一次性支出等加回到收入里，相当于把税单上”做低”的收入部分还原。这一个动作能让可认定收入提高 20% 以上。但不是每家 lender 都做 add-back，broker 的价值很多时候就体现在这里——知道哪家愿意加回。
如果你是新自雇、税单还凑不够 2 年，A 类银行这条路基本走不通，直接看路线二和路线三。
路线二：stated income（申报收入）怎么用
Stated income 不是”报多少贷多少”，它是加拿大合法的 insured 贷款通道：在美国 2008 年之后这类产品基本被禁了，加拿大从没禁过，只是加了安全垫。
两大保险公司都有对应产品：Sagen 的 Business for Self 和 Canada Guaranty 的 Low Doc Advantage。核心规则如下：
- 最高可到 90% LTV，也就是最少 10% 首付（普通 insured 贷款 50 万以下房子可以只付 5%，stated income 不行）。
- 要求至少 2 年自雇经历（CMHC 的 Self-Employed Program 建议 24 个月经营或同行业经验）。
- 信用分要求：Sagen 在 80% LTV 以上看 600 分左右，80% 以下建议 680 分。
- 申报的收入必须”合理”（reasonable）：lender 会拿你的行业平均水平、NOA 历史、银行流水做交叉验证，报得离谱会被拒。
- 仍然要过 39% GDS / 44% TDS 的债务比红线。
- 保费更贵：90% LTV 下 stated income 的保费约 5.85%，而普通 insured 同档约 3.10%。
这条路适合现金流好但税单”不好看”的生意人：比如餐饮、零售、个人服务这些现金占比高的行业，或者刚从受雇转自雇、税单还没攒够 2 年但生意已经起量的人。
CMHC 自己也有 Self-Employed Program：针对税单收入严重低估真实收入、或税单不足 2 年的借款人，stated income 最高可按 100% 认定，insured 通道最少 10% 首付，保费同样高于标准档。
路线三：B 类 lender 与银行对账单贷款
如果税单和 stated income 都走不通，B 类 lender（alternative lender）是第三条路。代表机构：Home Trust、Equitable Bank、Haventree 等。它们不看税单，看的是你 12–24 个月的商业银行对账单（bank statements），按存款流水认定收入——实测能比银行多批出 15%–25% 的额度。
代价也很明确：2026 年 B 类 lender 的利率大致在 5.5%–7.5% 区间，而 A 类约 4.5%–5.5%；stated income / bank-statement 这类文件通常比 prime 利率高 50–150 个基点；多数还要收约 1% 的 lender fee。这不是坑，是标准行规。
正确的用法是把它当过渡桥：先用 B 类 lender 拿下房子，12–24 个月后税单攒够、信用养好，再转回 A 类银行拿低利率。很多自雇买家就是这么操作的。
5 家 lender 横向对比：同一份收入，批出多少各不同
下面 5 家是自雇买家最常遇到的 lender 类型对比（具体产品条款以各官网为准，利率为 2026 年市场大致区间）：
| RBC（五大行代表） | First National（monoline A 类） | Home Trust（B 类） | Equitable Bank（B 类） | Manulife Bank（B 类/保险系） | |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入认定 | 2 年 Line 15000 平均值 | 2 年税单，部分 add-back 更灵活 | 银行对账单 12–24 个月 | 银行对账单 / stated income | 银行对账单 / stated income |
| 最低首付 | 5% 起（insured） | 5% 起（insured） | 通常 20% 起（uninsured 为主） | 20% 起（uninsured 为主） | 20% 起（uninsured 为主） |
| 利率水平 | prime 档最低 | 常比五大行再低一点 | 比 prime 高约 75–150 bps | 比 prime 高约 75–150 bps | 比 prime 高约 50–150 bps |
| 额外费用 | 无 lender fee | 无 lender fee | 约 1% lender fee | 约 1% lender fee | 约 1% lender fee |
| 适合人群 | 税单收入充足的老自雇 | 税单齐全、想拿更低利率 | 税单不足、流水好 | 税单不足、流水好 | 有保险/投资资产联动的自雇 |
注意：stated income 的 insured 通道（Sagen / Canada Guaranty / CMHC Self-Employed Program）是叠加在 lender 之上的保险层，不是某一家银行的独家产品——你的 broker 可以把 stated income 文件送到多家 A 类 lender 去批。
费用、时间线、关键数字单列
- 首付：50 万以下房价 5%；50–99.9 万是”首 50 万付 5%、超出部分付 10%”；100–150 万需 20%（CMHC 保险上限 150 万，2024 年 12 月起；150 万以上无保险，必须 20%+ 首付）。Stated income（Sagen / Canada Guaranty）统一要求至少 10% 首付。
