先说三句：第一，多伦多和温哥华的空置税现行税率都是 3%——标题里的”1%”是多伦多 2022 年首年的旧税率，现在 100 万加元评估值的房子一年税款就是 3 万加元。第二，两城都要求业主每年主动申报：多伦多截止到次年 4 月 30 日，温哥华截止到每年 2 月初，不申报就直接按空置征税。第三，温哥华的房子还要多交一份 BC 省的投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax，SVT），一套房、两份申报，漏一次都不行。
手里有多套房的业主，每年 2 月到 4 月是最危险的三个月。空置税（Vacant Home Tax / Empty Homes Tax）不是”空着才交”的税，而是一套”先申报、后认定”的合规游戏：你报了、自住了或者长租了，就没事；你忘了报，房子明明住着人，税单照样寄到。这篇把多伦多和温哥华的申报流程、税率、罚款和 4 步申报法一次讲透。
一、税率对照：两城现在都是 3%
| 城市 | 税种（英文） | 现行税率 | 计税基数 |
|---|---|---|---|
| 多伦多 | 空置税 Vacant Home Tax（VHT） | 3% | CVA（Current Value Assessment，MPAC 评估值） |
| 温哥华 | 空置税 Empty Homes Tax（EHT） | 3% | 当年应税评估值（assessed taxable value） |
| BC 省（温哥华业主另加） | 投机与空置税 Speculation and Vacancy Tax（SVT） | 1%（加拿大公民/PR）；3%（外国业主/卫星家庭） | BC Assessment 评估值 |
注意：多伦多的 1% 是 2022 税务年度的首年税率，2023 年起逐年上调，2025 占用年度（2026 年申报）已是 3%。温哥华的空置税从 1% 起步，现行同样是 3%。BC 省的 SVT 在 2026 税务年度上调为 1% / 3%。所有税率每年可能调整，申报前以官网为准。
二、多伦多空置税：谁要报、怎么算
多伦多的空置税（Vacant Home Tax，VHT）适用于市内所有住宅物业。核心规则只有三条：
- 人人都要申报。不论是自住房、出租房还是投资房，每年都必须申报占用状态，自住房也不能免。
- 空置的定义：一个日历年内空置超过 6 个月（184 天以上）。自住、连续 30 天以上的租约租出，或符合条例认可的其他占用形式，都算占用。
- 按 CVA 计税：税基是 MPAC 给出的 Current Value Assessment，不是你心里的市场价。CVA 100 万加元的房子，一年空置税就是 3 万加元；CVA 150 万就是 4.5 万；CVA 80 万则是 2.4 万。
申报窗口每年 11 月开放，次年 4 月 30 日截止（2025 占用年度对应 2026 年 4 月 30 日）。这是多伦多业主一年中最重要的一个日期。
三、温哥华空置税：谁要报、怎么算
温哥华的空置税（Empty Homes Tax，EHT）适用于温哥华市界内的所有住宅物业：
- 人人都要申报。无论自住还是出租，每年都必须申报；共有产权的物业只需申报一次。
- 空置的定义：不是主要居所（principal residence），且一年内出租累计不足 6 个月。出租要认数，必须每次租期至少 30 天、累计满 180 天。
- 按评估值计税：税率为当年应税评估值的 3%。150 万加元评估值的房子，一年就是 4.5 万加元。
市政府每年 12 月随预缴地税单（advance property tax notice）寄出申报通知，在线申报大约 5 分钟。所有申报都可能被审计（audit），留好证据是正经事。
四、申报截止日期一览
| 税种 | 申报窗口 | 截止日期 | 税款缴纳 |
|---|---|---|---|
| 多伦多 VHT | 每年 11 月开放 | 次年 4 月 30 日（2025 年度：2026 年 4 月 30 日） | 秋季分期缴纳，具体以税单为准 |
| 温哥华 EHT | 每年 12 月随税单通知 | 每年 2 月初（2026 年：2 月 3 日） | 以税单通知为准 |
