先说三句：第一，不申报的房子三城一律”默认按空置征税”，税单直接寄到你家；第二，多伦多和温哥华现在都是 3% 的税率（100 万加元的房子一年 3 万），只有渥太华首年是 1%、逐年递增到 5%；第三，自住房主虽然免税，但每年仍然要申报，不申报照样被征税。
每年开春，加拿大几大城市的华人业主群里总有人晒出一张几万加元的税单，然后问同一句话：”我明明住在自己家里，为什么被收了空置税？”答案往往很简单：不是房子真空置了，而是那张一年一次的申报表没交。在多伦多、温哥华、渥太华三座城市，空置税的逻辑是反过来的——市政府不问你住没住，你必须主动证明你住了，没证明就按空置收钱。本文把三城的规则、税率、截止日、豁免和申报流程一次讲透。
一、三城三种”空置税”，连名字都不一样
三座城市的空置税其实是三个完全独立的市政税种，英文名、规则、截止日各不相同：
- 多伦多：Vacant Home Tax（VHT，空置房屋税），2022 年开征；
- 温哥华：Empty Homes Tax（EHT，空置房屋税），2017 年开征，是全加拿大最早的；
- 渥太华：Vacant Unit Tax（VUT，空置单位税），2023 年开征。
它们和联邦的 Underused Housing Tax（UHT，未充分利用住房税）也是两回事：UHT 是联邦税，主要针对外国业主和公司/信托持有的住宅，由 CRA 征收；三城的空置税是市政税，本地业主一样要交。两种税互不抵免，申报也要分开做。
二、多伦多：税率 3%，4 月 30 日截止
多伦多空置税（VHT）适用全市所有住宅物业业主。判断”空置”的标准是：一个日历年内，房子累计超过 6 个月（184 天以上）没有被业主或合资格居住人作为主要居所（principal residence）使用。
税率：税额按 MPAC（安省市政物业评估公司）给出的 Current Value Assessment（CVA，现值评估）计算。开征初期税率为 1%，从 2024 税务年度起提高到 3%，2025 年维持 3%。100 万加元评估值的房子，一年就是 3 万加元；150 万的房子一年 4.5 万。
申报：每年必须申报一次，申报通道每年 11 月开放，次年 4 月 30 日截止。即便是自住房主、确定免税，也要申报。需要准备地税单上的 Customer Number 和 Assessment Roll Number，在多伦多市政府网站在线提交，记得保存确认号。
不申报的后果：这是最狠的一条——错过截止日，市政府直接把你的房子”视为（deemed）空置”，自动发出税单，哪怕你天天住在里面。逾期税款按每月 1.25% 计息。虚假申报或被审计时拒绝提供资料，罚款最高 1 万加元，且与税款分开计算。市政府有权对过去 3 年的申报做审计，租约、水电账单等证明材料至少保留 3 年。
三、温哥华：税率 3%，2 月初截止
温哥华空置房屋税（EHT）只适用于温哥华市界内的 Class 1 住宅物业。税率为评估值的 3%（2017 年开征时为 1%，2021 年起提高到 3%）。以 2025 参考年度为例，空置房产按 2025 年评估应税价值的 3% 征税。
申报：每年一次，2025 年度申报截止日为 2026 年 2 月 3 日（以市政府官网当年公告为准）。需要准备税单上的 Folio Number 和 Access Code，在 vancouver.ca/ehtdeclare 提交。
不申报的后果：同样是”视为”空置——未按时申报的房子直接被认定为空置，除了 3% 的税，还会收到一张 $250 的违规罚单。市政府接受逾期补申报，但房子在补报处理完成前一直被标记为空置，举证责任全在业主这边。
什么算”有人住”：业主本人或家庭成员、朋友、经许可的居住人把房子作为主要居所使用超过 6 个月；或租客连续租住每次至少 30 天、全年累计至少 180 天。注意：30 天以下的短租（如 Airbnb 式短租）不算数；租给空壳公司、实际没人住的也不算。
四、渥太华：首年 1%，逐年递增最高 5%
渥太华空置单位税（VUT）是三城里唯一采用”累进税率”的：房子连续空置的第一年税率为评估值的 1%，每多连续空置一年加 1 个百分点，最高 5%。空置标准是全年累计超过 184 天无人居住。
申报：适用于 6 个单元及以下的住宅物业，每年 3 月的第三个星期四截止（2025 年度为 2026 年 3 月 19 日）。逾期申报可延迟到 4 月 30 日，但要交 $250 的逾期申报费。需要地税单上的 Roll Number 和 Access Code，或登录 MyServiceOttawa 账户申报。