- 保险保费：90% LTV 下，普通 insured 约 3.10%，stated income 约 5.85%——这笔钱会加进贷款本金。
- 债务比红线：GDS 39%、TDS 44%，联邦压力测试（stress test）照做。
- 时间线：文件齐全的自雇案子，从申请到放款通常 21–35 天；B 类 lender 审批更快，但 appraisal 和律师流程省不了。
- 自雇年限：insured 的 stated income 要求至少 2 年自雇；不足 2 年不是自动拒，CMHC 列了加分项（收购现成生意、充足现金储备、可预测收入、相关培训资历、良好信用记录），但 private lender 只看房产净值。
申请材料清单：除了 2 年税单还要什么
自雇买家的材料包比上班族厚一倍。提前按这个清单准备，别等 lender 催：
- 2–3 年 T1 General 全套税表 + NOA（独资另附 T2125 生意收支表；公司制另附 2 年 T2 和财务报表）。
- 公司注册文件（articles of incorporation）、GST/HST 注册证明。
- 最近 90 天商业银行对账单；B 类 lender 要 12–24 个月。
- CRA 无欠税证明 / 报税状态良好确认。
- 首付来源 90 天资金轨迹证明。
- 个人信用报告（先自己拉一份查错）。
- 一页纸的 cover letter：讲清商业模式、收入稳定性、为什么你是优质借款人——这页纸经常决定审批官的第一印象。
常见坑：5 条红线
- 报税前 2 年拼命”做低”收入，买房前才后悔：省下的税和贷到的款是同一笔钱的两面。计划买房的自雇人士，至少提前 2 个报税年开始”养税单”。
- 公私账户混用：lender 看到商业账户里混着生活消费，会直接质疑流水的真实性。买房前 6 个月就把公私账分开。
- 欠 CRA 的税没结清就申请：这是 A 类银行的硬拒项，先还清、拿到清税确认再递件。
- 大额不明入账：对账单里突然出现几笔大额、说不清来源的存款，underwriter 会要求解释，解释不清就扣减收入认定。
- 找错 lender 层级：税单不够硬去硬刚五大行，被拒一次留一次 hard inquiry；先让 broker 判断你属于哪条路线，再投对应的 lender。
新手 checklist：递件前逐项打勾
- ☐ 确认自雇满 2 年（或准备好不足 2 年的加分材料）
- ☐ 2 年 T1 + NOA + T2125（公司制加 T2 和财报）已备齐
- ☐ 商业银行对账单 12–24 个月已导出
- ☐ CRA 无欠税，HST 申报无拖欠
- ☐ 信用报告已自查、无错误记录
- ☐ 首付 90 天资金轨迹可证明
- ☐ 已和 broker 确认走路线一 / 二 / 三中的哪一条
- ☐ 债务比按 39% GDS / 44% TDS 自测通过
- ☐ 拿到 pre-approval 再去看房下 offer
常见问题 FAQ
Q1：自雇一定要满 2 年才能贷款买房吗？
A：不一定。Insured 的 stated income 通道（Sagen / Canada Guaranty）要求 2 年自雇经历，但不足 2 年并非自动被拒——CMHC 认可收购现成生意、充足现金储备、可预测收入等加分因素。Private lender 则完全不看年限，只看房产净值，但利率最高。
Q2：stated income 是不是随便报个数就行？
A：不是。申报收入必须”合理”——lender 会对照你的行业平均水平、历史 NOA 和银行流水做合理性测试，报得离谱会被拒。而且仍然要满足 39% GDS / 44% TDS 的债务比，并通过联邦压力测试。
Q3：B 类 lender 的利率到底贵多少？
A：2026 年市场大致是：A 类 4.5%–5.5%，B 类 5.5%–7.5%，stated income / bank-statement 文件通常比 prime 高 50–150 个基点，另加约 1% 的 lender fee。建议把它当 12–24 个月的过渡，之后转回 A 类。
Q4：公司留存利润（retained earnings）能算收入吗？
A：少数 lender 会把公司留存利润的一部分计入收入，多数不会。这是 lender 之间差异最大的地方之一，务必让 broker 帮你找”认留存利润”的那几家，而不是默认所有银行都不认。
Q5：买房前一年多报点收入、多交点税划算吗？
A：对计划 1–2 年内买房的自雇人士，通常划算。税单收入每多 1 万加元，按 4–5 倍乘数算，贷款额度能多出 4–5 万。找会计师和 broker 一起算：多交的税 vs 多贷到的额度，哪个对你更值。
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官方来源：Canada.ca 住房页面、CMHC 官网、Financial Consumer Agency of Canada。核验于 2026年10月7日。
关键政策以 lender 官网、CMHC / Sagen / Canada Guaranty 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律或投资建议。
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