先说三句：
① 手里有多套房的业主，加拿大三大空置类税种的申报死线分别是：温哥华空屋税（EHT）每年 2 月初、BC 省投机空置税（SVT）每年 3 月 31 日、多伦多空置税（VHT）和联邦欠用住房税（UHT）每年 4 月 30 日，错过就等于自动被认定空置。
② 多伦多 VHT 和温哥华 EHT 的税率都已涨到评估值的 3%，100 万评估值的房子一年就是 3 万加元，没申报直接按空置开罚单。
③ 自住房主要申报一次通常免税，但”不申报”不等于”不用交”——申报本身是义务，每套房都要单独申报，逾期罚款从 $250 起步，虚假申报最高罚 $10,000。
1. 多伦多空置税（VHT）：所有房主都必须申报
多伦多市的空置税全称 Vacant Home Tax（VHT），2022 年推出。它的逻辑很直接：鼓励出租、增加房源，房主长期把房子空置就要交税。注意：这是”申报制”税收，所有住宅业主每年都必须向市政府申报房屋居住状态，无论你住没住在里面——住了也要报，租出去了也要报，不报就默认空置。
申报通过市政府官网在线完成，需要用到房产评估卷号（Assessment Roll Number，21 位数字，在地税账单上能找到）和客户编号（Customer Number）。在线申报完成后系统会即时确认，建议截图保存确认页。电话申报（311 或 416-392-2489）只接受”房屋有人住”的申报；申报豁免或申报空置必须用在线渠道或到现场办理。
被认定空置的标准是：一个日历年内，房屋作为主要居所被居住的时间累计不足 6 个月，且不符合任何豁免情形。这里的 6 个月是累计制，不要求连续。
2. 多伦多：税率 3%，欠税分三期缴纳
经官网核验，多伦多 VHT 税率已从 1% 上调至 3%（按房产的当前估值 Current Value Assessment，CVA 计算），适用于 2026 税年（对应 2025 日历年居住状态）。MPAC（Municipal Property Assessment Corporation）给出的 CVA 通常低于市场成交价，但税基仍然可观：
- 评估值 $800,000 的房子：一年空置税 = $24,000
- 评估值 $1,000,000 的房子：一年空置税 = $30,000
- 评估值 $1,500,000 的房子：一年空置税 = $45,000
申报死线是 每年 4 月 30 日，申报的是上一日历年的居住状态。2026 年 4 月 30 日前要申报的是 2025 年的居住状态。市府在 5 月会向被认定空置的业主寄出税单（Notice of Assessment）。
时间线：
- 上年 11 月：申报通道开启
- 当年 4 月 30 日：申报截止，逾期视为放弃申辩
- 当年 5 月：市府寄出空置税评估通知
- 当年 9 月 15 日、10 月 15 日、11 月 16 日：空置税分三期等额缴纳（2026 税年安排）
逾期欠款按每月 1.25% 收利息，从欠缴第一天起算。收到税单后如有异议，可在税单日期起 90 天内提交 Notice of Complaint（异议通知），这是严格死线，错过等于放弃市府内部申诉通道。
3. 温哥华空屋税（EHT）：每年 2 月初就截止
温哥华的空屋税全称 Empty Homes Tax（EHT），2017 年推出，是加拿大最早的空置类市政税。温哥华市内所有住宅业主每年都必须提交一份房产状态申报（Property Status Declaration），每套房只需一份申报（共有产权也只需一份），但不报的直接按空置处理。
申报需要房产税单上的 Folio Number 和 Access Code，在线申报约 5 分钟完成。申报的核心问题是：房子在上一个”参考年度”（1 月 1 日–12 月 31 日）是否作为主要居所被居住、或出租至少 6 个月（租约需 30 天以上）。
经 City of Vancouver 官网核验：2025 参考年度的申报截止日为 2026 年 2 月 3 日，税率为 2025 年评估应税价值的 3%。这意味着多套房业主开年第一个月就要把温哥华的申报办完，这是四个税种里最早的一个死线。
4. 温哥华：错过 2 月 3 日的后果
- $250 迟报罚款：市府对逾期申报直接开罚单（By-law Notice），14 天内缴纳可减半。
- 自动按空置征税：未申报的房产直接被认定空置，按评估值 3% 征税。
- 税款缴纳日：2025 参考年度的 EHT 税款缴纳截止日为 2026 年 4 月 16 日。
- 审计风险：所有申报都可能被市府抽查审计，虚假申报最高罚 $10,000。