| BC 省 SVT | 每年 1–2 月寄申报信 | 每年 3 月 31 日 | 欠税一般 7 月初缴纳 |
三个截止日年年微调（温哥华的 2 月截止日会落在不同的具体日期），务必以当年市政府/省政府公告为准。建议在手机日历里设三个提醒：1 月底查 SVT 申报信、2 月初交温哥华 EHT、4 月中交多伦多 VHT。
五、4 步申报：多伦多篇
第 1 步：准备材料。找出地税单上的 roll number（物业编号）、业主姓名与联系方式；准备好占用或租赁证明：自住准备水电账单、驾照地址页，出租准备 signed lease（租约）。
第 2 步：进入申报入口。每年 11 月起，多伦多市官网 Vacant Home Tax 页面开放申报。可在线申报，也可打 311 电话申报，或到市政厅/civic centre 现场办理。
第 3 步：如实填写占用状态。按实际情况选择：主要居所自住、已出租、符合某项豁免，或确实空置。选豁免的要准备好对应证明材料，市政府有权要求补件。
第 4 步：提交并保存回执。提交后保存确认编号和回执截图，申报材料和证据至少保留备查。市政府会对申报进行抽查审计，证据链完整才能过关。
六、4 步申报：温哥华篇
第 1 步：等 12 月的税单通知。每年 12 月，市政府随预缴地税单寄出空置税申报说明，里面有申报指引。搬家改了邮寄地址的，先去更新，否则收不到不算理由。
第 2 步：在线申报（约 5 分钟）。上 vancouver.ca 的 Empty Homes Tax 申报页填写；也可到市政厅 Revenue Services（453 W 12th Ave）现场申报，或打 3-1-1 求助。
第 3 步：逐套申报物业状态。名下每套住宅都要申报。共有产权的物业，一方申报即可，不用重复报。出租的要填租约信息。
第 4 步：保存回执、留存证据。申报后保留确认记录。温哥华明确表示所有申报都可能被审计，水电账单、租约、银行对账单是最常用的占用证据。
七、罚多少：漏报、迟报、虚报的代价
这是全文最贵的一节，先看结论：不申报的代价不是”补报就行”，而是直接被认定为空置、按 3% 全额征税。
- 多伦多：4 月 30 日前没收到申报，物业直接被视为空置（deemed vacant），按 CVA 的 3% 出税单。未申报或虚假申报可处 250 加元至 10,000 加元罚款，虚假申报最高 10,000 加元；欠税从违约首日起按每月 1.25% 计利息，欠税会计入地税单（property tax roll）。
- 温哥华：2 月初截止日前没收到申报，物业被视为空置并按评估值 3% 征税，另加 250 加元的 by-law 迟申报罚款。虚假申报最高可罚 10,000 加元。
- BC 省 SVT：3 月 31 日前未申报，省政府直接按最高税率出税单；欠税加收 10% 罚款并计利息。
算笔账：一套 CVA 120 万加元的多伦多房子，漏报一年 = 3.6 万加元税款 + 可能的罚款 + 每月 1.25% 利息。申报本身免费，漏报的代价是申报成本的无数倍。
八、常见豁免情形：符合也要申报
两城都设有一系列豁免（exemption），但关键原则是：符合豁免不等于自动免税，必须申报并勾选豁免类别。常见情形包括：
- 主要居所自住（principal residence）；
- 长租给租客：多伦多要求租期每次至少 30 天；温哥华要求累计满 180 天、每次至少 30 天；
- 房屋正在装修或重建，无法居住；
- 业主去世、离婚分居等人生重大事件期间；
- 房产处于待售状态且符合市府规定的豁免条件；
- 租客为符合条件的亲属并将其作为主要居所（以当年细则为准）。
豁免清单每年可能微调，申报时以市政府官网当年的豁免列表为准，不要凭去年的记忆勾选。
九、多套房业主特别注意：温哥华一套房要报两次
在温哥华有多套房的业主，每年要面对的是两套完全独立的税制：
- 市税：温哥华市 Empty Homes Tax，3%，每年 2 月初截止申报；
- 省税：BC 省 Speculation and Vacancy Tax（SVT），适用于大温等指定应税地区的住宅，每年 3 月 31 日截止申报。