适用范围提醒：按地税单上的物业代码判断，大多数独立屋、半独立屋、镇屋、duplex 和小型公寓楼都要申报；多伦多和温哥华一样，自住房主同样必须申报。
五、三城规则对照表：费用、时间线、关键数字
| 项目 | 多伦多 VHT | 温哥华 EHT | 渥太华 VUT |
|---|---|---|---|
| 税率 | 3%（2024 年起） | 3%（2021 年起） | 首年 1%，每年 +1%，最高 5% |
| 计税基数 | MPAC 的 CVA 评估值 | BC Assessment 评估应税价值 | MPAC 评估值 |
| 空置标准 | 全年空置超 6 个月 / 184 天以上 | 全年未达居住标准 | 全年空置超 184 天 |
| 申报截止 | 次年 4 月 30 日 | 次年 2 月初（2025 年度为 2026 年 2 月 3 日） | 3 月第三个星期四（2025 年度为 2026 年 3 月 19 日） |
| 不申报后果 | 默认空置 + 自动税单 | 默认空置 + $250 违规罚单 | 默认空置；逾期申报收 $250 |
| 虚假申报罚款 | 最高 $10,000 | 按 by-law 罚则处理 | 按 by-law 罚则处理 |
| 欠税利息 | 每月 1.25% | 以市政府账单为准 | 以市政府账单为准 |
| 审计追溯 | 最长 3 年 | 以市政府公告为准 | 以市政府公告为准 |
算一笔账：评估值 120 万加元的房子，多伦多空置一年要交 3.6 万加元；温哥华同理；渥太华第一年 1.2 万，但如果连续空置 5 年，税率爬到 5%，一年就是 6 万。越拖越贵的是渥太华。
六、谁必须申报：自住房主也逃不掉
最大的误解就是”我住自己家，不用申报”。三城的规定高度一致：所有住宅业主每年都要申报，无论是否空置、无论是否符合豁免。豁免只决定”交不交税”，申报决定”会不会被默认征税”。不申报的自住房主，结局和真正的空置房一模一样：默认空置、自动税单。
需要特别注意的几类人：
- 新移民刚登陆：房子买了但人还没住进去？申报时按实际居住情况填，符合豁免的走豁免；
- 跨城/跨国两地住：主要居所只能有一个，另一处房子按占用天数申报；
- 帮父母/子女持有房产：登记业主是你，申报义务就是你的；
- 当年买卖过房子：买卖双方都要确保申报义务交接清楚（见下文红线）。
七、三大豁免情形详解
三城的豁免清单细节不同，但大类相通，最常见的三类是：
豁免一：自住房/主要居所。业主本人或直系亲属把房子作为主要居所居住，这是覆盖面最广的一类。注意”主要居所”的认定看的是实际居住事实，不是你口头说。报税地址、驾照地址、水电账单户名保持一致，审计时才站得住脚。
豁免二：合资格出租。房子租出去了、租客真实居住，通常也免税。多伦多的要求是租期每次至少连续 30 天；温哥华要求全年累计居住至少 180 天。租约、租金入账记录、租客的身份证明复印件都要留好。短租平台 30 天以下的订单不算，务必注意。
豁免三：特殊情形豁免。包括：登记业主去世当年、主要居住人住进医院或长期护理机构、房子正在大修/翻建（需证明工程导致无法居住）、产权转移当年、因全职工作需要异地居住、法院命令、医疗原因的第二居所等。这类豁免一般需要主动申报并附证明文件，不是自动生效的，申报时不要只选”豁免”却不上传材料。
八、申报流程：分城市三步走
多伦多（三步）：第 1 步，找出当年地税单，记下 Customer Number 和 Assessment Roll Number；第 2 步，每年 11 月后登录多伦多市政府空置税申报页面，选择该年度的居住状态，符合豁免的上传证明；第 3 步，提交并保存确认号（建议截图+邮件双备份）。
温哥华（三步）：第 1 步，找出税单上的 Folio Number 和 Access Code；第 2 步，登录 vancouver.ca/ehtdeclare，按提示选择物业状态；第 3 步，提交后可申请邮件确认函。注意温哥华的截止日最早（2 月初），建议 1 月就办完。
渥太华（三步）：第 1 步，确认地税单物业代码确认在申报范围内；第 2 步，3 月第三个星期四前登录渥太华市政府申报页面或 MyServiceOttawa，用 Roll Number 和 Access Code 申报；第 3 步，错过截止日的，在 4 月 30 日前补报并缴纳 $250 逾期费。