迟报并非完全无路可走：市府允许在参考年度之后最长 5 年内补申报，但需缴纳迟报罚金，且要提交可接受的证明材料，审查标准比按时申报严格得多。与其事后补救，不如在 2 月 3 日前花 5 分钟办完。
5. 联邦欠用住房税（UHT）：外国人、公司和信托的年度功课
联邦的 Underused Housing Tax（UHT）从 2022 年 4 月 1 日立法生效，税率为房产价值的 1%。它的目标人群和市政税完全不同：
- 无需申报也无需交税的人（Excluded Owner）：加拿大公民和永久居民个人直接持有房产的，通常既不用申报也不用交税。
- 必须每年申报的人（Affected Owner）：非加拿大税务居民的个人、加拿大控股私营公司（CCPC）或外国公司持有的房产、某些信托和合伙持有的房产——每套房每年都要提交 UHT-2900 表，即使符合豁免、一分钱税都不用交，申报本身也是义务。
申报和缴税死线：每年 4 月 30 日（申报上一日历年）。CRA 规定，如果 4 月 30 日是周末或法定假日，顺延到下一个工作日。迟报的最低罚款：个人 $1,000、公司 $2,000，另加欠税利息。常见豁免包括：自住主要居所、合资格租客连续居住满 180 天（其中至少连续 1 个月）、当年新购或新建、季节性不适宜居住等。
多套房业主特别注意：UHT 的豁免是按”每套房”分别认定的，一套房符合豁免不代表另一套自动豁免，每套都要单独走申报和豁免认定。
6. BC 省投机与空置税（SVT）：温哥华房东的第四张表
在温哥华（大温指定征税区）有房的人，除了市里的 EHT 和联邦的 UHT，还要面对 BC 省的投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax，SVT）。它的税率按业主身份分档：BC 居民最高 0.5%，外国业主和卫星家庭（Satellite Family）最高 2%。
申报死线：每年 3 月 31 日，即使完全符合豁免也要申报，逾期同样面临罚款和利息。大多数自住和长期出租的业主最终不用交一分钱，但申报动作本身不能省。
于是，一个在温哥华持有投资房的业主，一年要面对的申报组合是：2 月初 EHT、3 月 31 日 SVT、4 月 30 日 UHT（如果属于 Affected Owner）——三份申报、三个死线、一份都不能漏。
7. 三个 deadline 一览：建议存手机日历
| 税种 | 申报死线（每年） | 税率 | 逾期后果 |
|---|---|---|---|
| 温哥华 EHT | 2 月 3 日（2026 年为 2 月 3 日） | 评估值 3% | $250 罚款 + 自动按空置征税 |
| BC 省 SVT | 3 月 31 日 | BC 居民 0.5% / 外国业主 2% | 罚款 + 利息 |
| 多伦多 VHT | 4 月 30 日 | 评估值（CVA）3% | 自动认定空置 + 每月 1.25% 利息 |
| 联邦 UHT | 4 月 30 日 | 房产价值 1% | 个人最低 $1,000 / 公司最低 $2,000 |
记忆口诀：二月温哥华、三月 BC 省、四月多伦多加联邦。多套房业主建议在每年 1 月就把所有房产的申报材料（地税单、租约、居住证明）集中整理一次，按死线倒排。
8. 申报流程：多套房业主的第 1–5 步
第 1 步：列房产清单。把名下每一套住宅列出来，标注所在城市（多伦多/温哥华/其他）、持有方式（个人直接持有/公司/信托）、用途（自住/出租/空置/在建）。
第 2 步：逐套判定要报哪几个税。多伦多的房子报 VHT；温哥华的房子报 EHT + SVT；非公民/PR 或公司/信托持有的再加 UHT。个人直接持有、自住的加拿大公民/PR，通常只需应付市政税申报。
第 3 步：准备材料。地税单（找 Assessment Roll Number / Folio Number）、租约（证明出租满 6 个月或 180 天）、水电账单和保险单（辅助证明居住）、公司注册文件（UHT 申报用）。材料至少保存 6 年，CRA 和市府都可能事后审计。
第 4 步：按死线倒排申报。1 月底前完成温哥华 EHT；3 月底前完成 BC SVT；4 月 30 日前完成多伦多 VHT 和联邦 UHT。每一份申报完成后截图保存确认页。
第 5 步：核对税单和缴款。5 月前后留意市府寄来的评估通知；收到空置税单后 90 天内是异议窗口；税款按指定日期分期缴清，避免 1.25%/月的利息。
9. 常见豁免：这些情况通常不用交税
- 自住主要居所：业主本人（或配偶/同居伴侣）把房子作为主要居所居住满 6 个月以上，通常免税——但申报仍要做。