两套系统、两个申报入口、两个截止日，报了市税不等于报了省税。还有两处细节容易错：第一，SVT 要求每位登记业主各自申报，夫妻联名的一套房要报两次，而市 EHT 共有产权只需申报一次；第二，SVT 未申报会直接按最高税率出税单，没有”先提醒后补”的缓冲。
2026 税务年度的 SVT 税率：加拿大公民和永久居民 1%，外国业主和卫星家庭（satellite families）3%。顺带一提，联邦的 Underused Housing Tax（UHT）已从 2025 日历年起取消，多套房业主少了一层申报，但 2022–2024 年度的旧账仍按原规定处理。
十、6 条红线：多套房业主最容易踩的坑
- 以为自住房不用报。两城都要求所有住宅业主每年申报，自住房只是大概率免税，不是免申报。漏报自住房被认定空置的案例每年都有。
- 只报一套、漏掉第二套。每套房独立申报，尤其出租房和空置中的投资房最容易被遗忘。建议每年 1 月先列一张名下房产清单再逐项申报。
- 租约凑不够天数。温哥华要求累计 180 天且每次租期 30 天以上，几个两周短租拼不出合规天数；多伦多同样要求租期至少连续 30 天。
- 温哥华只报市税、忘了省税。这是大温多套房业主最高发的错误，SVT 和 EHT 是两套系统。
- 买房时没查卖家的空置税欠款。空置税会形成房产留置权（lien）并跟随房产转移，卖家欠的税买家要背。交割前让律师确认卖家已申报且无欠税。
- 虚报占用状态。两城都明确虚假申报最高可罚 10,000 加元，且申报会被审计。用水电账单、租约伪装占用，一查一个准。
十一、新手 Checklist：申报前逐项打勾
- ☐ 列出名下所有住宅物业清单（含出租房、投资房、共有产权房）
- ☐ 确认每套房过去一年的实际占用/出租天数
- ☐ 准备好地税单（roll number）、租约、水电账单等证明
- ☐ 确认邮寄地址为最新（收得到申报通知）
- ☐ 温哥华业主：市 EHT 和省 SVT 分别申报，不互相替代
- ☐ SVT：每位登记业主各自申报（夫妻各报一次）
- ☐ 在日历上标出三个截止日：2 月初（温哥华 EHT）、3 月 31 日（BC SVT）、4 月 30 日（多伦多 VHT）
- ☐ 提交后保存确认编号和回执截图，证据保留备查
- ☐ 申报后如情况变化（如房子租出去了），及时更新申报
十二、常见问题 FAQ
Q1：自住房也要每年申报吗？
A：要。多伦多和温哥华都要求所有住宅业主每年申报占用状态，自住房只是通常符合豁免、不产生税款。不申报会被直接认定为空置并征税，这是最常见的冤枉钱。
Q2：房子一年空了 5 个月，要交税吗？
A：按”超过 6 个月（184 天）”的标准，空 5 个月通常不构成”空置”，但你仍然必须按时申报并如实填写占用情况，由市政府认定。不要自己判断”不用报”。
Q3：错过截止日期还能补救吗？
A：可以申诉，但有期限。多伦多可在收到评估通知（Notice of Assessment）后一定期限内提交 Notice of Complaint（通常为 90 天左右，以通知上载明的期限为准）；温哥华可向 Vacancy Tax Review Office 提出 complaint（一般为税单发出后 30 天内）。申诉要附上占用证据，越快越好，因为利息从原到期日起算。
Q4：在温哥华有两套房，一年要申报几次？
A：至少四次：每套房各做一次市 EHT 申报（共 2 次），再各做一次省 SVT 申报（共 2 次）。SVT 还要求每位登记业主各自申报，夫妻联名的还要翻倍。建议做一张申报跟踪表。
Q5：申报了豁免还会被查吗？
A：会。两城都实行申报审计制，市政府可要求你补交水电账单、租约、银行对账单等占用证据。申报时留好证据链，被抽查时才能一次过关。
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官方来源：City of Toronto 官网 Vacant Home Tax 页面、City of Vancouver 官网 Empty Homes Tax 页面、Government of BC 官网 Speculation and Vacancy Tax 页面。核验于 2026年10月8日。
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