九、常见坑与红线：5 条
- 红线一：不申报=默认空置。这是三城通用的”视为”条款。自住房主忘申报，税单金额和真空置房一模一样，申诉时举证责任全在你。
- 红线二：买卖二手房，税单跟着房子走。空置税是物业的留置权（lien），不是跟人的。如果卖家没申报、欠了税，买家过户后税单会出现在你的地税账上。买房交割前，务必让律师核实卖家已申报当年和往年、确认无欠税，并在交割文件里要求卖家提供申报副本。
- 红线三：虚假申报罚得比税还狠。多伦多虚假申报最高罚 $10,000，且与税款分开算。房子实际空置却报”自住”，审计时水电零用量、邻居证词都会成为证据。
- 红线四：短租不算”有人住”。温哥华明确 30 天以下短租不计入居住天数；多伦多要求租期每次至少 30 天。靠 Airbnb 零散订单凑天数，审计时会被剔除。
- 红线五：证明材料只保留一年不够。多伦多可审计过去 3 年，租约、租金流水、水电账单、保险单至少保留 3 年，电子版按年度归档。
十、新手 checklist：每年照着做一遍
- ☐ 确认房子所在城市，记下当年申报截止日（温哥华 2 月初 / 渥太华 3 月第三个周四 / 多伦多 4 月 30 日）
- ☐ 找出地税单：roll number / customer number / folio number + access code
- ☐ 核对过去一年实际居住天数，判断是否超过空置线（184 天）
- ☐ 确定申报类别：自住 / 出租 / 豁免，豁免的准备好证明文件
- ☐ 在线提交申报，保存确认号（截图+邮件）
- ☐ 把租约、水电账单、保险单按年度归档，至少保留 3 年
- ☐ 当年买卖过房子：交割前让律师核实对方申报记录
十一、常见问题 FAQ
Q1：标题写”1%税率”，正文却说多伦多温哥华是 3%，哪个对？
以正文核实数字为准：多伦多空置税从 2024 税务年度起就是 3%（开征初期 2022–2023 年才是 1%），温哥华从 2021 年起就是 3%。标题里的”1%”只对应渥太华空置单位税”首年 1%”的规则（之后每年递增 1 个百分点、最高 5%）。三城数字均已按市政府官网 2025–2026 年度公告核验。
Q2：我一直住在自己家里，还需要每年申报吗？
需要。三城都要求所有住宅业主每年申报，自住只是”免税”不是”免申报”。不申报会被默认按空置征税，这是华人业主收到冤枉税单最常见的原因。
Q3：温哥华的空置税和 BC 省的投机空置税（Speculation and Vacancy Tax）是一回事吗？
不是。温哥华 EHT 是市税，只在温哥华市界内、税率 3%；省投机空置税是省税，覆盖大温等指定区域，加拿大公民/PR 税率 0.5%、外国业主 2%。温哥华的房子如果空置，两笔税可能同时要交，申报也要分开做。
Q4：刚买的二手房，收到上任业主欠的空置税单怎么办？
空置税是跟着房子的留置权，确实可能落到买家头上。先不要直接认缴：让交割律师调取卖家的申报记录和欠税明细；如果是卖家申报期内的责任，可通过律师向卖家追偿。预防永远比补救便宜——买房时把”核实空置税申报”写进交割 checklist。
Q5：错过截止日了，现在补救还来得及吗？
来得及，但成本不同。渥太华在 4 月 30 日前补报只需多交 $250 逾期费；温哥华接受逾期申报，但房子在补报处理完成前一直被标记为空置；多伦多错过 4 月 30 日会被自动视为并出税单，之后可通过 Notice of Complaint（申诉通知）程序申诉，需在规定期限内提交证据。无论哪个城市，补报时证据越齐（租约、水电单），翻盘越快。
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官方来源：City of Toronto 官网空置税（Vacant Home Tax）页面、City of Vancouver 官网空置房屋税（Empty Homes Tax）页面、City of Ottawa 官网空置单位税（Vacant Unit Tax）页面。核验于 2026年10月18日。
关键政策以 City of Toronto / City of Vancouver / City of Ottawa 官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/移民/医疗/投资建议。
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