- 长期出租：租给租客累计满 6 个月（多伦多 VHT）或 180 天（联邦 UHT），租约 30 天以上、书面合同。
- 在建/大修：正在进行重大施工或翻新导致无法居住（多伦多要求提供有效的建筑许可 Building Permit 编号，仅凭装修发票不够）。
- 当年买卖：参考年度内买入或卖出的房产，通常有豁免。
- 业主去世：业主去世当年及次年通常豁免。
- 度假物业：联邦 UHT 对位于指定偏远地区的度假屋有专门豁免，需满足居住天数要求。
豁免不等于自动生效：绝大多数豁免都要在申报时主动勾选并能提供证明，市府/CRA 不会替你默认豁免。
10. 红线：多套房业主最容易踩的 5 个坑
坑 1：以为”自住房不用报”。多伦多和温哥华都是”所有业主必须申报”，自住只是免税理由，不是免申报理由。不报=空置，这是每年罚单最多的来源。
坑 2：用一套房的豁免套另一套。每个税种的豁免都是按单套房产认定的，一套自住、一套空置，空置那套照交不误。
坑 3：申报了但材料留不全。租约丢了、水电账单没留，审计时拿不出证据，豁免会被推翻、照单征税外加罚款。材料留 6 年是硬要求。
坑 4：虚假申报”赌一把”。谎报居住状态一旦查实，罚款最高 $10,000，还要补税加利息；市府的审计是抽查制，抽中率不低。
坑 5：公司/信托持有却按个人理解申报。公司和信托持有的房产在联邦 UHT 下几乎都是 Affected Owner，必须每年交 UHT-2900 表，哪怕房子有人住。很多华人家庭用 Holding 公司持有投资房，最容易漏掉这一张表。
11. 新手 checklist：每年 1 月做一次
- ☐ 列出名下所有住宅：地址、城市、持有方式、用途
- ☐ 找出每套房的地税单：Assessment Roll Number / Folio Number / Access Code
- ☐ 整理租约：确认每段租约 30 天以上、累计满 6 个月/180 天
- ☐ 手机日历设置三个提醒：2 月 3 日（温哥华 EHT）、3 月 31 日（BC SVT）、4 月 30 日（多伦多 VHT + 联邦 UHT）
- ☐ 完成每份申报后截图保存确认页，材料归档保存 6 年
- ☐ 5 月查收市府评估通知，有异议 90 天内提交 Notice of Complaint
12. 常见问题 FAQ
Q1：我在多伦多只有一套自住房，还要申报空置税吗？
A：要。多伦多 VHT 要求所有住宅业主每年申报，自住只是免税的理由。你只需在线花几分钟申报”有人居住”，就不用交税；不申报会被自动认定空置并开出 3% 的税单。
Q2：房子租出去了，还需要申报吗？
A：需要，但通常免税。出租满 6 个月（多伦多/温哥华）或 180 天（联邦 UHT）是标准的豁免情形，申报时选择”已出租”并保留书面租约备查即可。
Q3：错过多伦多 4 月 30 日的申报，还能补救吗？
A：逾期申报的房产会被直接认定空置并寄出税单。收到税单后 90 天内可以提交 Notice of Complaint 申诉（如能证明实际居住或符合豁免），但流程比按时申报麻烦得多，且欠税期间按月计 1.25% 利息。
Q4：我是加拿大公民，只有一套多伦多自住房，需要报联邦 UHT 吗？
A：通常不需要。加拿大公民和永久居民个人直接持有房产属于 Excluded Owner，无需提交 UHT-2900。但如果你用公司或信托持有房产，即使你是公民，公司/信托仍可能是 Affected Owner，需要申报。
Q5：温哥华的房子，一年到底要报几次？
A：最多三次：2 月初的市空屋税（EHT）、3 月 31 日的省投机空置税（SVT），以及 4 月 30 日的联邦欠用住房税（UHT，仅 Affected Owner）。三次申报互相独立，材料可以复用，但每一份都要单独提交。
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官方来源：City of Toronto 官网（Vacant Home Tax 页面）、City of Vancouver 官网（Empty Homes Tax 页面）、CRA 官网（Underused Housing Tax 页面）。核验于 2026年10月4日。
关键政策以 City of Toronto / City of Vancouver / CRA / BC 省政府官网为准。本文仅供信息参考，不构成法律/税务/投资建议。
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